金地债券暴跌的真实原因找到了！

　　10月17-19日，金地集团多支债券价格出现异常波动，一度触发临时停牌。这次金地债券的价格波动原因极其诡异，从公司基本面上，投资者可能完全无法理解：1-9月金地实现销售1630亿元稳定在行业前七，相比同行销售表现整体要好；10月13日刚刚提前偿还了28.4亿元公司债，2022年已无到期公开债务；到今年上半年末公司账上还有货币资金648亿元，可支配资金比例超过70%，三道红线指标继续稳居绿档。在这样的基本面下，债券为何还会遭遇恐慌性的抛售？

　　面对这一异常现象，市场目前主要有两点猜测。一是金地作为最早一批的中债增试点房企，到目前为止还未有发成一笔“示范债”，公司的融资现金流可能有问题；第二，质疑金地因为合作项目的存在，可能存在隐形的表外债务，类似于旭辉。而表外负债增加了公司的现金流风险。

　　我们逐条分析这些猜测是否成立。首先第一点，企业发债融资需要动机，这个动机或者是能带来企业迫切需要的现金流，或者是再融资的资金成本足够低，可以通过借新还旧进一步降低融资成本。作为中债增担保首批试点房企，金地毫无疑问有资格也有能力通过中债增担保进行发债融资，但金地有足够的融资动机吗？公司公告披露的是，截止今年上半年末，公司账上还有货币资金648亿元，可支配资金比例超过70%，对于现金流的需要看起来并没有那么的迫切。而且根据金地的最新公告，2022年还获得了银行新增授信额度超过200亿，银行方面的融资渠道看起来也是畅通无阻的。

　　没有明显的动机，那中债增的融资成本能吸引金地吗？从此次中债增担保名单企业已成功发行的债券来看，票面利率区间居于3.2%-3.33%之间，票面利率看似不高，但外界忽略了其中的担保措施成本。在考虑反担保措施及担保费的情况下，实际的融资成本显然要高于票面利率。而且，作为发债条件，发债主体需要提供足够的抵押物给中债增，条件是比较苛刻的。显然，在考虑实际的额外费用、反担保措施条件，以及对比小公募、开发贷等其他融资成本的情况下，中债担保发行的必要性有待斟酌。根据中报，截止上半年末，金地的债务融资加权平均成本低至4.54%，和一众央国企都有的一拼，从融资的迫切性、融资成本来看，大家认为金地当前有通过中债增担保进行发债融资的动机吗？

　　第二点，关于金地的隐形表外债务可能带来的现金流风险。事实上，在今年8月初金地召开的投资者交流会上，管理层对合作项目和表外负债的情况有过专门的解释：公司表外项目只做开发贷，不做信托融资，表外融资用途专一，抵押物充分，风险可控。即便说管理层的话不可全信，那也可以看下金地1-9月的土地投资情况：截至9月底，公司共新增土地储备171万平方米，总投资额220亿元。公告的数据不会骗人，现金流有危险的企业顾及当下已经很难，是没有余力投资未来的。

　　那么即便拥有安全的基本面，为何金地的债券还会遭遇这样的恐慌性抛售？这个问题如果从公司基本面上都找不到答案，那答案很可能在债券的二级市场上。复盘可以发现，10月17日开始，金地境内债的交易中，卖盘明显居多、买盘较少，结果导致了卖盘砸盘速度快、威力大，而且交易量不大，不少都是几万元、几十万元的成交单，导致价格大幅震荡。17日晚间，金地发布了近期经营情况公告后，18日就有大量机构聚集低价买入，18日下午至19日，盘中的卖盘和买盘比重已经基本持平，债券价格也趋于平稳。截止19日收盘，“21金地01”涨超33%，“18金地01”涨近7%。

　　所以，究竟是惊慌失措的踩踏，还是有人故意为之、从中渔利？懂得人，自然懂。

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责任编辑：戴明 SF006