招商蛇口坐稳苏州头把交椅？丨房企观察

原标题：招商蛇口坐稳苏州头把交椅？丨房企观察

乐居财经 沙乐乐 发自苏州

  今年上半年，苏州的房企们似乎都火力全开。1-7月，全口径金额破百亿的房企就有7家。招商蛇口更是一马当先，以200.17亿的成交金额高居榜首，也是苏州大市唯一一个破200亿的，比它上一次破200亿提前了2个月。

来源于克而瑞苏州机构

  一改早年低调、温和的态度，招商蛇口这两年在苏州格外的高调。2019年以232.13亿强势坐上头把交椅，2020年以190.47亿跻身前四。这或许与招商蛇口的集团战略调整有关。此前，招商蛇口曾多次在公开场合表明，当下是企业冲刺的好时机。

数据来源于克而瑞苏州机构，苏州乐居作图

  在招商蛇口2020年业绩发布会上，总经理蒋铁峰曾表态，在“三道红线”和集中供地政策限制下，招商蛇口这样的稳定性房企，在获取资源、规模增长方面或将有更多便利，而这个机会正是招商蛇口实现规模跨越的机会。

  目前来看，招商蛇口的新策略效果已经显现。2021年1-7月，招商蛇口累计实现签约销售面积857.31万㎡，同比增加42.54%；累计实现签约销售金额1,972.80亿元，同比增加47.70%。

  紧跟集团步伐，招商蛇口苏州公司今年1-7月，全口径销售面积69.03万㎡，同比增长99.45%；全口径销售金额200.17亿元，同比增长126.10%。

  作为招商蛇口走出深圳、走出蛇口第一批布局的城市，苏州在招商蛇口地产版图中具有重要的地位，也为其在长三角发力奠定了基础。但是招商蛇口苏州公司能取得今天的成绩并非一蹴而就的，与它骨子里的“蛇口基因”密不可分。

  从拿地难到伙伴成群

  2004年，苏州正处于巅峰时期，全年GDP仅次于上海、广州、北京；全社会固定资产投资仅次于上海；进出口总额突破1000亿美元大关，仅次于深圳；全部工业产值达到9010.77亿元，仅次于上海；实际吸引外资规模则超过上海、深圳，居全国各市之首。

  就在这一年，不少开始全国化布局的实力房企把目光投向了苏州。招商蛇口就是其中之一。

  初入苏州，招商蛇口同其他开发商一样，想尽快把盘子做大，一直在积极寻找项目开发的机会。然而在苏州房地产市场相对较热的阶段，公司却苦于“拿地难”。

  时任招商蛇口苏南区域总经理的张涛在接受乐居财经专访时曾透露，“央企或国企，一般在管理合规性方面要求较高，特别是跟民营企业相比，当公司想要拓展一个新项目或者拿一个新地块，通常决策的流程会比较长，导致获取土地的难度增大。”

  很长一段时间内，招商和同期入苏的房企相比，走的不算快，甚至被晚入苏多年的闽系房企们纷纷赶超。但是招商蛇口有一股子干劲，通过不断的尝试与摸索，找到了一套有效的打法——合作共赢。

  至2019年，招商蛇口在苏州的项目中90%都是合作开发项目。

  从招商蛇口的合作对象来看，都是深耕苏州较久，并且有着较强品牌知名度的房企，譬如万科、仁恒、旭辉、金茂、仁恒、苏高新、大悦城控股、路劲等。

  能在苏州拥有如此豪华的朋友圈，对很多房企来说是可遇不可求的。

红盘制造机

  在政策调控严格的苏州，房企想要尽快做大规模，分散经营风险，合作开发确实是条好路子。找到合适的合作对象能为业绩锦上添花，但是一旦“遇人不淑”也可能被带入坑里。招商蛇口属于前者。

  今年前7月为招商蛇口销售额贡献量较大的楼盘，诸如大悦澜庭、滨河四季云庭、前山澜庭、浅悦静庭、科技城金茂府等，都是合作开发的楼盘。

图片来源于招商蛇口苏州公司官微

  这些楼盘还有一个共性，就是“好卖”。2018年入市的科技城金茂府，首次开盘2小时卖了8亿；2019年，科技城金茂府一路畅销，全年销售额累计49.05亿；2020年入市的滨河四季云庭和浅悦静庭，首次开盘分别卖了10.98亿和11.87亿；今年6月底入市的大悦澜庭，首次开盘卖了12亿。

  可以毫不夸张的说，苏州新房市场上在卖的红盘，1/3都有招商的参与；招商参与的楼盘，千人摇号是大概率事件。

  缔造红盘，招商蛇口并不是从合作开始的。

  多年前，由其独立开发的招商公园1872和招商学府1872都是市场上现象级的热销盘。位于狮山板块的招商学府1872，总共1522户，2017年7月开盘，10个月左右就清盘了。目前招商学府1872二手房价在同板块处于高位，但带看量和成交量都不错，最短成交周期仅6天。

多业态齐头并进

  为了寻求新的利润增长点，实现业绩可持续增长，多元化布局成了房企的必修课。招商蛇口早早就站在了多元化的赛道上。

  2015年，招商蛇口完成重组上市之后，将自身定位为“城市和园区综合开发运营服务商”。围绕着全新的定位，招商蛇口旗下多元化业务以“前港-中区-后城”模式呈现生态圈互动态势，社区、园区、邮轮三大业务板块及各项创新业务全面铺开。

  招商蛇口苏州公司充分依托总部优势资源，积极实现自身从单一的社区开发运营到涵盖居住、商业、特色小镇、产业园区、长租公寓等全方位业态共同发展的战略转型。

  苏州花园里的落地是招商蛇口在苏州进行商业布局的第一步。2019年年底，位于苏州城南的花园里开业，整体招商率达98%，多品牌首进区域，开业率达93%。城南花园里填补了区域优质商业的空白，也称得上是苏州社区型商业的典范。

  在拓展商业项目的同时，招商蛇口又与苏州当地政府合作，打造了2个特色小镇——金融小镇和琴湖小镇。

苏州金融小镇效果图

  科技城金融小镇和常熟琴湖小镇作为招商蛇口在华东范围内率先落地的两个小镇项目，将以“产、网、融、城一体化”推动城市升级。

  目前，金融小镇一期已经建成投入使用，入驻各类金融投资机构近600家，集聚资金规模超1000亿元。其中不乏医疗器械、生物医药以及科研所等众多重量级产业和大院大所。

  琴湖小镇由招商蛇口与常熟城投联合规划、建设，以一二级联动为开发模式，前后共规划了10年之久，总投资金额高达150.6亿元。整个项目由“一园五区组成”，涵盖了商业街区、文化艺术中心、高端医疗、五星级酒店、精品社区等7大维度、10种业态配套。目前已处于全面开工的状态。

  在琴湖小镇商业项目的开工仪式上，琴川街道党工委书表示，希望琴湖小镇成为常熟闪亮的城市名片。

  因为有着深圳蛇口片区成功的建设开发运营经验,苏州各级政府对招商蛇口的信任度极高，对2个特色小镇的期待也极高。

  招商蛇口苏州公司总经理朱鸣宇对外表示，央企背书、实力巨擘，早已不是招商蛇口单纯的发展标签，而是从城市整体角度出发，通过精细的城市布局，锐利的发展眼光将住宅开发、产城开发、综合运营并行汇成招商蛇口独特的“苏州模式”。

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