华发164轮举牌64亿高溢价摘地，上海土地市场过热了吗？

上海土地市场持续火热。8月11日，华发以64.35亿元竞得上海闵行新城MHC10402单元25A-11A地块，楼面价40558元/平方米，溢价率46.4%。

新京报记者注意到，7月以来，上海土地市场宅地供应量增加，且溢价率快速攀升，仅7月，上海土地平均溢价率就同比攀升21%，达到22%。对此，上海中原地产市场分析师卢文曦表示：“上海土地市场升温，但是还未出现过热情况，如果后续土地市场接连出现高溢价地块，不排除有敲打市场的举措出现。”

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162轮举牌，

华发高溢价夺地

8月11日，上海市闵行区成功出让一宗居住用地。经过162轮举牌竞价，太仓华蔓房地产开发有限公司以64.35亿元竞得闵行新城MHC10402单元25A-11A地块，楼面价40558元/平方米，溢价率46.4%。天眼查显示，太仓华蔓房地产开发有限公司为珠海华发实业有限公司的子公司，最终控股股东为珠海华发集团有限公司。

据出让资料显示，该地块编号为202014001，位于闵行区颛桥镇，东至用地红线、南至用地红线、西至用地红线、北至25A-10A地块，出让面积79331.3平方米，起始价43.95亿元。

今日的现场竞价十分激烈，经历了162轮举牌，其中融创+新城联合体、金茂、保利与华发在现场拼抢激烈。尤其是融创+新城联合体拿地意愿强烈，但是经过多轮拼杀后，最终惜败于华发。

据新京报记者了解，上述地块之所以竞争激烈与闵行区颛桥镇供应量较少有关，自从2016年以来4年时间内，颛桥罕有经营性住宅用地供应。此外，该地块的条件具备一定优势，自持比例较低，其中，自持住宅用于租赁比仅为0.95%。

从周边的项目售价来看，目前，颛桥区域内在售新房较少，上海星河湾三期售价待定，前期均价达到7.6万元/平方米—8万元/平方米。目前，周边二手房价格比较分化，依据产品类型和住宅年限，售价在3万元/平方米-5万元/平方米不等。

对此，卢文曦表示：“闵行出让土地比较多的是浦江镇或者大虹桥地区，颛桥区域最近几年出让土地不多，有一定稀缺性。这也导致了目前颛桥区域内几乎没有新盘，在售项目多是尾盘，产品上以经济型别墅和中高端房源为主，比如星河湾等。今年颛桥区域住宅成交均价在6.4万元/平方米左右。”

“今日华发拿地，最后成交楼面价是40558元/平方米，中间有一定利润空间。而且华发有做高端项目的经验，加上国企背景，所以未来销售价格还有往上的可能。尽管看似溢价率较高，但是考虑到企业综合实力较强，成本可控，获利不成问题。”卢文曦说。

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上海土地溢价率走高，

7月同比攀升21%

值得注意的是，最近上海土地溢价率不断上扬。

卢文曦表示：“华发今日所获宅地也是今年以来第二高溢价，好在目前暂时看不到楼市有过热倾向。如果后续土地市场接连出现高溢价地块，并且土地市场的热度传导至销售市场，不排除有敲打市场的举措出现。”

回顾今年前7个月上海土地市场，其热度持续攀升。尤其是7月，随着土地供应量增加和优质地块的入市，上海土地成交楼面均价攀升，平均溢价率也持续攀升。

图片来源 中国指数研究院提供

据中国指数研究院提供的数据，2020年1-7月，上海市共推出土地规划建面896.55万平方米，成交983.73万平方米，成交楼面均价15133元/平方米。其中，2020年7月，上海共推出土地规划建面187.99万平方米，成交181.82万平方米，同比增长34.75%，成交楼面均价23321元/平方米，同比增长110.1%。

从溢价率来看，2020年1-7月，上海市成交土地出让金达1795.30亿元，平均溢价率为7.7%。其中2020年7月，上海市土地出让金为443.62亿元，同比增长121.5%，溢价率为22.1%，较去年同期提高21.1个百分点。

从近期成交的地块来看，7月29日，上海国企陆家嘴集团以49.11亿元拿下了这块位于浦东前滩的Z000801单元54-01地块，溢价率34.58%，折合楼面价57201元/平方米。8月1日，经过95轮竞价，金隅以69.2亿元竞得杨浦区江浦社区R-09地块，楼面价85764元/平方米，溢价率38.33%。8月10日，融信+旭辉以45.23亿元竞得上海市闵行区七宝镇的古美北社区S110501单元27-01地块，成交楼面价为54814元/平方米，溢价率40.55%。

根据中原地产的统计数据，上海土地市场的平均溢价率自从2019年8月以来，一直维持在3%以下，而到今年6、7月份的平均溢价率陡然攀升至15%和22.1%。

卢文曦分析说，“目前，上海土地市场虽然升温，但是还不能说是进入过热的状态。目前成交的地块，除了杨浦区的地块楼面价超过8万、后续盈利空间较低外，其他成交地块还是具备一定盈利空间；由于供应地块增加且位置优越，房企拿地意愿较强，也反映出房企在上海积极补仓的心态。”

 新京报记者  | 徐   倩

编辑 | 武   新

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