碧桂园的产城“跳板”

　　乐居财经 曾树佳 发自深圳

　　望着公司在深圳前海大量的土地，中集集团CEO兼总裁麦伯良想起了“地产一哥”碧桂园（HK：02007）。

　　今年6月份的股东大会上，麦伯良曾表示：“集团前海项目等土地资源，都是中集过去积累下来的。但中集不是做房地产的企业，目前中集产城正在引战，希望能够与一些更有能力水平的合作伙伴一起来做好中集产城。”

　　为了能更好的投资开发这片土地，他决意“引援”。如今，引援计划似乎已经有了眉目。

　　8月6日，中集集团（SZ：000039）发布公告称，公司非全资子公司深圳市中集产城发展集团有限公司（以下简称“中集产城”），与碧桂园等各股东方，订立《增资协议》。

　　据此，碧桂园拟增持中集产城股权，增资款为16.06亿元，及前海项目未落地部分权益价值调增相应增资款的最高为3901.26亿元（如有）。

　　增资前，中集集团、碧桂园、东方天宇及长安信托分别持有中集产城61.5%、25%、7.5%及6%股权。增资完成后，中集集团在中集产城的持股将下降至57.4%，碧桂园持有中集产城的股权增至30%。

　　乐居财经查阅获悉，在16.06亿元的增资款中，有3.47亿元为现有项目增资款，其中2425万元记入注册资本， 3.23亿元记入中集产城资本公积金。交易完成后，中集产城的注册资本增至3.64亿元。

　　除此之外，大部分增资款还是聚焦于前海项目。前海项目增资款暂定为12.59亿元，根据前海项目权益价值，分为前海项目已落地部分增资款2.88亿元，以及前海项目未落地部分增资款9.71亿元，全部记入中集产城资本公积金。

　　前海“地主”

　　中集集团涉及的业务领域较广，包括集装箱、道路运输车辆、能源化工及食品装备、海洋工程、物流服务、空港设备、金融及房地产开发业务等。而中集产城是其主要的房地产开发业务平台。

　　中集产城成立于2003年， 2015年3月，它由“中集地产”更名而来，并确定在发展传统地产的基础上，着力发展产业地产，将产业园区的开发建设作为公司重点。

　　它进军产业园区领域的首个启动项目中集智谷，就定位为高端智能科技产业示范园。该项目位于东莞市松山湖科技园南部金多港地区，总投资额60亿元，用地面积530亩。

　　截至2019年，中集集团房地产开发业务完成销售面积50.3万平方米，实现营业收入14.36亿元，实现净利润8.06亿元，同比增加42.99%，主要是年内取得政府补助以及出售扬州集智股权收益所致。

　　以它总体营业收入858.15亿元的体量计算，房地产开发业务仅占1.67%，但它以深圳为核心辐射粤港澳大湾区，以上海、扬州为核心逐步在长三角形成两点一线的区域布局，积累了不少的土地储备。

　　在重大项目进展上，中集集团在2019年，就已全面完成了前海土地整备工作。它与招商蛇口、深圳国际，都在前海拥有较大的“粮仓”。

　　去年9月，中集集团与深圳市规划和自然资源局、前海管理局等，签署了《土地整备协议书》。据此，深圳前海管理局将收回T102-0152、T102-0153、T102-0154宗地，具体为前海深港现代服务业合作区07及09开发单元，共计土地面积52.4万平方米。

　　然后，前海管理局向中集集团、或其所属全资子公司置换新规划条件下同等价值的土地使用权。遵循规划指标原则不变、业态相对均衡、地块相对集中成片等原则，各方同意置换用地面积约为9.21万平方米，总建筑面积约为62.79万平方米。

　　其中，办公用途建面为44.28万平方米，商务公寓3.83万平方米，商业地上7.55万平方米、地下5.44万平方米，公共配套、交通配套及市政配套设施地上、地下共计1.69万平方米。

　　各方确认上述置换用地的土地使用权价值为125.16亿元，与补偿价值的差额为3.74亿元，将另行协商解决该差额部分的等价值土地使用权置换问题。

　　牵手碧桂园

　　中集集团与碧桂园的合作之旅，从四年前就已开启。

　　2016年9月，中集集团与碧桂园签署战略合作协议，双方将在地产、模块化建筑、物业配套服务（立体停车库、电商）等领域建立长期全面的合作伙伴关系。

　　中集集团经过30多年扎根制造业的发展，旗下积累了一些存量土地。在此之前，它就曾与世界物流巨头普洛斯签订相关协议，着手进行物流地产的开发。

　　与碧桂园合作，是其对新路径的尝试。碧桂园擅长的是住宅地产和商业地产的开发。彼时双方负责人表示，力争在年内落实2-3个项目的具体合作并签订正式的项目合作协议。

　　隔年7月，两者的合作更进一步。碧桂园以约9.3亿元，成为中集集团旗下产城业务板块的战略投资者。增资完成后，碧桂园持有中集产城25%的股权。

　　中集集团彼时表示，引入具备产业协同效应、市场影响力强的战略投资人，是为了提升公司的产城综合开发能力，实现产城业务的可持续发展。

　　去年8月，碧桂园再以约6667万元，增资中集集团旗下全资附属公司，取得40%股权，间接参与深圳蛇口的太子湾项目。

　　交易后，中集集团所持该项目实益股权由38.25%降至22.95%，碧桂园实益拥有该项目15.3%。此后，太子湾项目碧桂园合作交易顺利完成办理股权过户。

　　如今碧桂园再一次增持中集产城，中集集团的欣然之意溢于言表。

　　它于公告中表示，碧桂园有意通过本次交易持续促进中集产城的业务发展，补充中集产城资本金。此次交易，对中集集团降低资产负债率、补充中集产城现有项目的开发资金和促进未来发展、对项目的开发运营，都有着积极的影响。

　　碧桂园具备较强的开发运营能力及项目管理经验，对中集集团项目的推进作用不言而喻。而从另一方面讲，碧桂园也能借此进一步充实自身的土地储备，为发展积蓄后劲力。

　　本文来自微信公众号“地产k线”

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责任编辑：樊文佳