战略布局、拟分拆物管上市 中金维持越秀地产“跑赢行业”评级

战略布局、拟分拆物管上市 中金维持越秀地产“跑赢行业”评级
2020年12月01日 11:02 新浪证券

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  11月26日,著名投行中金公司重申越秀地产股份有限公司(股份代号:00123.HK)为板块首选标的之一,维持“跑赢行业”评级,上调目标价 4%到 2.16 港币,对应 5.5 倍 2021 年市盈率,较当前股价有37%的上行空间。中金公司报告称,越秀地产于 11 月 23 日发布的关于已收购广州地铁物业公司67% 并拟分拆物管上市的公告,印证了中金对越秀地产的看多逻辑。此评级是中金公司对越秀地产资源禀赋优异且增储有道、国企背景和市场化的管理激励机制、安全的财务状况的认可。

  TOD项目全方位实力尽显:周转效率、利润率、落地确定性优势突出

  中金认为,越秀地产地铁上盖(TOD)项目在周转效率、利润率和落地确定性等方面具备全方位优势。

  越秀地产TOD项目一直采用“集团孵化,地产购买”的方式获取土地,实现资金高效周转。受益于品牌口碑和便利交通实现高效去化,利润率也具备优势。2019-2020年的三个项目可售部分地价占售价比例为 40-50%,且开盘当日去化率最低为 67%,最高的当日售罄。据中金楼盘调研结果,越秀地产TOD项目星汇城、星樾山畔、星樾因区位优越叠加板块需求旺盛,业绩均有亮眼表现。

  此外,中金还认为越秀地产项目落地的确定性高。依托和战略股东广州地铁的合作,公司计划在 2019-2023 年期间每年收购 2-3 个TOD项目,对应总建面约 100 万平米。特别是此次与广州地铁物业的股权收购合作之后,有助于越秀地产进一步拓展和落地优质TOD项目,携手广州地铁在TOD模式全国布局上的规模增长与品质提升,进一步巩固各方面优势。中金预计,越秀地产还将通过国企合作和旧改等方式灵活增储,每年多元渠道贡献约一半的新增货值,进一步夯实资源禀赋。

  业绩增长、销售质量稳定,增长动能持续释放

  中金在报告中提到,越秀地产销售额到 11 月底能够超过全年目标(802 亿元)达到 850 亿元,对应同比增速 41%。此外,中金估计今年销售质量稳定,毛利率为 25-30%,权益比例保持在约 60%。公司当前未售货值静态下可覆盖超过 5 年的销售,叠加增储有道,中金预计往后 5 年销售每年增速中枢约 20%,业绩增长态势将持续。

  稳步增长的业绩与越秀地产推行的多元激励机制密不可分。中金提到,近年来越秀地产采用了市场化的管理激励机制,激发了员工的“主人翁”精神、获取土地的质量和项目运营效率提升明显,增强国企的内生成长动力,有助于公司持续释放增长动能。

  财务稳健、土储充沛,新竞争格局下谋求新发展

  房地产融资监管仍在不断收紧的背景下,越秀地产整体保持着稳健的财务结构。中金提到,越秀地产在手土储充足、补地压力相对小,且当前财务状况健康、历史上财务纪律性强,叠加国企背景赋予融资优势(穆迪、惠誉给予投资级,平均融资成本 4.71%),中金认为在“三条红线”新规和行业新竞争格局下,越秀地产表现优异,未来几年能够维持规模发展和财务安全的平衡。

  而根据此前公告,越秀地产正考虑分拆其下属物业管理业务,并于香港联交所主板独立上市。中金认为,短期内除了清晰的增长前景,物管分拆亦能对股价带来额外提振。这一可能的上市,也将为越秀地产在新竞争格局下深化TOD战略布局、实现新发展提供了更大的想象空间。

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责任编辑:石秀珍 SF183

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