分拆中原建业上市港股，建业或将拥有第四家上市公司_新浪财经

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　　从房地产开发、装配式建筑、物业服务，再到代建领域，建业或将拥有第四个港股上市公司平台。

　　11月10日，建业地产宣布，将分拆旗下代建业务平台CCMC集团即中原建业集团（简称中原建业）在港股主板上市，工银国际、建银国际担任联席保荐人，法国巴黎银行担任独家财务顾问。

　　中原建业主营业务为商业代建，近两年间（2017-2019）收益复合年增长率82.2%，净利润复合年增长率112.5%，净利润率维持在60%左右，有息负债为0，保持了可观的增长速度和健康的财务状况。

　　若此番能顺利上市，中原建业将成为港股市场第二只地产代建股，建业在房地产全产业链的资本布局也将更加完善。

　　上市

　　中原建业发展迅猛，启动港股IPO

　　自2015年11月拿到首个代建项目算起，到2017年的33个代建项目，再到2020年6月30日的182个，中原建业逐渐成长壮大。

　　不同于传统房地产开发资金占用大，中原建业的房地产代建属于轻资产运营，无须承担土地取得及项目开发的费用，仅代表项目拥有人于整个物业开发过程管理房地产开发项目，使得中原建业在维持低负债、高利润率的同时，实现了业务的快速拓展。

　　其收益由2017年的3.09亿元增加至2018年的6.76亿元，并进一步增加至2019年的10.29亿元，复合年增长率为82.2%；净利润由2017年的1.42亿元增加至2018年的4.03亿元，并进一步增加至2019年的6.41亿元，复合年增长率为112.5%。

　　2019年建业地产约1011.5亿元的合同销售金额中，有约293.5亿元就来自于轻资产板块，中原建业也成为助推建业进入“双千亿俱乐部”的重要力量。在2020年前10个月，轻资产代建业务亦贡献约253.99的销售金额，占建业地产总销售额773.9亿元的约33%。

　　此次建业地产决定分拆中原建业在港股主板上市，亦显示出胡葆森对建业旗下轻资产板块发展潜力的信心。由此也将构成对建业地产的分拆。

　　分拆上市前，建业地产100%控股中原建业，胡葆森则通过恩辉控制建业地产72.31%的股权成为中原建业的实际控制人；但在分拆完成后，中原建业将不再与建业地产存在股权联系。

　　秘诀

　　借力建业“深耕河南”之积累，甘当建业“走出河南”排头兵

　　2019年，建业实现了河南省122 个县及县级以上城市全覆盖，得益于建业品质和良好口碑，叠加以“建业+”为代表的建业大服务体系，河南成了中原建业房地产代建业务的基本盘。

　　截至2020年6月底，中原建业在中国六个省及自治区的95个城市合计共有182个在管项目，其中有174个在管项目位于河南省，在管总建筑面积为约2400万平方米，覆盖河南省大多数县及县级以上城市。2017-2019年及2020上半年，来自于河南省的收益对总收益的贡献比例分别为100%、100%、99.4%及98.0%。

　　值得一提的是，在上述2400万平方米在管面积中，约2000万平米在建，约400万平米待建，显示了较强的在建管理能力；除此之外，截止2020年6月30日，中原建业已累计完工交付约520万平米，显示了稳定的业务开拓和执行能力。

　　2019年11月10日，建业走出中原、布局全国的第一个开盘项目——新疆库尔勒建业•天麓上院，实现项目首开2小时清盘。

　　省外“首战告捷”的出色成绩，证明了中原建业拓展省外市场的巨大潜力。在建业“走出河南”的战略布局中，中原建业更是担当了重要角色。

　　中原建业在其招股书中也表示，将在已进入的陕西、山西、河北、新疆及海南这五个省及自治区开展更多房地产项目，并借助河南省便利的交通，将业务扩展至相邻省份，如山东、湖北、江苏和安徽等人口较多的省份。

　　蓝海

　　代建行业方兴未艾，高利润率、0有息负债成绩喜人

　　房地产代建业务的核心在于输出服务和管理，无需承担土地成本和开发费用，轻资产属性明显。

　　放眼整个行业，从最初房企帮政府建保障房和市政设施，到品牌房企为中小房企代建住宅、商业项目，再到根据投资方相关指标“按需定制”，我国的房地产代建市场还是一片蓝海，发展空间巨大。

　　据行业相关数据，自2010年至2019年，中国房地产代建市场新订项目的数量及建筑面积的复合年增长率均超25%。据乐居财经此前统计，已有超过30家房企涉足代建业务，包括建业在内的不少知名房企还成立专门公司负责代建业务。

　　据招股书披露，中原建业于2017年、2018年、2019年以及截至2019年及2020年6月30日止六个月的净利润率分别为45.9%、59.7%、62.3%、62.2%及62.8%。

　　仅从数据上来看，中原建业60%左右的净利润率，远高于资本市场“代建第一股”绿城管理。

　　据中原建业相关人士解释，中原建业的代建业务全部为自营，没有分包商及合作伙伴参与，这一方面限制了当下的在管面积总额，但另一方面亦无需与他人分享利润，也得以维持较高的整体毛利率。

　　代建业务的核心是管理与服务，人员成本是支出大头，在中原建业外派驻场人员成本由项目方承担，此部分人工薪酬和成本不构成中原建业的收入和成本，这也是行业惯例。

　　此外，中原建业目前只承接利润更高的商业代建，收入来源于操盘项目的“管理服务费”，更类似于物业管理的“酬金制”，利润计算方式更清晰易懂。

　　前景

　　明确重心、优势凸显；资本青睐、未来可期

　　这两年，豫企老大哥建业在港股市场开展了一系列扩张动作，包括收购、新上市、分拆等多种方式。

　　从最初的香港联交所主板上市公司建业地产00832.HK，到2019年7月收购筑友智造科技00726.HK，再到今年5月建业新生活09983.HK上市

　　（建业新生活此前不在建业地产上市公司体系内，属于独立上市而非分拆），以及此次谋求从建业地产分拆中原建业，建业在房地产全产业链的资本布局也更加完善。

　　而自收购后，筑友智造业绩持续上涨，盈利能力增强，在2019年和2020年上半年营业收入分别为7.0亿、4.0亿元港币，同比上涨31.0%、39.0%。2019年，建业新生活录得153%的收入增长，资本市场研究分析师一致预期2020年、2021年其收入增长均超过50%，体现了市场对建业新生活的充分信心。

　　在当下严守“三条红线”的大融资环境之下，而被誉为套在房地产开发企业头上的紧箍咒——“有息负债”的多寡更为市场所重视。

　　而中原建业的有息负债则保持在0这个极致水平。目前中原建业的流动负债主要是合约负债，即预收款。该数字将随着项目收入按天数确认，随着建业如约履行其服务义务而自然减少。

　　甚至其健康的现金流可为母公司提供往来款支持和分派股息。随着分拆完成，充裕的现金可为股东创造稳定价值，因此中原建业在招股书披露将给予股东50%分派比例，这在轻资产公司也是少见的。

　　值得一提的是，中原建业目前现金余额充裕，现金流健康，本次分拆上市不募资。

　　此次分拆完成后，建业地产和中原建业将分别专注于重资产项目开发和轻资产项目运营。这意味着两家公司将建立更明确的业务重心，进一步专注于擅长的业务领域；也意味着两家公司均需要编制独立的财务报表，进行独立的信披，公司运行更加透明。

　　此前，资本市场“代建第一股”——绿城管理首日开盘股价就上涨30%，证明了资本市场对负债率低、利润率较高的房地产代建业务更为青睐。

　　背靠强大的建业品牌、拥有成熟的房地产运作经验，中原建业的代建工程，在融资、定位、设计、施工、销售、人才等方面，相比本地中小型房企优势明显；而相对于外来房企，作为豫企“老大哥”的建业，在河南人心目中又积累了难以撼动的信任，进一步增加了中原建业的品牌号召力。作为建业旗下的优质板块，中原建业的发展潜力，也将随着资本市场的助推进一步提升。