新浪财经讯 国庆节前后房地产调控政策频出，地产股近期一路下行，昨日意外加息后更是大跌4%，但在今日权重股普遍弱势的情况下，地产板块尾盘有企稳迹象。如何看待目前的楼市和地产股？地产股还有没有投资机会？十大券商近期对地产行业研究报告点评如下：

　　国泰君安：

　　本次加息对购房预期和需求将有压制作用，将加快行业基本面调整速度。在挤出投机、投资和保值需求之后，仅靠自住需求行业无法维持现有销量，也难以维持目前价格。未来销量萎缩和房价下降将是大概率事件。而开发商融资渠道的持续收缩和融资成本的大幅上升已经是既成事实。因量价基本面难以持续好转、政策面基调依然严控，维持行业中性评级，标配或适度标配建议。短期地产股将有盘整压力，但不会出现大跌。因为：1)本次是一次性加息还是进入加息周期并不明朗；2)销量快速下滑可缓解政策压力。3)估值有支撑。

　　在行业调整期，报告更看好高周转的大公司，如股价有一定幅度调整，可逢低买入大公司。包括万科、保利等龙头股。原因在于其销售锁定性高，愿降价，可在市场调整期扩大市场份额，有实力抄底土地市常因公司商业模式特质和整体受政策影响相对较小，中国宝安、建发股份、新湖中宝等特色地产股，逢调整将是趋势投资良机。

    国金证券

    国金证券曹旭特表示，近期成交量虽有下滑，但没有出现明显萎缩，目前全国新一轮调控和各地方细则基本出尽，在房产税出台以前市场或表现为政策空窗期，地产股估值水平有望提升。他建议投资者重点销售回款明显回升的万科和保利地产以及基本面受政策环比影响较小且估值水平可随板块同样回升的北京地产股如冠城大通、华业地产、北京城建、首开股份和金融街，因为北京在四月份已经暂停第三套房贷，并且限制异地购房贷款及购房套数。

　　海通证券：

　　住建部上调住房公积金贷款利率不会改变地产行业指数的运行趋势，但是后期行业是否能跑赢大盘则要依赖于行业基本面的配合。如果房价能在“限购”、“限贷”和“加息”的三重影响下有所松动并带动成交，那么行业后期仍有望跑赢指数。目前A股市场动态PE在21.9倍，而房地产板块动态PE在23.16倍。短期内继续维持对行业的“中性”评级。维持之前看法，认为加息有利于债市资金转移到股市。板块出现非理性下跌后可以对具备明显估值优势的绩优股进行战略性配置。

　　中金公司：

　　上调房地产公司2010年及2011年盈利5%-10%，NAV值5%-15%。报告解释原因—一方面是地产企业销售好于预期，另外过去的房价假设过于保守。前期频繁的调控政策以及对经济的悲观带来地产板块股价大幅度调整，而随着经济见底以及房价得到有效抑制，政策和经济风险双重释放将有利于地产公司估值水平的修复。

　　凭借资金优势，行业集中度将明显提升，看好龙头地产公司。报告认为龙头地产公司将有望实现20%以上的盈利年增速。因此对应上调A股保利地产及H股远洋地产的评级至推荐，上调了碧桂园、绿城和深圳控股评级至审慎推荐。看好三类地产公司的表现，一是具有良好销售数据的全国及地方龙头地产公司；二是商业类地产公司；三是具有明显估值优势的二三线地产公司。

　　申银万国：

　　意外加息，意在防范通胀和资产价格泡沫。加息对实际房屋销售心理层面的影响大于实际影响。一方面加息提高了实际的购房成本，资金成本的上升将抑制部分需求；另一方面加息使得负利率情况有所缓解，降低资金流出和配置的意愿，在某种程度上也会抑制部分需求。但是总体来看，一方面，加息幅度较小，以往经验表明，加息初期很难改变资金实际流向；另一方面由于此前央行对于房地产行业二套房以上的贷款利率已经大幅上调，而此次5年以上贷款利率仅上调20bp，整体对于实际需求的影响相对有限。

　　加息对房地产股票影响中性偏负面。此次加息对行业影响负面，但是整体有限。由于此前市场并未预期此次加息，因此政策出台将对股价产生负面的冲击，但整体来看，幅度较为有限。报告维持前期对于行业的判断，未来影响股价的因素将来自于实际需求的下滑，房地产存在重新增加至“标配”的机会。

　　国元证券：

　　加息对房地长行业的负面影响短期内将会持续，建议关注安全系数高的商业地产。根据报告对于中期的总结，各公司的现金流已经趋紧，负债率升高，因此报告认为，此次加息将会再次打击地产商的现金流，因此报告认为各地房地产成交均价下降将是大概率事件，否则，行业利空将会陆续到来。

　　在现阶段政策不明朗的情况下，现金依旧是衡量公司是否安全的底线，因此，在销售进度可能放缓的前提下，报告在现阶段推荐受房地产调控影响较小的商业地产开发和持有类公司，报告推荐的公司为：SOHO中国、越秀房地产信托。

　　中信证券：

　　地产股牛市不等于地产牛市。未来半年房屋市场的投资者未必能够获得丰厚的收益，但地产股的投资者凭借销售量的扩大、成本回稳和主流公司盈利预期改善，可以持续获得强于大市的回报。地产产业集中度将出现飞跃，选股继续看好快周转模式和大企业强者恒强：目前，凭现金取得资源容易，凭资源转化为现金略难，房地价平稳，量能释放。快周转和高业绩的公司更值得珍惜，而NAV在估值体系中的重要性已经大不如前了。经过反弹后，大企业仍然只有2011年10倍的估值水平，目前仍然是房地产行业历史性的估值底部。维持行业“强于大市”的投资评级，重点推荐荣盛发展、万科、保利、滨江集团。

　　招商证券：

　　地产公司未来2年内业绩无忧：总体上，地产行业独特的收入确认方式确保了上市公司未来2年内业绩无忧。09年初到2010年3月份卖的房子已经保证了公司09年下半年到2011年上半年的业绩；2010年4月到2011年底卖的房子基本确保了2011年下半年和2012年上半年的业绩；至于再之后的业绩，2012年下半年时政策预计应该会有所放松。投资建议：建议买入高增长、低估值、业绩确定性好的一线二线龙头公司，以及项目储备集中在北京、上海、深圳、杭州等一线城市的区域性公司。这些公司有万科、保利地产、金地集团、招商地产、荣盛发展、冠城大通、首开股份、苏宁环球、滨江集团等。另外也建议投资者关注商业地产股的补涨机会。招商证券认为，按照大市值公司2011年PE15倍估值，小市值公司2011年20倍PE估值，地产股还有向上的空间。

　　齐鲁证券

　　本次加息暂不改变负利率状态。长期的负利率引发的流动性泛滥催生包括房地产在内的资产价格泡沫，从2010年2月以来，我国实际利率一直处于负利率状态，而通胀压力依然存在，由此极易加大房价上涨压力。但本次加息幅度有限，暂不改变当前的负利率状态，因此也暂不能改变流动性充裕状态。

　　加息对购房者购房成本影响有限。由于本次加息力度不大，因此并没有明显加大购房者的还款压力。以贷款100万，还款期限为15年和20年的等额还款法为例，本次加息后，每月成本仅增加108元和116元，增加幅度分别为1.29%和1.62%。

　　当前加息幅度对开发商盈利影响有限。加息使得开发商资金成本有所提高，但当前加息幅度有限，因而对其盈利水平影响并不明显，根据我们对重点公司的测算，在没有进行资本化的前提下，税后增加的财务费用占净利润比重平均为0.65%，以万科为例，仅占2010年预测净利润的0.3%。而实际情况是开发商可以将大部分利息进行资本化，因此影响更是微乎其微，因此我们暂不调整各重点公司的盈利预测。

　　本次加息对行业实质影响较小，重在引导预期。本次加息虽然超出预期，但对购房者和开发商的实质影响较小，对需求端影响程度不如已经出台的限购限贷政策，对供给端影响也不及土地增值税、供应结构调整等政策。因此本次加息的意义还是重在引导市场对房价、流动性和融资成本的预期，促进开发商加速消化库存以回笼资金，同时打击投资需求。

　　依然看好行业龙头，市场调整正是买入时机。货币从紧将改变行业高杠杆高利润的盈利模式，中小开发商资金面将更加严峻，而行业龙头却存在更多的整合机遇，因此我们依然看好高周转盈利模式，资金面充裕的行业龙头，如万科A、保利地产，其次可关注区域龙头首开股份、鲁商置业。

　　中银国际：

　　板块调整将再次成为买入时机。未来地产板块投资热点有望逐渐扩散，除了万科、保利、金地集团等销售业绩突出的龙头企业外，首开股份、滨江集团、福星股份等优质二线股，以及金融投资资源丰富、重估价值高的北京城建、新湖中宝等地产股也有机会表现。