泰禾债务危局

泰禾债务危局
2020年12月03日 14:08 商学院

  泰禾债务危局

  泰禾集团实际控制人黄其森曾表示,泰禾战略是大学生,管理是小学生。泰禾目前的困境与实际控制人的管理风格及投资战略有密切关系。

  文|胡嘉琦 朱耘

  黄其森和他的泰禾集团,这一年多来麻烦不断,不得不靠甩卖资产度日。

  而这与泰禾集团债务违约不无关系,在多次成为被执行人后,泰禾集团正面临着债权人及监管部门的“拷问”。截至2020年9月30日,泰禾集团已到期未归还借款金额为459.05亿元,截至三季报披露日,该公司已到期未归还借款金额为487.10亿元,尚未支付的利息为64.76亿元。

  高额债务也让泰禾集团的重组更加扑朔迷离。

  另据泰禾集团知情人士及泰禾项目业主反映,泰禾集团在全国多个项目处于“半停工”及“烂尾”状态。在公司层面,泰禾集团此前拖欠员工数月工资,甚至出现员工申请劳动仲裁来维护合法权益。

  泰禾集团实际控制人黄其森曾表示,泰禾战略是大学生,管理是小学生。对于泰禾目前的困境与实际控制人的管理风格及投资战略有怎样的联系?出售旗下保险公司的进展情况、泰禾债务重组方案及未完工项目进展如何?面对一系列疑问,泰禾集团品牌部负责人回复表示,相关内容属于信披内容,以公告为准。

  项目半停工 业主维权不断

  陷债务危机的泰禾集团,旗下多个项目处在“半停工”状态。在北京泰禾丽景家园项目现场,《商学院》记者注意到,施工现场大门紧闭,三个月前门口牌子上赫然写着“中铁建工集团北京院子二期项目经理部”字样,现在已经变成镂空状,“中铁建工集团北京院子二期项目经理部”也已消失不见,此前大门上是“中国铁建”的字样,现在也已经被白纸蒙住。在此期间,门口的塔吊并没有运转,施工基本处于停滞状态。在项目的后部,工地内零星有1-2个工人出入。据工作人员称,因为未按期支付工程款,项目近乎停工。《商学院》记者注意到,泰禾北京院子二期部分安全防护网出现破损情况,相关专家认为,这是长期没有维护的表现或是因施工停滞导致安全网没有及时更新的结果。

  泰禾项目出现的问题让业主们感到十分痛苦。“摊上了这样的事情,几乎整夜整夜睡不着,大家不会饶了他的,杠杆和‘三条红线’去的就是泰禾这样的企业,太坑人了。”一名泰禾业主气愤地向《商学院》记者表示。

  两年前,张平(化名)周围的朋友开始置换新居,张平也心动了,此时张平接到了来自泰禾置业顾问的售楼电话,冲着它是限竞房区,在泰禾“大讲情怀”的营销攻势下,张平对比区位、设计理念及项目手续等多种因素,最终选择了北京市朝阳区孙河泰禾丽景家园来作为改善型住房。

  然而,2020年4月,顺义业主去项目现场看了后发现,项目周围杂草丛生,资金购买的所谓叠拼小洋房还在基坑里,工人剩下的人数非常少。按此速度,泰禾承诺的2021年6月交付几乎是不可能的。

  该名业主将现场照片发到群里,一时间,业主群里“炸了”。业主开始联系泰禾置业顾问,对方起先是承诺会如期交房,而网络上泰禾集团接连债务违约的消息及目前项目的进展情况,让业主无法再次相信泰禾。业主们一提起泰禾就十分激动,在张平看来,黄其森与乐视的贾跃亭有很多相似之处,大讲情怀却不落到实处。

  据公开资料显示,泰禾丽景家园被业主更多地称为北京院子二期,位于北京市朝阳区孙河,开发商是泰禾集团下属公司北京泰禾锦绣置业有限公司(下称泰禾锦绣),该项目共有520套房产,包含叠拼及合院。而据北京市住房和城乡建设委员会网站显示,泰禾丽景家园可销售面积为10.4万平方米,其中10.12万平方米已经网签,销售去化率高达97.38%,销售款近50亿元,项目大面积处于基坑状态或与泰禾债务危机不无关系。

  近日,有业主发现泰禾北京院子二期项目再次处于“半停工”的状态,拖欠总包账款,导致总包年底了还发不出工资,建筑工人锐减,建筑材料出现断供,农民工工资不能足额发放,工程进度严重滞后,工程再次濒临烂尾。

  装入上市未果 引入战投“救火”

  “缺钱”已经困扰黄其森和泰禾集团很久了,“卖资产”解渴的事件一次次上演。据彭博社近日报道,中国平安保险集团和阳光保险集团竞购泰禾集团旗下的保险子公司泰禾人寿,该标的估值逾10亿美元。

  实际上,泰禾人寿已不是第一次被黄其森拿来“救火”泰禾集团。

  2020年4月28日,泰禾集团宣布停牌,拟以发行股份方式购买控股股东泰禾投资持有的永兴达企业100%股权。此次收购涉及到的是控股方泰禾投资持有的两家保险公司,目标公司永兴达通过持有泰禾投资(百慕大)有限公司100%股权方式,间接持有泰禾人寿保险有限公司(香港)100%股权和泰禾人寿保险(澳门)有限公司99.85%股权。泰禾集团表示,泰禾人寿从事保险业务,此次收购有助于公司充分发挥协同优势,满足客户不同层面的需求。

  然而,事与愿违的是,2020年5月13日,泰禾集团因“公司被法院列为被执行人,存在债务逾期事项,以及香港地区目前的经济局势等相关原因”,决定终止重组泰禾人寿。终止当日,泰禾便宣布将引入战投来解决债务问题。

  紧接着,泰禾集团发布公告称,公司实际控制人黄其森与海南万益管理服务有限公司于2020 年 7 月 30 日签署了《股份转让框架协议》,泰禾投资拟将其持有的泰禾集团19.9%股份转让给海南万益。而海南万益则是万科的全资子公司。此次标的股份转让价格为4.90 元/股,转让总对价为24.3亿元。有人说,这是万科扮演“白衣骑士”解救泰禾于水火。

  但截至2020年11月19日,泰禾集团股价已跌至3.9元/股。泰禾集团与万科集团股价还未正式交割,却早已跌破了此前万科收购的转让价格。

  此次战投事件虽给泰禾带来希望,但由于万科对泰禾集团的股权收购实为有条件收购,《商学院》记者从转让协议获悉,泰禾若能“引战”万科成功,首先需要满足与万科约定的前置条件,细究万科提出的前置条件,内容可谓苛刻。目前,此前约定的诸多“前置条件”泰禾并未满足,因此此次收购仍存在诸多不确定性,收购计划延宕近4个月仍未有结果。

  据转让协议规定,泰禾制定债务重组方案并与债权人达成一致,能支持泰禾可持续经营,且得到泰禾与万科一致认可;万科对泰禾完成尽调,且就发现问题的解决方案及拟议交易的方案达成一致,不存在影响拟议交易的重大问题,同时泰禾的资产、债务及业务等不存在影响公司持续经营重大问题或重大不利变化。公告显示,在本次股份转让完成之后,万科将协助目标公司完善公司治理,盘活存量资产,支持目标公司正常经营。但为避免任何疑义,转让方、目标公司系独立经营主体,其应以其全部资产对各自的债务承担责任,并完成其债务重组事项。

  上述转让协议表明,万科并不对泰禾集团的负债承担连带责任,亦无任何责任为相关各方提供任何增信措施或财务资助。实际上,泰禾集团目前第一大股东为泰禾投资,持股48.97%,实际控制人为黄其森。截至公告披露日,泰禾投资持有的上市公司股份已全部被冻结,其持股比例的99.07%被质押。因此在转让前,泰禾集团还需要资金先办理完成解除质押手续或解除冻结手续。对于解除冻结需要的资金、解冻时间仍未可知。

  对于质押股权解冻的时间,泰禾集团并没有给出明确答复。即便交易顺利完成,万科支付泰禾的交易对价对于泰禾集团的巨额债务而言,仍是杯水车薪。

  此前资深房地产评论家薛建雄在接受《商学院》记者采访时就曾表示,万科只是“拍了拍”泰禾集团而已,能活就投,死了当没说过。薛建雄认为,实际上泰禾的优势资产早被世茂买走,剩下些问题资产和巨额负债。

  截至2020年9月30日,泰禾集团已到期未归还借款金额为459.05亿元,截至三季报披露日,该公司已到期未归还借款金额为487.10亿元,尚未支付的利息为64.76亿元。年内到期债务将达555.11亿元。对于泰禾来说,如何完成解除股权冻结,偿还到期债务,仍然需要大笔的资金。即使泰禾集团能够成功对其质押股权进行解押,万科24.3亿元收购股权的资金仍不能满足泰禾已到期的459.05亿元还款金额。

  到期未偿还债务不断升高的同时,泰禾集团业绩表现亦不佳。截至10月24日,泰禾集团发布的三季报显示,公司的净利润为-19.73亿元,同比由盈转亏,下降幅度达193.01%,扣非净利润为-13.78亿元,同比下降189.78%。

  在三季报中,泰禾集团披露了该公司的债务违约情况。泰禾集团表示,经多方努力筹资,至三季报披露日,未能完成17泰禾MTN001、18泰禾01、17泰禾MTN002、17泰禾01、18泰禾02、H7泰禾02本息的兑付。随着泰禾集团债务违约的不断增多,引入万科能否撮成变得更加扑朔迷离。

  事实上,转让项目是泰禾集团自救的方式之一。据天风证券发布报告显示,2019年以来,泰禾集团转让旗下多家公司股权,2019年3月25日-9月27日,转让股价对价就多达125.87亿元。

  泰禾集团的出让行动在2020年持续进行。6月24日,泰禾集团公告称,将增城荔涛房地产有限公司和增城荔丰房地产有限公司两家项目公司各19%的股权出售给五矿信托,股权交易对价为8.53亿元,承接股东借款2.45亿元,交易总对价为10.99亿元。实际上,早在2019年,泰禾已经先后将广州增城两个项目的部分股权出售给世茂房地产和五矿信托。

  高杠杆模式弊端渐显

  泰禾集团的窘迫更为深层次的原因是其运营模式“高负债、高杠杆、低周转”,在这种模式之下,不断“加杠杆”的泰禾出现资金链问题,而在这条链条上,泰禾的员工、业主、股民、供应商均受到了不同程度的影响,在这种情况下,泰禾集团“官司不断”,麻烦缠身。据企查查显示,司法案件共计256件,涉及借款、房屋买卖、建设工程合同等多种纠纷类型。

  据知情人士告知《商学院》记者,目前,泰禾已出现较大面积欠薪,部分员工薪酬拖延发放或发放不足额,普通员工欠薪2-3个月,中层以上管理人员欠薪有的多达半年,有的部门员工已经申请劳动仲裁。

  近日,泰禾集团公告称,收到控股股东泰禾投资集团函告,获悉其因发生质押融资业务违约,被司法强制执行而导致被动减持公司股份,减持股份合计2241.6941万股,占该公司总股本比例0.9%。

  截至2020年9月24日,泰禾投资集团及其一致行动人合计持有公司股份数为15.6亿股,占公司总股本的62.69%,已全部被司法冻结及轮候冻结。同时,泰禾集团称,其持有股权可能存在其他被法院判定强制执行被动减持股份的风险。

  公开资料显示,2012-2017年,泰禾集团通过“高杠杆”模式实现激进扩张,总资产从2012年的136亿元攀升至2017年的2064亿元,与之相随的是总负债到达1813亿元,其中有息债务规模达到了1355亿元。实际上,泰禾集团“高周转+高杠杆+低周转”模式所带来的风险性早就潜藏在隐秘的角落。

  泰禾聚焦高端住宅和商业地产,主营地产开发项目,主要业态为院子系、府系、园系、大院系等,这些业态的一个共同点就是价格高于普通住宅,这也直接导致了销售进度相对较慢。这种情况从泰禾公开信息可以佐证,据泰禾发布公告显示,公司偿债资金主要来源于所开发地产项目的销售回款。在资产流动性方面,存货占总资产的比例超过 65%以上,公司持续加强对项目回款率的管理。以衡量企业资产投资规模与销售水平之间配比情况的指标总资产周转率测算,泰禾集团的总资产周转率仅为0.01次,该指标是绿城中国的1/7,碧桂园的1/10,恒大中国的1/12。

  根据泰禾集团近三年的年报披露,公司对高成本的非银贷款一直有较大依赖,2017年-2019年公司非银贷款在总贷款(银行贷款+债券+非银贷款)的占比分别高达61.18%、61.27%和61.43%,同时非银贷款融资成本也由2017年的8.67%逐年上升至9.17%、10.65%。除银行贷款外,泰禾集团的银行贷款和公司债融资成本分别由2017年的7.14%、7.27%上升至8.48%、9.07%,各个渠道的融资成本全面走高。海通证券报告认为,长期高昂的融资成本侵蚀公司利润,进一步加剧了债务。泰禾失败的原因在于其发展模式中的“高杠杆”加剧了企业运营的脆弱性,对回款能力提出了更高的要求。高杠杆,必须要有高周转,靠高成本融资的游戏难以维持。

  彼时,危机还未显现前,黄其森仍意气风发。2017年12月22日,泰禾集团董事长黄其森在接受媒体采访时谈道,“2018年泰禾集团销售额的目标是再翻一番至2000亿元。”资本市场对此反响热烈,泰禾集团股价在一个月内从16.78元/股暴涨150%到 43.69元/股。半年多后,一度疯狂的股价陡然下跌。2018年9月28日,泰禾集团股票收盘价为15.48元/股。截至2020年11月19日,资本市场对泰禾集团投出“不信任票”,泰禾集团跌至3.9元/股。

  而据泰禾集团质押数据显示,泰禾集团控股股东泰禾投资及其一致行动人叶荔的股权质押平均警戒线在3.8元~4.1元/股之间,平仓线在3.4元~3.6元/股之间。

  对于泰禾集团逼近平仓线的风险性,香港保荐人黄立冲认为,一般而言,如果股价迫近平仓线,如果不补入资金,就会出现砍仓,股票放量大跌的情况。

  陈霄认为,泰禾集团面临债务重压,现金流状况不甚乐观,此前虽然与万科达成了股份转让协议,但同时也设置了一系列条件,包括需要泰禾集团制定债务重组方案并与债权人达成一致,债务重组方案能支持公司恢复正常经营等。泰禾能否自救还要看自身能否完成债务重组,而目前为止,泰禾能否完成重组方案,解决自身的债务压力还是个未知数,资本市场对泰禾能否完成自救也持不确定态度。

  而今泰禾集团多次官宣债务违约,前有中弘、华业资本、银亿的前车之鉴,对于后续泰禾项目的进展情况及如何走出资金困境,《商学院》记者将持续关注。

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责任编辑:李思阳

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