70 城房价出炉：上海领涨一线，市场分化愈演愈烈

2026 年 4 月，全国 70 个大中城市房价数据正式揭晓，楼市 “小阳春” 行情持续升温，但市场格局已彻底进入 “一线领涨、二三线承压” 的深度分化阶段。国家统计局数据显示，一线城市新房、二手房价格同步环比上涨，上海以 0.4% 的新房涨幅领跑四大一线；二线城市新房降幅收窄，三线城市持续下跌，70 城中仅 21 个城市新房价格环比上涨或持平。中原地产首席分析师张大伟直言，当前楼市结构性分化加剧，复苏基础尚不牢固，核心城市与非核心城市的市场差距正持续拉大。

一线全线坚挺，上海领跑成标杆

4 月一线城市楼市延续强势，呈现 “量价齐升、韧性凸显” 的特征。数据显示，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨 0.1%，涨幅较 3 月回落 0.1 个百分点，但整体仍保持温和上涨态势；二手住宅环比上涨 0.4%，涨幅与上月持平，延续稳定上涨趋势。

分城市来看，上海成为 4 月一线楼市的最大亮点。其新建商品住宅价格环比上涨 0.4%，与杭州、吉林并列 70 城新房涨幅首位；二手住宅价格环比上涨 0.7%，同样领跑四大一线城市。市场热度方面，上海 4 月二手房网签量创近五年新高，单日最高成交达 1632 套，核心区域优质房源供不应求，房东惜售现象普遍，部分热门板块甚至出现 “一房多价” 的情况。

广州、深圳同步回暖，新房价格分别环比上涨 0.1%、0.1%，二手住宅涨幅达 0.2%、0.3%。北京虽新房价格环比下降 0.2%，但二手住宅价格仍上涨 0.4%，西城区、海淀区等核心学区房价格坚挺，议价空间压缩至 3% 以内，市场韧性依旧强劲。四大一线城市二手房全线上涨，核心城市房价 “抗跌性” 凸显，已成为全国楼市的 “稳定器”。

二三线持续承压，降幅收窄难改弱势

与一线城市的火热形成鲜明对比，二三线城市楼市仍处于调整期，呈现 “降幅收窄、压力犹存” 的特征。4 月二线城市新建商品住宅销售价格环比下降 0.1%，降幅较 3 月收窄 0.1 个百分点，下跌压力逐步缓解；二手住宅环比下降 0.2%，降幅与上月持平，市场回暖动力不足。

三线城市楼市依旧低迷，新建商品住宅价格环比下降 0.3%，降幅与上月相同；二手住宅环比下降 0.3%，降幅较 3 月收窄 0.1 个百分点。从上涨城市数量来看，70 个大中城市中，新建商品住宅价格环比上涨或持平的城市共 21 个，较 3 月增加 5 个，显示新房市场回暖范围有所扩大；但二手住宅上涨或持平城市仅 16 个，较 3 月减少 1 个，二手房市场复苏节奏慢于新房。

具体来看，强二线城市呈现 “核心区稳、外围跌” 的分化特征，成都、杭州、南京等城市主城优质学区房、低密改善盘去化顺畅，远郊刚需盘则依靠打折促销走量；普通二线及三四线城市则面临 “人口外流、库存高企、需求枯竭” 三重困境，部分城市库存去化周期超 36 个月，远郊板块房价同比跌幅超 15%，有价无市成为普遍现状。

分化加剧的核心逻辑：供需、人口、资源三重失衡

2026 年 4 月楼市 “一线热、二三线冷” 的分化格局，并非短期波动，而是供需格局、人口流动、资源集聚等多重因素长期作用的必然结果，楼市已彻底从 “普涨时代” 进入 “结构性分化时代”。

供需格局：核心城市供不应求，三四线库存高企

一线城市土地供应持续收紧，2021 年以来连续四年土地供应大幅下滑，2026 年北京、上海商品住宅用地计划供应同比分别下降 21% 和 23.3%，新增房源供给有限。而人口持续净流入，2025 年上海实现 10.85 万人口净流入，深圳、杭州等城市年均新增年轻就业者超 10 万人，刚需与改善型需求旺盛，供需关系偏紧支撑房价企稳回升。

反观三四线城市，土地供应过剩，新房库存高企，广义库存去化周期普遍超过 30 个月，部分城市甚至突破 50 个月。叠加人口持续净流出，2025 年全国三四线城市人口净流出达 312 万人，购房需求持续萎缩，供过于求的格局难以逆转，房价只能持续阴跌。

人口流动：一线 “虹吸” 效应凸显，三四线 “失血” 严重

人口是楼市的根基，一线城市凭借产业优势、就业机会、公共服务资源，持续虹吸全国人口，尤其是 25-39 岁置业主力人群。2025 年 12 个主要城市群承载全国六成以上人口和七成以上经济总量，年轻人带来的刚需、改善需求，为一线楼市提供坚实支撑。

而三四线城市产业层次低，多以传统制造业、农业为主，高薪岗位稀缺，收入水平偏低，难以留住年轻人。人口持续外流导致购房需求枯竭，房价失去支撑，形成 “人口流出 — 房价下跌 — 人口进一步流出” 的恶性循环。

资源集聚：核心资源垄断，非核心城市配套薄弱

一线城市集聚了全国最优质的教育、医疗、产业、文化资源，这些核心资源具有不可替代性，决定了房产的稀缺性和保值性。北京的海淀学区、上海的内环核心、深圳的深圳湾片区，凭借顶尖配套，成为高净值人群资产配置的首选，价格坚挺且持续上涨。

二三线城市尤其是三四线城市，公共服务配套薄弱，教育、医疗资源匮乏，产业支撑不足，房产仅具备基础居住属性，缺乏保值增值能力。在楼市调整期，这类房产最先面临价格下跌、流动性枯竭的风险。

未来走势：分化将持续加剧，核心资产价值凸显

展望后续楼市，专家普遍认为，2026 年楼市分化格局将持续加剧，“一线稳中有升、强二线局部回暖、普通二三线持续调整” 的趋势不会改变，复苏基础仍需巩固。

政策层面，楼市调控坚持 “因城施策、精准滴灌”，一线城市维持 “稳市场” 基调，不放松核心区域限购，优先保障刚需与改善需求；二三线城市继续全面松绑，取消限购、限贷，发放购房补贴，全力去库存，但需求不足导致政策效果有限。

市场层面，行业逻辑已从 “增量扩张” 转向 “存量优化”，“好房子”“好城市” 带来的结构性机会凸显。未来，只有核心城市、核心地段、核心品质的 “三核房产” 才有保值增值能力，其余房产将逐步回归居住属性，部分库存高企、人口外流的三四线城市房产甚至可能沦为负资产。

对于购房者而言，置业逻辑需彻底转变：刚需群体优先选择一线及强二线城市核心区域小户型，兼顾自住与保值；改善群体聚焦核心城市优质改善盘，注重品质、物业、圈层；投资群体谨慎布局，优先选择一线核心区域二手房、强二线城市主城学区房，远离三四线城市远郊盘。

70 城房价数据印证，中国房地产市场已告别 “普涨红利”，进入 “结构性分化” 新阶段。上海领涨一线、二三线持续承压的格局，是市场规律作用的必然结果。未来，楼市复苏之路仍将曲折，但核心城市优质资产的价值将持续凸显，而缺乏支撑的非核心城市房产，调整之路仍将继续。

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