苗野/发自上海
前11月，长三角土拍金额继续领跑全国。
据中指研究院发布数据显示，2024年1～11月，长三角TOP10企业拿地金额1609.6亿元，继续居四大城市群之首；京津冀TOP10企业拿地金额1072亿元，位列第二；粤港澳TOP10企业拿地金额588亿元，位列第三。
在多地供地放量冲刺年底“收官战”之际，长三角省级城市拍出多宗高总价地块，刷新了历史纪录。
“地王”频出
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分城市来看，上海土拍市场的表现最为猛烈。
11月27日上海第七批次土拍中，最热门的浦东新杨思地块历经202轮激烈角逐，最终由华润置地、中能建和越秀联合体以总价78.97亿元斩获，成交楼面价74426元/平方米，溢价率高达40.37%。不仅是板块新“地王”，也刷新了上海集中供地以来土拍市场溢价率纪录。
次日，保利发展以33亿元夺得上海浦东唐镇单价“地王”，楼面价44008元/平方米，溢价率26.56%。
更早之前的8月7日，现身上海第四轮土拍的徐汇滨江原小米总部地块由绿城在摇号阶段以48.05亿元总价拿下，楼面价13.1万元/平方米，溢价率触及最高限制达到30%。该地块成为时隔8年后上海再次诞生国内单价最贵“地王”。
“‘地王’毕竟还是少数，能拿地的企业其实并不多，整体还是趋于理性。”某房企内部人士告诉记者，房企现在投拓的原则是把少量的钱投在优质地块上，上海一些热门地块的成交价格超预期，主要是地块质量好，盈利和消化周期的确定性都很强。
不只是上海，在杭州第19批次集中供地中，绿城以17.16亿元竞得东新单元地块，楼面价达到36568元/平方米，为东新板块“地王”。
11月20日，滨江集团以总价39.54亿元拿下杭州萧山区奥体博览中心地块，溢价率33.85%，楼面价48186元/平方米，这是杭州土拍历史上宅地成交楼面价TOP2的地块。
在此一个月前的10月22日，与华润、中海等房企经过77轮角逐后，绿城以34.2亿元竞得杭州江湾新城核心板块宅地，溢价率28.5%，成交楼面价50717元/平方米，直接晋升杭州单价新“地王”。
招商蛇口于8月末经过28轮角逐以13.6亿元总价摘得杭州拱墅上塘板块单价“地王”，楼面价41577元/平方米，溢价率24.87%。这是招商蛇口重回杭州市场的第一战。
“这其中个别地块取消了土拍限价，但是新房销售限价，利润空间非常有限，能做到4%就很不错了。”前述某房企内部人士说，这也变相说明个别房企针对热点城市的核心地块放松了利润要求。
一直以来，滨江和绿城撑起了杭州楼市的半壁江山。不过在11月28日，滨江今年首次走出杭州，以13.51亿元拿下南京江北核心区G23地块。绿城中国以7.91亿元溢价0.38%拿走了南京鼓楼滨江G51地块。
“5·17”新政后的南京首场土拍，奥体建设经过47轮竞价以17.4亿元竞得南京河西南G11地块，溢价率15.23%，楼面价高达4.39万元/平方米，一举成为南京单价第二高的“地王”，仅次于葛洲坝于2016年拍得的4.52万元/平方米有河西“地王”。
年初的苏州土拍市场，绿城经过51轮竞标以30.82亿元总价竞得的苏州双湖板块一宗宅地，以6.5万元/平方米的楼面价刷新江苏省楼面价纪录。
随着各地优质地块的相继推出，前11个月长三角各城市土拍大戏轮番上演。
“总的来看，当下房企信心修复有限。”亿翰智库日前发布研报称，在土地市场上，热点城市核心地块更受追捧，房企争抢的热情高，也自然诞生高溢价地块。接下来冷热分化的土拍行情仍将大概率维持，点状的高溢价地块难以带动整体的土拍市场回稳。
谁入榜了？
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连续高价拿地，也使得上述几家房企在今年前11月长三角拿地总额榜上表现突出。
前11 月，绿城中国以363亿元总额稳居长三角城市群拿地金额榜首位，滨江集团以86亿元之差位列第二名，建发房产和华润置地分别贡献了169亿元紧随其后。招商蛇口、保利发展也纷纷入榜，拿地总额达到150亿元和135亿元。
此外，滨江集团以271亿元总额在杭州稳居拿地金额榜第一，第二名绿城中国在杭州的拿地总额是191亿元。华润置地以143亿元总额拿下上海拿地金额榜榜首。
整个11月上海有5 宗高总价地块入围全国住宅用地成交总价TOP10。
中指研究院研究副总监徐跃进表示，从重点城市拿地金额TOP10房企来看，央企、国企和地方国资仍是主力，民企仅在重点深耕区域补充土储。房企整体拿地规模收缩，拿地策略更聚焦核心城市优质地块，各城市土地市场分化明显。
长三角作为房企投资重镇，除了表现出集体的共性尤为偏爱上海和杭州外，近期也呈现“强强联合”的新趋势。
在上海第七批次土拍中，华润置地以联合体形式获得两宗地块，包括与建发、金茂联合以15.81亿元斩获桃浦地块，又联合越秀、中能建溢价40.4%斩获新杨思地块。该地块还吸引了保利金茂联合体，象屿天安同进联合体参与竞拍，最终未能斩获。
同样，普陀桃浦地块被建发、金茂和华润组成的联合体以15.8亿元拿下。而滨江拿到的南京G23地块，背后的联盟方是南京江北新区管委会旗下的新居建设集团有限公司。
当然也有新面孔首进上海和杭州。如11月27日中建七局和中建港航局联合体以底价12.53亿元摘得宝山南大地块，这是中建七局首进上海。中建三局则是在10月末首进杭州，以底价15.8亿元斩获余杭区地块。
同策研究院研究总监宋红卫认为，长三角主要城市供地诚意十足，很多城市推出的核心地块提高了房企的参拍积极性。既有新进入核心城市首次拿地，也有补仓需求的。核心城市核心地块成为头部房企竞争的重心，这也是高溢价地块产生的原因。上海的土拍分化趋势较为明显，缩量提质是典型特征。
镜鉴咨询创始人张宏伟表示，对房企来说，只有市场回暖，有了销售额和回款才有资金去补仓。房企的投资额度会根据楼市热度来分配，房企持续下场拿地的核心驱动力，还在于房地产市场的持续回暖。如果在明年二、三月份还会有力度比较大的刺激政策，热点城市土地市场的热度才会有持续性。
责任编辑：苗野
（转自：瞰华东）
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