张某是A小区1栋1单元3层1号房屋所有权人，该小区物业管理服务一直由甲物业公司负责。因二楼顶部水平排水管发生堵塞，2020年3月，张某房屋厨房洗碗池及北阳台下水管道处涌出污水，导致房屋地板、墙体、家具等大面积被污水浸泡受损。2023年1月，张某房屋多次反水，张某联系甲物业公司维修处理。2023年1月18日，甲物业公司工作人员使用疏通机疏通管道，从2-3楼中间公共大管道处挖出钙化的污物。经评估、鉴定，张某房屋装饰装修及家具损失41010元；二楼顶部水平排水管发生堵塞的主要原因为管道内排放油污及其他杂物，在水平管道处聚集，加之油污凝聚结块导致堵塞；另一方面从管道安装现状可知其坡度不满足规范要求，导致排水不畅，加剧了堵塞现象的发生。
张某认为造成房屋损害的直接原因系甲物业公司没有定期及时维护、查看、检修、疏通楼外公共管道，故要求甲物业公司赔偿涉案房屋装饰装修及家具损失，房屋空置期间（2年）、维修期间（6个月）及装修后通风期间（6个月）的租金损失93600元。甲物业公司认为第一次反水后涉案房屋仍正常出租，直至2021年10月因疫情退租，张某知道房屋有损坏应及时向其公司报修或自行维修，业主未尽到注意和维修义务，直到泡水严重才联系其公司处理，扩大的损失应自行承担。
甲物业公司另反诉主张张某支付2022年、2023年的物业费4549.2元、空置取暖费2962.05元。张某认为，其未缴纳物业费、取暖费是因为甲物业公司没有尽到合同义务，其没有得到甲物业公司对等服务。
裁判理由
甲物业公司作为涉案房屋的物业管理服务一方，应当对公共排污管道进行定期清理、消除隐患，保障公共排污管道畅通。甲物业公司未能提供证据证明其尽到管理和疏通义务，导致张某涉案房屋发生反水事故，房屋被污水浸泡受损，应当承担相应赔偿责任。但由于鉴定意见明确载明管道安装坡度不满足规范要求加剧了堵塞现象的发生，故综合查明的案件事实，酌定甲物业公司就张某所受损失承担80%的责任。张某主张的装修装饰、家具等损失依据评估意见予以认定。关于张某主张的房屋租金损失，甲物业公司辩称房屋受损后张某未及时采取措施导致损失扩大，法院综合房屋反水情况及装修装饰、家具损失的事实，酌情确认张某房屋租金损失为10个月，房屋租金标准参照张某2020年7月5日签订的《房屋租赁合同》的标准即每月2600元。经核算，甲物业公司应支付张某房屋装修损失及家具损失32808元（41010元*80%），房屋租金损失20800元（2600元*10*80%）。
关于甲物业公司反诉的物业费及取暖费，虽张某辩称甲物业公司存在物业服务不达标问题，但不能否定甲物业公司为案涉小区提供基本物业服务的事实，张某应当按约缴纳相应物业费及取暖费。
法院判决
一、甲物业公司于判决生效之日起十日内赔偿张某房屋装修损失及家具损失32808元；二、甲物业公司于判决生效之日起十日内赔偿张某房屋租金损失20800元；三、张某于判决生效之日起十日内给付甲物业公司采暖费2962.05元、物业费4549.2元；四、驳回张某其他诉讼请求；五、驳回甲物业公司其他反诉请求。该判决现已生效。
法官提示
房屋使用过程中的房屋漏水问题引发的纠纷是常见的相邻关系纠纷类型，因房屋排水管道隐蔽在楼体内，且区分专有部分及共有部分，需要根据漏水部位及漏水原因来确定责任承担主体，使得此类问题在司法实践中存在较多争议。近年来，业主以物业服务公司处理相邻关系纠纷不及时、不到位，从而拒交物业管理服务费的情况时有发生，导致物业公司与业主之间的关系越发紧张。
物业服务是一个系统、动态的长期过程，为更好协调物业服务公司与业主之间就房屋漏水问题产生的争议，法官提示物业服务企业在提供物业服务时需注意：
1.组织专业人员对排水管道、顶楼、外墙等公共区域、公共设施进行定期检查、维护，并将检查、维护结果向业主公示。
2.加强业主房屋装修管理工作，组织专业人员定时巡查、检查装修房屋，如发现业主存在违规装修、破坏管道等情况，应通知行为人立即停止并整改。
3.提升物业服务工作人员专业及法律素养，发生漏水问题后，及时派专业人员上门检查漏水原因，向业主就政策法规内容、漏水责任主体的区分进行解释说明，并积极通知、协调、协助责任主体解决漏水问题。特殊情况下，如各方对房屋漏水原因无法协商确认，及时建议、引导业主通过聘请第三方机构进行鉴定、评估。
业主在使用房屋时需注意：
1.房屋装修及时向物业管理公司备案，避免使用劣质材料，做好防水工作。
2.如遇到房屋漏水、公共区域及公共设备损坏等问题，及时固定证据并联系物业公司检查处理，避免损失扩大。
作者| 李卓月
编辑| 李娟
责编| 马宁
审核| 姚启明
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