来源：拾遗地
文/十一弟
两年前，房地产从高处向下俯冲之前，上海土地市场上演了最后的疯狂。
当时，上海普陀区挂牌了一块地，起拍价超过47亿。
在拍卖会上，有四家开发商报名竞拍——
最终，经过三百多轮鏖战，融创建发联合体抢下了这块地。
地价被抬高到了64个多亿，溢价率36%。
计容面积7.6万平米，还要无偿配建5%的保障房。
折算下来，平均楼面价大约8.9万/平米。
那年，上海楼市调控，已经越收越紧了。
融创建发联合体高价抢下这块地以后，被普陀区政府约谈了——
政府要求开发商充分认识到政策的严肃性，做好充分的思想准备，合理调整预期。
在约谈时，政府还给他们提了醒——
在土地年限内，严格落实全生命周期管理要求，确保项目品质。
这块地被开发成了上海·苏河望，其中建发持股51%，融创持股49%。
作为大股东，建发对项目公司合并了报表。
拿地十个月后，苏河望入市开盘。
政府给它批的预售价格，每平米只有十万出头。
跟当初楼面地价相比，房价仅贵了万把块钱。
苏河望一期开盘时，推出了三百多套房，吸引了五百多组客户抢购。
最终，不出意料，开盘当天售罄。
此后三个月内，项目又连着加了两期房源，也都是开盘日光。
六十多亿地价，六七百套房——
从拿地到开盘，只用了一年多时间，就卖光清盘了。
苏河望的户型面积，介于96平米~151平米。
按照每平米十万出头的价格，总价最少也要上千万。
而且，在销售期间，项目还向业主提供了几十万的装修包，需要额外加价。
今年底，苏河望就要交房了。
那些高价上车的业主，当初抢房的时候有多凶猛，现在收房的时候，哭得就有多大声。
今年十月份，建发邀请苏河望的准业主们，进行了一次预看房。
还没住进新房，业主们的心态就崩了——
据说，苏河望的施工工艺辣眼睛，甚至找不到一面完全笔直的墙。
在低楼层的业主家里，出现了渗水。
一些内墙，还有掉漆、裂缝。
在外墙施工中，窗框、屋檐、围墙等部位，使用了大量泡沫材料。
但开发商在合同中，并未注明。
住宅楼的外立面，存在大面积空鼓、褪色、脱落。
小区大堂、边门、儿童乐园等公区，也与宣传资料相差甚远。
苏河望总共有六七百套房源，去年就已经全部售罄。
距离正式交房，只剩下一个月了。
这几天，将近有五百名业主，写了一封长达三十多页的联名信，控诉开发商——
存在重大质量问题、严重减配、大量偷工减料、欺诈销售。
单价逾十万、总价上千万的豪宅，让这些有钱的上海人，妥妥地买成了教训。
苏河望项目，房价与地价之间，只有万把块钱的差价。
对建发来说，根本没有利润空间。
十一弟查了下，苏河望的总投资，大概需要80亿。
按照项目可售面积计算，平均开发成本11万/平米。
这意味着，苏河望每平米十万出头的价格，覆盖不了开发成本。
项目可售货值不到74亿，跟将近80亿的开发成本相比，还差了六个亿。
虽然卖得很快，但不仅赚不到钱，可能还要赔本。
靠减配来抠成本，就在意料之中了。
十一弟之前写过，这几年，建发疯狂拿地，踩了不少的坑。
激进的后遗症，一直到现在，也还未消退。
上半年，建发由房地产业务结转的营收规模，增长到了329亿。
赚到的净利润，只有两个多亿，又下滑了六成。
房地产业务毛利率，已经降到了15%。
在房地产行业，这属于很低的利润水平了。
上半年，房地产业务对建发的利润贡献，还不到13%。
两年前，在建发的利润结构里，房地产业务的占比，将近一半。
今年上半年，建发累计对上百个项目计提了减值，大约有57亿。
地价太高、房价下跌、市场不及预期，开发商就要为此买单了。
融创建发高价抢下的苏河望地块，起拍楼面价6.5万/平米。
按照最后政府批准的十万出头的房价，每平米原本有三四万的操盘空间。
与几家大央企厮杀了三百多轮，抢到了土地，但也把自己的赚钱的路子，堵死了。
高价拿地之后，它拉着掏了上千万买房的业主，一起跳进坑里。
责任编辑：王旭
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