搜狐财经地产周报|2022年房地产销售规模退回5年前,华夏幸福境外债重组获通过

原标题：搜狐财经地产周报|2022年房地产销售规模退回5年前,华夏幸福境外债重组获通过

《搜狐财经地产周报》，纵览一周地产圈大小事（1.16-1.27）。①国家统计局：2022年中国GDP超121万亿元，比上年增长3%；②央行：1月LPR继续维持不变，5年期以上为4.3%；③2022年全国商品房销售额回落至5年前，开发商到位资金跌幅扩大；④华夏幸福全部境外债重组获通过，金融债务重组完成近八成；⑤黄仙枝辞任正荣地产董事会主席，38岁刘伟亮接任。

政经谈

国家统计局：2022年中国GDP超121万亿元，比上年增长3%

据国家统计局1月17日消息，初步核算，2022年全年国内生产总值1210207亿元，按不变价格计算，比上年增长3.0%。

分产业看，第一产业增加值88345亿元，比上年增长4.1%；第二产业增加值483164亿元，增长3.8%；第三产业增加值638698亿元，增长2.3%。

分季度看，一季度国内生产总值同比增长4.8%，二季度增长0.4%，三季度增长3.9%，四季度增长2.9%。从环比看，四季度国内生产总值与三季度持平。

国家统计局：2022年全国CPI同比上涨2.0%

国新办于1月17日就2022年国民经济运行情况举行发布会，据国家统计局局长康义介绍，2022年全年居民消费价格（CPI）比上年上涨2.0%；12月单月，则同比上涨1.8%、环比持平

分类别看，2022年全年，食品烟酒价格上涨2.4%，衣着价格上涨0.5%，居住价格上涨0.7%，生活用品及服务价格上涨1.2%，交通通信价格上涨5.2%，教育文化娱乐价格上涨1.8%，医疗保健价格上涨0.6%，其他用品及服务价格上涨1.6%。

在食品烟酒价格中，猪肉价格下降6.8%，粮食价格上涨2.8%，鲜菜价格上涨2.8%，鲜果价格上涨12.9%。扣除食品和能源价格后的核心CPI上涨0.9%。

2022年全年，工业生产者出厂价格比上年上涨4.1%；12月单月，同比下降0.7%、环比下降0.5%。同期，工业生产者购进价格比上年上涨6.1%；12月单月，同比上涨0.3%、环比下降0.4%。

发改委：稳妥处置化解房地产、金融等领域风险，支持住房改善等消费

国家发展改革委于1月18日召开2023年1月新闻发布会，当问及在政策上如何对经济进行宏观调控时，发改委提及，要稳妥处置化解房地产、金融、地方政府债务等领域风险。

在扩大内需方面，发改委称，要着力恢复和扩大消费；要着力扩大有效投资；要着力释放城乡区域协调发展中的内需潜力；要着力通过高质量供给创造有效需求；要着力健全流通体系。

央行：1月LPR继续维持不变，5年期以上为4.3%

据央行官网1月20日消息，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2023年1月20日贷款市场报价利率(LPR)为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，均与上月保持一致。

往期数据显示，LPR在2022年的三个月份出现下调，1年期LPR和5年期LPR累计分别下降15个基点和35个基点，最新一次下调是在去年8月。之后的12月央行全面降准，从而降低金融机构资金成本每年约56亿元，小幅推动了银行负债成本的降低，但当月MLF和LPR并未发生下调。

土地市场

国家统计局：2022年全国房地产开发投资132895亿元，同比下降10%

国家统计局1月17日发布数据，2022年，全国房地产开发投资132895亿元，比上年下降10.0%；其中，住宅投资100646亿元，下降9.5%。

2022年，房地产开发企业房屋施工面积904999万平方米，比上年下降7.2%。其中，住宅施工面积639696万平方米，下降7.3%。

同期，房屋新开工面积120587万平方米，下降39.4%。其中，住宅新开工面积88135万平方米，下降39.8%。

同期，房屋竣工面积86222万平方米，下降15.0%。其中，住宅竣工面积62539万平方米，下降14.3%。

在房地产开发企业到位资金方面，2022年，房地产开发企业到位资金148979亿元，比上年下降25.9%。

其中，国内贷款17388亿元，下降25.4%；利用外资78亿元，下降27.4%；自筹资金52940亿元，下降19.1%；定金及预收款49289亿元，下降33.3%；个人按揭贷款23815亿元，下降26.5%。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，2022年12月在“金融16条”、“三支箭”不断推进下，单月新开工面积和房地产开发投资额同比降幅均已有所收窄。

“2023年，供应端修复将晚于销售端，新开工面积和房地产开发投资仍面临一定下行压力，新开工面积在销售恢复节奏较慢、土地成交缩量、企业资金压力仍较大等因素影响下，预计难有明显改善。”陈文静还称，在“保交楼”资金推动下，房屋竣工或将得到改善，从而对房地产开发投资形成一定支撑，但企业拿地谨慎、新开工继续缩量等导致开发投资下行态势难改。

山东健康入股中国奥园珠海最大旧改项目，货值200亿

据公开报道，山东颐养健康集团置业（集团）有限公司已经入股中国奥园在珠海最大的旧改项目翠微旧村改造项目公司，并且成为控股股东，持有项目60%股权，中国奥园留有项目40%股权。

公开资料显示，翠微项目位于珠海市香洲区前山板块，处于珠海主城区的核心地段，是珠海市重点项目，项目由中国奥园于2019年获得实施主体资格，项目占地面积34万平方米，总建筑面积约173万平方米，已于2021年底开盘入市，市场预期该项目总体货值超过220亿元。

工商注册信息则显示，山东颐养健康集团置业（集团）有限公司是山东颐养健康产业发展集团有限公司旗下全资子公司，而对中国奥园有战略投资意向的山东能源集团有限公司也正是山东健康第一大股东。入股翠微项目为山东健康首次进驻珠海市场，翠微项目也将成为其在大湾区的第一个项目。

据山东健康官网信息，公司是山东省医养健康产业重组整合平台和医养健康产业领军企业，下设健康农业、健康养老、健康医疗、健康装备、健康置业、健康资本、健康物业、健康水业八大二级集团，资产总额超千亿元。

可查询的财报数据显示，中国奥园目前正在推进中的城市更新项目约70个，预计可售面积2700万平方米，合计货值数千亿元，绝大多数位于粤港澳大湾区中的广州、深圳、珠海、东莞、佛山5大核心城市。

观楼市

国家统计局：2022年商品房销售额下降26.7%

国家统计局1月17日发布数据，2022年全年，全国商品房销售面积135837万平方米，比上年下降24.3%，其中住宅销售面积下降26.8%。商品房销售额133308亿元，下降26.7%，其中住宅销售额下降28.3%。

2022年末，商品房待售面积56366万平方米，比上年增长10.5%。其中，住宅待售面积增长18.4%。

2022年12月，房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为94.35，为近年低位。

从区域看，2022年东部片区的房地产开发投资最高，达到7.2万亿元，下降6.7%；而东北地区最少，仅投资4005亿元，下降25.5%。

在全国13.3万亿的商品房销售额中，有7.7万亿在东部地区，2.8万亿在中部地区，2.4万亿在西部地区；东北地区仅为3080亿，下降40.9%。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，2022年12月，中央频繁落地房地产支持政策，强调房地产是国民经济的支柱产业，同时核心城市政策调控力度增强，进一步稳定市场信心，但在多地疫情形势严峻、居民置业意愿较低、居民收入预期未明显转好下，楼市活跃度恢复不明显。

2022年末，中央经济工作会议为2023年房地产政策指明了方向，提出要“确保房地产市场平稳发展”；2023年1月以来，央行、银保监会建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，并召开银行信贷工作座谈会，强调改善优质房企资产负债表，防范化解优质头部房企风险。

近期，央行有关负责人发声全方位支持房地产，需求端、保交楼、企业端、租赁市场的金融支持力度均持续强化，住建部亦提出大力支持刚性和改善性住房需求。

“短期来看，需求端政策将进一步加快落实，符合条件的城市首套房贷利率有望下调，核心一二线城市政策空间不断释放，降低首付比例、降低房贷利率、优化区域限购等政策或继续跟进。”陈文静指出，近期北京、上海、杭州等核心城市购房情绪有所修复，预计未来随着政策进一步优化及显效，更多核心城市市场信心有望回升。

“若各地政策执行到位，全国房地产市场最早或在二季度企稳，乐观情形下，2023年全年商品房销售面积同比或小幅增长，价格逐渐趋稳。”她补充道。

2022年12月中国70城新房价格：55城环比下跌，一线城市企稳

国家统计局1月16日发布2022年12月70个大中城市房价数据，一线城市新房价格在连跌3个月后，在12月有了止跌现象，环比变动由11月下降0.2%转为持平；同比则上涨2.5%，涨幅与11月相同。

其中，北京、上海新房价格环比分别增长0.2%、0.4%；广州、深圳环比分别下降0.4%、0.3%；北京、上海、广州新房价格同比分别增长5.8%、4.1%、0.4%，深圳则同比下降0.2%。

二手房市场表现则仍然疲弱，并影响到新房市场预期。12月，一线城市二手房价格环比下降0.5%，降幅比11月扩大0.1个百分点；同比上涨0.6%，涨幅比11月回落0.6个百分点。

其中，北京、上海、广州、深圳二手房价格环比分别下滑0.4%、0.5%、0.6%、0.5%。范围更为广大的二三线城市，无论是新房市场还是二手房市场，房价仍继续处于下跌态势。

12月，二线城市新房价格环比下降0.3%，降幅比11月扩大0.1个百分点；二手房价格环比下降0.4%，降幅与11月相同。三线城市新房价格环比下降0.3%，降幅与11月相同；二手房价格环比下降0.4%，降幅比11月收窄0.1个百分点。

整体来看，70个大中城市中，12月新房价格环比下降城市有55个，比上月增加4个；二手房价格环比下降城市有63个，比上月增加1个，下跌城市数继续维持在高位。

哈尔滨公布稳楼市20条措施，外地人购二套新房也可拿补贴

哈尔滨市政府官网1月20日发布通知，对进一步促进房地产市场平稳健康发展的措施公开征求意见。20条措施中有多条提及购买新房可给予一定补贴，且补贴不仅局限于首套房，还涵盖了二套房。

其中，具有哈尔滨市户籍（包括9区9县（市）），符合生育政策，在2021年10月29日以后生育第二、第三胎的家庭在主城9区内购买首套或第二套新建商品住房，凭相关有效证明分别给予1.5万元、2万元的一次性购房补贴。

在哈尔滨已缴纳6个月以上社保，以及自主创业、年龄在40岁以下各类人才（无户籍限制），在主城9区内购买首套或第二套新建商品住房，按照博士毕业生10万元、硕士毕业生5万元、本科毕业生及大中专毕业生（含技工院校预备技师班、高级工班毕业生）3万元的标准给予一次性购房补贴。

对于取得省、市、区（县）相关主管部门职业资格证明的教师、退役军人，以及农业户籍购房人，在哈尔滨主城9区内购买首套或第二套新建商品住房，凭相关有效证明给予3万元一次性购房补贴。

值得一提的是，哈尔滨市的购房补贴还将范围扩大至外地居民。通知显示，非哈尔滨市户籍的个人在主城9区内购买首套或第二套新建商品住房，凭网签备案《商品房买卖合同》、本人身份证明、户口簿、购房交款票据、《不动产权证书》，给予1万元一次性购房补贴，补贴资金由市级财政承担。

此外，哈尔滨提及，可结合哈尔滨地域及气候独特条件，拓展对外推介，适时组织房企赴南方等地开展省外推介活动。

公积金贷款方面，在确保房屋抵押物价值的前提下，放宽二手房公积金贷款房龄年限，由20年提高到30年，贷款年限与房龄之和不超过50年。同时允许异地缴存公积金职工在哈尔滨购房申请公积金贷款，实现异地职工享有在哈尔滨同等的公积金贷款政策。

长沙强省会人才购房细则出炉：省内高层次人才可享长沙户籍同等购房待遇

据长沙发布1月18日消息，经长沙市住建局、市委人才办印发，45周岁（含）以下，具有大专及以上学历或中级及以上专业技术资格的人才，落户长沙并缴纳社保或个税后，可在限购区域内购买首套商品住房，博士、硕士学历及高级专业技术资格不限年龄。同时，对湖南省内市州高层次人才，按程序认定后，享受长沙户籍同等购房待遇。

由此，通过“人才引进”方式落户长沙，且在购房当月有正常缴纳社保或个税记录的高层次人才，可在限购区域内购买首套住房；通过其他方式落户长沙的，仍须符合原限购政策规定，不享受“强省会”人才购房政策。

资本圈

传中国恒大向债权人提出两套境外债展期选项

据媒体报道，有资本市场消息称，中国恒大与债权人在讨论境外债务重组计划，包括对境外普通债权展期的两套选项。

据悉，第一个选项是分期偿还本金，最长12年还清所有债务，通过“以旧换新”对债券展期，所有新发债券票面利率最低在2%左右。

第二个选项包含债转股，通过新发行可转债等混合型证券，将一部分债务转为中国恒大H股以及恒大汽车和恒大物业的股份；剩余债务通过分期支付展期，不过展期时间缩短，票面利率将在6%-7%左右。

在1月初发布的内部信中，恒大集团创始人、董事局主席许家印曾指出，“2023年是恒大关键年，只要全体恒大人齐心协力、永不放弃，努力拼搏、苦干实干，一定能偿还各种债务、化解风险。”

华夏幸福：全部境外债重组成功，60亿元信托延至2027年

据华夏幸福方面消息，公司于1月24日取得英国法院出具的书面裁决决定，并于当日在英国公司注册处完成登记，公司协议安排由此将正式生效，预计于1月31日完成重组交割。

该裁决对持有全部49.6亿美金境外美元债的华夏幸福债权人强制生效，正式标志着华夏幸福境外债券重组方案获得通过，直接解决了华夏幸福全部境外金融债务风险。

华夏幸福境外债券重组为近年来中资企业最大规模的境外协议重组成功案例，也是中资房企中目前仅有的一例成功实现以股抵债的重组交易。

华夏幸福于1月16日披露的公告显示，这部分规模达到49.6亿美元的境外债系华夏幸福的境外间接全资子公司在中国境内发现的美元债券；针对重组方案，共有持有46.74亿美元债券面值的债权人参与了投票，其中投出赞成票的债权人持有债券面值占参与投票债权人的97.9%。

此外，由中融信托担任受托人、涉公司及其子公司的延期信托计划，已在1月20日达成明确的还款安排。具体而言，相关信托计划延期至2027年底，延期期间利率调整以此前债务重组统一安排为准，定为2.5%/年，延期期间以半年为单位偿还本金。

据公开数据，中融信托共有中融-融昱100号、中融-骥达11号等4个集合信托计划涉及华夏幸福项目，合计债权本金金额约60亿元，合计质押有华夏幸福对各地政府的应收账款超160亿元。

华夏幸福1月16日公告数据曾显示，截至2022年12月31日，公司累计未能如期偿还债务金额为517.05亿元（不含利息）；公司债务重组计划中金融债务已签约实现债务重组的金额累计为1388.08亿元，债务重组计划仍在推进中。

荣盛发展拟对两笔债券二次展期，在原有展期15个月的方案上再延后1.5年

据媒体报道，荣盛发展对“20荣盛地产MTN001”和“20荣盛地产MTN002”进行二次展期。具体而言，这两笔债券将在原有展期15个月的方案上整体再延后1.5年进行兑付。

“20荣盛地产MTN001”在2022年8月23日已兑付本金10亿元的6%，拟对原应在2023年1月23日支付的第二笔展期款进行展期。

对于剩下需要兑付的9.4亿元本金，将在2024年7月23日兑付5000万元，10月23日兑付5000万元，2025年1月23日、2月23日、3月23日和4月23日分别兑付1亿元、1亿元、1亿元和5.4亿元。

“20荣盛地产MTN002”在2022年9月6日已兑付本金11.2亿元的6%，拟对原应于2023年2月6日支付的第二笔展期款开始展期。

对于剩下的10.528亿元本金，荣盛地产将在2024年8月6日兑付5600万元，11月6日兑付5600万元，2025年2月6日、3月6日、4月6日和5月6日分别兑付1.12亿元、1.12亿元、1.12亿元和6.048亿元。

房企圈

恒大系三家公司公告：普华永道辞任公司核数师

恒大系三家公司（中国恒大、恒大汽车、恒大物业）于1月17日公告，罗兵咸永道会计师事务所（即普华永道，香港称普华永道为罗兵咸永道）辞去核数师；同时，三家公司委聘上会栢诚会计事务所为新的核数师。

三家公司在公告中表示，公司的复牌工作正在积极地推进，完成2021年审计财务报表尤其重要及关键。由于普华永道就公司持续经营编制基础及相关披露影响的评估，资产的减值评估和或有事项要求进行额外的审计工作及程序，公司未与普华永道达成一致。

公司董事会认为，委聘另一家核数师在切实可行的情况下尽快推进完成审核工作，符合公司及其持份者的最佳利益。因此，董事会建议普华永道辞任公司核数师。

普华永道未国际四大会计事务所之一，中国恒大早在2009年赴港上市时就开始与其合作，至今双方的合作已长达14年。然而，中国恒大在2021年逐渐爆发出债务危机，之后还出现了恒大物业134亿元存款被挪用的情况。作为审计机构的普华永道也因此受到牵连，于2021年10月和2022年8月两次被香港财务汇报局调查。

被辞退之下，普华永道在离开之前还详细列出了恒大一系列未完成的9个审计问题。普华永道称，其未能从恒大处获得若干审计资料，其中就包括：请中国恒大聘请独立第三方机构协助调查公司存在的表外理财产品、其他表外负债及未披露的存款质押安排等情况。

针对恒大物业134亿元存款被挪用一事，普华永道表示，虽然中国恒大已提供质押担保的初步独立调查报告，却未提供独立调查委员会出具有关该质押担保的最终独立调查报告；有关该质押担保相关的会计影响评估，以及恒大物业由此确认对中国恒大134亿元的非贸易应收款项的法律权属的律师意见等。

万科、建行成立百亿住房租赁投资基金，首批投资6个泊寓项目

1月17日，由建设银行旗下建信住房租赁基金与万科集团联合创立的“建万住房租赁投资基金”举行揭牌仪式，建设银行董事长田国立和万科集团董事会主席郁亮出席仪式。

“建万住房租赁投资基金”是建行第一次与房企成立合作住房租赁基金，基金规模100亿元。其中建信租赁住房基金（母基金）认缴出资约80亿元，万科认缴出资约20亿元，后续可能开放不超过30亿元的额度向社会资本进行市场化募集，带动各方资金共同提高房企资产流动性。

基金将投向经济发展好、人口净流入、租赁需求及支付能力较高的一二线城市，优先收购万科的长租公寓资产，并兼顾市场化优质项目的收购。

基金还将统一委托万科旗下泊寓品牌进行高效运营，在进一步提升资产价值后，将通过市场化整售、公募REITs等退出安排实现投资收益。

在揭牌现场，双方还签署了第一批合作项目的交易文件和合作协议，包括北京、上海、成都和武汉的6个已运营的万科长租公寓项目，合作规模约24亿元，后续将快速启动第二批项目的合作。

财报数据显示，万科于2014年正式进入住房租赁领域，2016年创建“泊寓”品牌。目前，万科泊寓已成为国内规模最大、运营效率最高的集中式公寓运营商。

近三年，泊寓营收复合增速40%。其中2021年运营净收入（NOI）约为5.3亿元，同比增长193%。最新的2022年前9月，泊寓实现全口径营业收入23.1亿元，共运营管理长租公寓约21.5万间、出租率95%，截止期末，已正式纳保4.28万间房源。

郁亮在仪式上指出，租购并举、发展租赁住房对社会和企业都具有重要意义。而租赁住房独有的经营管理特点，决定了该领域的深入推进，需要各个市场主体的通力协作。

“万科与建行在众多领域有着广泛的合作，此次双方携手设立住房租赁基金，是发挥各自专长，带动有关商业模式创新和推广的又一次深入合作。”他表示，作为国内目前规模最大、运营效率最高的集中式租赁公寓企业，也是房地产企业当中最早面向年轻人提供普通租赁住房的公司，万科将与建行一道，共同探索打通资产证券化、市场化转让等多种路径，形成可持续的商业闭环，找到一条既能切实增加租赁住房供给，又能促进房地产业、房地产金融良性循环和健康发展的道路。

华发股份：2022年营收同比增长15.39%，销售稳居千亿阵营

华发股份1月19日发布2022年业绩快报，2022年，公司实现营收591.29亿元，同比增长15.39%；净利润47.13亿元，同比增长0.78%；归母净利润25.62亿元，同比减少19.80%。

2022年，公司实现销售金额1202亿元，销售面积401万平方米；销售回款规模稳步增长，年度回款总额达734亿元，同比增长4.86%。

“报告期内，公司始终坚守风险底线，有效把握融资与投资战略平衡，积极推进债务管理，严控负债规模，深度优化债务结构，提高资金使用效能，‘三道红线’持续稳居绿档，为公司高质量发展打下了更加坚实的基础。”华发股份指出。

黄仙枝辞任正荣地产董事会主席，38岁刘伟亮接任

正荣地产1月20日公告，黄仙枝因计划退休而辞任主席、执行董事、提名委员会主席、薪酬委员会成员；同时，执行董事刘伟亮已由董事会副主席调任为主席，并已获委任为提名委员会主席、薪酬委员会成员。

正荣地产的母公司为正荣集团，公司创始人、实际控制人为莆田首富欧宗荣，企查查显示欧宗荣持有正荣集团约91.9%股份；除了正荣地产之外，正荣集团核心产业还包括正荣服务。

欧宗荣很早就已经退居幕后，将公司主要业务交予职业经理人团队打理，其中最为核心的经理人便是黄仙枝。他在1998年10月就加入了正荣集团，2014年被委任为正荣地产董事兼总裁；此后，他又曾担任荣地产行政总裁、正荣服务董事会主席兼非执行董事等职务。

2022年9月13日，正荣地产曾宣布，黄仙枝不再兼任行政总裁一职；原执行董事兼常务副总裁李洋（现年37岁）升任为执行董事兼行政总裁，负责公司日常营运的全面管理。

本次接棒的刘伟亮也才有38岁，拥有逾15年房地产行业经验。在2016年6月加入正荣地产，先后担任多个重要职位。

自2018年11月起，刘伟亮还在正荣集团有限公司担任多个职务，曾任战略运营中心副总经理、组织人力部总经理、总裁助理及常务副总裁。2022年11月起，他还获任正荣服务的非执行董事。

新城20年老将梁志诚辞任总裁，“房二代”王晓松顶上

新城控股1月19日公告，因个人原因，梁志诚申请辞去公司董事及总裁职务；同时，公司总裁职务将由董事长王晓松兼任。

1969年出生的梁志诚是一位“地产老将”,在进入新城控股前，他曾在多家房地产公司担任总经理、副总裁等职位。2003年2月，梁志诚加入新城，往后10多年他辗转于新城上海、苏州、无锡几家子公司担任高管职位，负责行政事务和运营管理。

2014年9月，梁志诚从一线公司调到集团总部，升任新城控股执行董事兼联席总裁、主管住宅板块。官方数据显示，2022年全年新城控股在保交付方面实现在10大区域的141个项目、241个批次交付，共计交付约13.1万户。

1987年12月出生的王晓松，则是新城控股创始人、原董事长王振华之子。2009年毕业后就进入新城控股从基层做起，2019年8月起担任新城控股总裁，之后的2019年7月成为新城控股董事长；2021年1月，王晓松不再担任新城发展总裁，改由公司董事兼联席总裁梁志诚接任，但其继续担任新城发展董事长。

新城控股发布的运营公告显示，2022年12月，公司实现合同销售金额约65.68亿元，同比下降68.44%。合同销售面积约74.51万平方米，同比下降71.17%；2022年全年，公司累计合同销售金额约1160.49亿元、合同销售面积约1191.52万平方米，分别同比下降50.36%、49.40%。

（结合各部委官网信息、省市区政府官网信息、企业公告、搜狐财经报道整理，部分整合中指研究院、央视新闻、长沙发布等数据及报道，编辑/吴亚）

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