李宇嘉:稳定和转型是房地产股权融资再次启动的主要考量

李宇嘉:稳定和转型是房地产股权融资再次启动的主要考量
2022年11月30日 05:00 21世纪经济报道

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  李宇嘉(广东住房政策研究中心首席研究员)

  11月28日,证监会发布房地产行业股权融资调整优化措施,包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资,恢复上市房企和涉房上市公司再融资,恢复以地产为主业的H股上市公司再融资,推动保障性租赁住房信托投资基金(REITs)常态化发行,开展不动产私募投资基金试点等5方面内容。这是自2016年下半年收紧涉房上市公司再融资政策后再次“松绑”。

  根据证监会的表态,此次资本市场涉房政策调整,目的是支持实施改善优质房企资产负债表计划,加大权益补充力度,促进房地产市场盘活存量、防范风险、转型发展,更好服务稳定宏观经济大盘。此前,为了促进房地产市场平稳,通过央行和银保监会的16条措施,银行间市场交易商协会的“第二支箭”,房地产企业在信贷融资、债券融资方面的秩序正在恢复。

  此次证监会的5条优化措施,被认为是地产融资正常化的“第三支箭”,也是对信贷和债券两支箭的补充,初步形成信贷、债券、信托、预售资金、股权融资等多维度的融资支持体系。要注意的是,募资有明确的用途导向,并购重组及配套融资,募资只能用于重组地产上市公司,购买涉房资产(项目或股权),补充流动资金、偿还债务等,不能拿地和开发新楼盘。

  对地产上市公司再融资,用于政策支持的房地产业务,包括与“保交楼、保民生”相关的房地产项目,经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设,以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等等。可见,从5条措施里最重要的这两个“恢复”来看,或是为了推进房地产行业风险“软着陆”、行业转型,或是为了推进民生保障。

  修复地产融资基本面的前面两支箭——信贷和债券,政策导向特别强调市场化、法治化和商业自愿的原则。由于金融机构对于地产企业风险继续蔓延的担忧比较大,前期也沉淀了未偿债务,而商品房市场还在下行。因此,新增资金投放,普遍要求开发商提供合格抵押物、担保或反担保等债权保全措施。

  但是,资本市场融资则有不同。一方面,资本市场投资者分散,不同投资者对风险的判断和定价不同。对有的投资者来说,当下上市地产企业的股价和市值很低廉,可以较低的价格获得更大的权益份额。同时,上市地产企业储备、在建、在售等项目都已经过度折价了,在利率降到历史低位的情况下,加上政策在供需两端全面扶持地产,权益投资的未来收益比较可观。

  所以,可以发挥资本市场吸引最广泛投资者、充分分散风险、发现价值等优势,最大程度增强融资能力。更重要的是,资本市场融资启动,联同第一、第二支箭形成资金利好的叠加效应,从而提振金融机构信贷投放、债券承购的积极性,提高前面两支箭发出的落地效果。资本市场并购重组、再融资启动,股权资金进来了,银行、信托等配套融资启动难度就小了。

  当前,一些民企类房地产上市公司发生违约案例。房地产涉及到的金融机构、施工单位、供应商、购房者很多。面对这种情况,不管是稳增长、保民生,还是守住不发生系统性风险的底线,都需要及时的资金纾困。

  当然,如果大股东持股比例过低,且大股东现金参与定向增发、配股有一定难度,可能担心股权稀释,权益得不到保障;或者,如果投资者对房地产企业未来市值预期谨慎,并购重组融资和再融资可能存在一定约束。不过,证监会强调“改善优质房企资产负债表计划”,预计此次优化融资的政策将率先惠及到坚持主业、质地优良、稳健经营的地产类上市公司。

  由此,这也将进一步稳定产业链预期,稳定资产价格,为并购重组、“保交楼”攻坚战推进提供物质条件。长期来看,包括资金在内的资源大规模投向房地产的时代结束了,房地产开发行业的成长性有限,其ROE(净资产收益率)边际回报可能下行,再融资并不是驱动房地产企业持续扩大规模,而只是助推行业稳定的同时,实现新模式转型。

  因此,无论哪一支“箭”,首先获得融资的就是高信用级别的蓝筹股,主要是地产类国企和稳健经营的民企。当前存量企业和项目的定价非常低,在融资的支持下,收并购不仅助力这些企业提升市场占有率,强化规模优势,提升资金回报率,更重要的是推进风险“软着陆”、完成“保交楼”,以及留存下来的企业顺利向新模式过渡,即金融、地产和实体经济协同发展。

  比如,近期新增发债融资的地产企业,资金用途除了满足公司生产经营需要,调整债务结构,补充流动资金,更重要的是投资长租公寓、物流地产、产业园、养老公寓等募投项目。这一点从REITs盘活房企存量资产,保租房REITs常态化发行,努力打造REITs市场“保租房板块”中可见一斑,资本市场和信贷也一样。总之,房企融资正常化将更多面向行业转型和新模式打造。前期行业整顿主要是去除金融属性,毕竟城镇化还在推进,美好人居的诉求和潜力很大,房地产还是支柱产业。

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责任编辑:王翔

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