建发物业(2156.HK)：营利双升，规模与服务品质并进|物业_新浪财经

近两年以来，在内外部多重因素的影响下，港股市场遭受重创。总体看，现阶段市场仍处于震荡期，不确定性特征突出。在这个时间节点上，物业管理板块特有的现金流充沛、盈利稳健、财务安全等一系列特点，显现出不错的防御性配置价值。

笔者注意到，近日建发物业（2156.HK）发布了截至2021年12月31日的最新年度业绩公告，面对过去一年复杂的市场环境，公司实现营收净利双增，展现出了高质量发展的良好态势。

营收利润快速增长，经营质量持续夯实

最新年度业绩公告数据显示，建发物业正处在上升期，期内多项核心财务指标快速增长，创下历史新高。在过去一年中，建发物业实现营业收入15.57亿元，同比增长51.3%；实现归母净利润1.59亿元，同比增长50.2%；实现毛利率25.0%，同比上升0.5个百分点。

营收稳健增长的背后，是原有物业管理项目以及新拓展市场化物业管理项目的增长。反映到数据上，截至2021年年末，建发物业的合约面积达到7387万平方米，同比增长56.4%，其中新增合约面积2664万平方米，同比增长112.3%。公司在管面积达到3304万平方米，同比增长28.9%。

过去一年，建发物业依托强大的综合竞争力，立足福建，深耕华东、华中并逐步走向全国市场，并以优于行业平均水平的增速，实现了管理面积和盈利水平的同步攀升，呈现出优异的成长性和扎实的基本面。

三个维度透析建发物业的独有竞争优势

以上数据表明，建发物业注重规模有质增长，2021年全年业绩迎来了跨越式增长，交出了一份不错的年度答卷。而作为投资者，透过建发物业的业务成果，如何进一步理解公司的长期发展战略和独有竞争优势，从而预判公司的未来表现？笔者认为可以从以下三个维度进行考量：

1、专注构建高品质服务体系，持续夯实发展根基

物业管理源于地产开发，但与地产制造业属性及高周转的金融属性不同，物业管理本质上是服务性行业，需要长久高品质的服务才能与客户形成信任。在锻造服务品质方面，建发物业比大部分人想象的要走得更远一些。笔者认为，对比其他物企，建发物业的精细化运营表现突出，有两大亮点值得关注：

一是对服务品质的要求上升至战略层面，并取得积极成果。多年来建发物业从顶层设计出发，致力于为消费者、为社会提供高品质人居服务，受到了市场的广泛认可。根据权威第三方机构赛惟咨询数据显示，建发物业近三年（2019至2021年）的总体满意度均在90分以上，代表了行业的标杆水平。

二是客户服务体系迭代升级，打造精品物业服务。建发物业在长期的发展过程中，不断优化服务流程、精进服务品质，以建发物业独特的工匠精神，经历了近10次的服务标准升级，沉淀出了一套包含六大客户服务举措的物业服务管理体系。另外，2021年建发物业引入分级服务体系，根据项目级别匹配服务标准，确保服务品质与客户需求、资源投入与品质输出之间的对等，助力服务从标准化向精细化深化。笔者注意到建发物业在中国物业服务百强企业上的排名不断攀升，力证建发物业在服务力上的品牌实力。

2、背靠国资房企资源丰富，国企合作促增长

2020年12月31日，建发国际（1908.HK）以实物分派方式平行分拆建发物业于香港联交所上市，建发物业与建发国际同为建发房产的控股子公司，二者目前的实际控制权均归属于厦门市国资委。根据克而瑞数据，受益于建发房产近年来销售规模的高速增长，随着未来几年新房建成后的逐步交付，建发物业的管理规模增长有望得到进一步支撑。

虽然背靠资源丰富的国企母公司，但建发物业在开展案场服务时，亦遵循严格的市场化定价模式：2019至2021年期间，其非业主增值服务毛利率均低于20%，远低于市场水平，显示其报表利润的可信度较高。

与此同时，国企身份的优势也显现为强大的资源整合及合作能力。凭借卓越的品牌优势和专业的服务实力，截至2021年末，建发物业与龙岩经济发展集团、龙海城投集团、南平建设集团、福州新区开发投资集团这些国企强强联合，以合资经营的方式共同参与物业项目管理，侧面印证了建发物业的品牌价值及吸附力。

3、增长确定性强，助力价值跃迁

增长确定性向来是把握公司未来发展的核心要义。建发物业具备较强的增长可视性，具体可从（1）管理规模以及（2）收入多元化两个角度来观察：

（1）从管理规模层面看，建发物业未来的在管面积将快速增长：

截至2021年年末，建发物业的合约面积达到7387万平方米（合约在管比达2.24），同比增长56.4%，其中新增合约面积2664万平方米。考虑到合约面积将逐步转换成在管面积，而2020年末建发物业在管面积为2564万平方米，这部分新增的合约面积相当于再造了1个刚上市时的建发物业。

在上市后短短一年内，建发物业何以实现如此快速的合约面积增长？

除了建发房产确定性的发展节奏和充足的资源储备，为建发物业的发展提供了稳固支撑，强劲的外拓能力则为建发物业的自身良性增长打开了向上空间。建发物业通过积极引入外拓人才，聚焦关键动作，沉淀方法论，形成了一套有别于他人的策略打法：在如今竞争日益激烈的外拓市场中，建发物业坚守品质服务不放松，于外拓过程中充分考虑物业费、管理规模、改造成本等诸多因素，确保外拓项目的盈利性以及服务品质，最终实现有利润、有质量的增长。在21年新增的合约面积中，有近一千万平方米来自第三方外拓。

此外，在如火如荼的收并购市场中，建发物业亦积极参与：一方面，公司以严格的投资决策流程为依托，高度重视标的公司的基本素质与估值合理性；另一方面，建发物业也关注其所收购标的公司的业务协同性以及企业文化的契合程度。公司于2021年迈出上市后的收购第一步，完成对洛阳泉舜物业服务有限公司的并购，不仅提升了厦门、漳州等重点城市的项目浓度，还有效推进了在洛阳、郑州等地的战略布局。

（2）于收入多元化上，建发物业社区增值服务多点开花，实现翻倍增长：

建发物业立足于高品质的基础物业服务，建立起围绕客户的社区增值服务生态圈，在养老及健康增值服务、公共区域增值服务、房地产经济及资产管理服务、家居美化服务、生活服务等领域多点开花，社区增值服务收入增速接近110.8%，已经成为其营业收入的重要增长极。

值得一提的是，承载本地生活服务的增值服务体系有赖于城市管理项目的密度。这里的逻辑在于，城市管理项目的密度越高，开展增值服务的成本优化空间越大，同时更容易利用区域影响力，贯通相关资源从而形成区域规模效应，提升服务渗透率。因此结合建发物业持续推进项目浓度提升的战略布局来看，其未来的社区增值服务成本有望随规模效应而进一步降低，从而形成良性的增值服务生态体系，有望助推公司实现更有效益的发展。

结语

过去一年，港股市场物业股经历了大幅调整，随着新一年的到来，政策面的筑底以及市场悲观情绪的充分释放，多数机构看好物业股估值修复机会。政策层面来看，从疫情期间物业的基层治理价值充分凸显，到疫情常态化背景下依然是政府基层治理的重要抓手，物管的长足发展符合人民群众对美好生活的向往，长期支持的政策导向不会发生转变，长期来看，物管行业将继续朝着健康有序的方向前行。

作为业内的优质物企，本文分析了建发物业三个维度上的独有竞争优势，结合行业集中度提升与企业自身优异财务表现双重影响，未来建发物业将大概率维持惯性增长，持续释放成长性。此外，考虑到利润的快速增长对估值的提振作用，建发物业有望迎来“戴维斯双击”，表现值得期待。