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原标题：千亿目标未竞 首创置业将从港股退市
本报记者 吴静 北京报道
面对股价多年低迷，交易低流动性，以及股权融资受阻的境况，在港交所上市18年的首创置业股份有限公司（2868.HK，以下简称“首创置业”）最终选择了私有化退市。
7月8日，首创停牌之后，次日首创置业发布公告称，公司获北京首创城市发展集团有限公司（以下简称“首创城市发展”）作为要约人，提出以每股H股2.8港元将其私有化，较当日停牌收报1.72港元溢价约61.85%。
《中国经营报》记者了解到，首创置业私有化退市后，其与首创集团联系将更加紧密，首创集团对首创置业信用资质传导亦将更加直接，给予资本支持的渠道将更加通畅和便利。
自愿私有化
据了解，首创置业选择私有化的方式为吸收合并，即要约人向上市公司的股东支付注销金额，并承接上市公司的全部资产、负债、权益以及一切其他权利及义务。这种方式只需2/3以上出席股东投票通过即可，相较于全面要约，吸收合并的难度相对较低。
截至公告日，首创置业已发行有关证券约43.63亿股股份。其中，包括约15.31亿股H股、24.74亿股内资股及3.58亿股非H股外资股。
而为注销相应股份，首创城市发展须以现金支付的注销价总额为52.9亿港元，每股私有化价格约2.80港元。
工商信息显示，首创城市发展6月10日才注册成立，由首创集团全资拥有。公告显示，合并完成后，首创城市发展将承接首创置业的全部资产、负债、权益、业务、人员、合约以及一切其他权利及义务，首创置业随后将注销登记。
宣布私有化消息之后，7月12日，首创置业在港交所复牌，当日收盘报价2.51港元/股，上涨45.93%，总市值从复牌前的75亿港元拉升至109.51亿港元。
据了解，首创置业的退市合并协议还需取得发改委、商务部、国资委等相关政府部门审批、备案或登记。审批通过后，其还需在临时股东会及为私有化召开的H股类别股东大会上，以投票方式通过。
首创置业作为北京市全资国有企业——首创集团旗下房地产业务重要平台，早在 2003年6月于港交所上市，但18年来股价与市值表现平平。其股价曾在2015年5月29日录得最高值，为4.58港元。今年以来，该公司股价一直在1港元附近徘徊。
在此次宣布私有化之前，首创置业曾几次尝试回归A股。据了解，早在2004年2月，在香港上市半年多后，首创置业便公布了A股发行计划，计划筹资30亿元人民币。但当时因财务因素和证监会放缓新股发行节奏，申请被驳回。
之后的2007年8月9日，首创置业曾发布公告称，计划回归A股，发行14亿股股份，募资近60亿元，主要用于项目开发。但随后即遇到了金融危机，国内A 股市场IPO大门的紧闭，首创A股发行计划再次搁浅。
最近的一次是2016年11月7日，首创置业再次向证监会递交了IPO申报，拟发行新股3.7亿股，募集资金约38亿元，拟用这笔资金投资位于北京、上海、天津等地项目开发。但因种种因素，公司于2018年9月向证监会申请撤回A股发行申请。
在上述私有化公告中，首创置业坦承，公司已基本失去上市平台股权融资的优势，包括H股增发在内的各类股权融资均需境内监管部门批准；此外，鉴于公司需遵守上市规则的公众持股量规定，亦无法通过内资股增发扩大股本。
据了解，首创置业H股于过去三年按介乎0.21至0.52的市净率之重大折让（与集团的账面价值相比）进行交易。相对较低的交易价格及低交易量极大地限制了其在股票市场的融资能力。其进一步指出，维持上市地位的成本，包括与监管合规、披露和看法财务报表相关的成本不断上升，令上市失去其原意。
据了解，在正式发布公告前，私有化的说法已发酵多日。6月24日时，当日股价报收1.66港元，涨幅达52.29%，盘中股价涨幅飙升67%，股价创下近一年内新高。当时首创置业对于私有化传闻未作回应。从6月25日至7月8日停牌前，首创置业股价累计涨幅接近60%。
据Wind统计，从2006年至2019年，首创置业一直保持着高分红比例，累计现金分红金额达60.27亿元，分红率高达31.75%，但其2020年未进行分红。从2015年至今，首创置业通过发行企业债、资产支持证券等方式，累计募资至少594亿元。
2015年时，首创置业曾以3.9元价格配售10亿股，募资39.03亿元，其中80%用于土地收购，20%用于增加公司一般营运资金。2020年初时，通过供股方式募资约9.5亿元，主要用于偿还境内外计息债务。
千亿目标仍未实现
目前，首创置业的业务布局包括住宅开发、奥特莱斯综合体、城市综合体、土地一级开发等核心业务，同时涉猎文创、高科技地产、长租公寓等赛道。
早在2018年时，首创置业就提出了“三年千亿”的发展目标，即2018年冲击800亿、2019年突破1000亿、2020年实现1400亿元销售额。
但三年来其目标并未实现，至2020年时，首创置业实现销售额708.6亿元，较2019年的808亿元下降12.31%；当期的销售面积也同比下降7.5%，至292.7万平方米。
据了解，在2015年前后，不少房企重仓三四线城市，冲刺规模。此时首创置业将业务重心仍放在京津冀地区。之后，由于京津冀地区调控政策频出，首创置业在该区域的销售业绩受到重创，增速由2017年的16.23%降至2019年的1.16%。
在京津冀遇挫的同时，2016年开始，首创置业加大在长三角、大湾区、武汉等南方城市的布局。在去年的销售额中，长三角签约额同比上升12%，粤港澳大湾区同比上升21%。但总体销售规模也仅能维持在700亿至800亿元水平，始终难以突破千亿大关。公司近年来的盈利能力也在不断下滑。2016至2020年间，首创置业的营业收入分别为203.49亿元、212.92亿元、232.57亿元、207.86亿元、212.48亿元。至2020年，公司净利润降至9.82亿元，同比下降54%；毛利率23.66%，同比下降8.99%。
与此同时，首创置业还面临着降杠杆的压力。截至2020年末，其短期借款数额为5.02亿元，一年内到期的非流动负债达到320.27亿元，同比增幅超40%，负债总额达1632.2亿元。
现金短债比为1.13，净资产负债率为127%，剔除预售款后的净资产负债率为71.3%。按照“三道红线”标准，其踩中两条。
在今年的业绩发布会上，首创置业管理层表示，正在通过加强销售回款力度、盘活存量资产、稳定投资、严控成本等举措来改善“三道红线”指标。
其中一个有力举措便是剥离奥特莱斯业务。据了解，奥特莱斯业绩表现不佳是导致首创置业2020年盈利腰斩的原因之一。因疫情影响，2020年奥特莱斯线下消费受阻，企业减免租金总额超1亿元，同时，首创置业的投资业务成本同比大幅上升262.2%。
今年3月29日，首创置业发布公告，公司及全资附属公司与首创集团订立意向书，将向首创集团转让旗下全部奥特莱斯业务；奥莱业务重组后，首创置业拟集中资源发展住宅及非奥特莱斯物业业务，而首创钜大有限公司（1329.HK，以下简称“首创钜大”）则在首创集团的直接管理下，将继续专注于综合奥特莱斯物业项目。
据了解，首创钜大为首创置业的附属上市公司，也是首创集团旗下另一家地产业务上市主体，主要负责奥特莱斯综合体的开发与运营。截至2020年末，首创钜大共计持有13个奥莱项目，分布在北京、杭州、湖州、昆明等城市，收入共计6.45亿元。
首创置业总裁钟北辰表示，将首创钜大资产包出售给首创集团，可以有效盘活资产，把回笼资金用于偿还债务，降低杠杆。7月8日，首创置业、首创钜大双双停牌，至于该项重组是否对此次拟定的私有化价格有一定影响，首创置业未作回复。
据了解，截至2020年末，首创置业持有土地总建筑面积达到1683.2万平方米，其中，公司权益面积1095.9万平方米，其中88%为发展物业，12%为投资性物业，总货值超过3000亿元。按照首创置业的计划，其土地储备至少还能满足其未来3年的业务发展需要。而最新一期销售业绩显示，首创置业上半年累计签约金额402.7亿元，同比增长19.5%。
去年初时，首创集团原党委书记、董事长李爱庆曾对外表示，首创置业作为国企会更多承担社会责任，过去较多开发高档住宅，未来会更多参与到保障房、长租房、集体房、安置房建设，以满足刚需和内需，利用企业较低的土地成本，更多投入保障房建设。相应的，今年的首轮集中供地中，首创置业亦表现低调。
记者针对此次吸收合并后，企业组织架构调整以及主营业务变化致函首创置业，对方表示一切以公告为准。
责任编辑：王蒙
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