原标题：2020年上市物业龙虎榜·净利率：部分规模物企不及中小型企业，华发物业垫底
每经记者 陈利 每经编辑 魏文艺
物业上市公司2020年年报披露完毕，每日经济新闻据年报数据，发布多项指标榜单并解读。
2020年，上市物业服务企业的盈利能力进一步增强。《每日经济新闻》记者统计发现，40家港股物企净利润总计177.86亿元，较上一年增加约70亿元；平均净利润为4.45亿元，平均增幅为62.5%；平均净利率为14.23%，较2019年上市物企平均12.1%的净利率水平，提升2.13个百分点。
虽然净利润增幅较大，但净利率还是处于低位，大部分维持在10%~20%，且离散程度较大 。
2021年刚刚借壳上市成功的华发物业净利率为2.20%，位于榜单最后一位，其净利润也大幅下跌61.29%；招商积余、浦江中国、银城生活服务、绿城服务分别占据该榜单的倒数第二至第五位，净利率分别为4.70%、4.84%、7.30%、7.30%。
具体来看，作为珠海华发集团旗下的物业公司，华发集团经历了长达5年的铺垫，先后完成了买壳、注资等一系列动作，一步步将华发物业推向资本市场。
华发物业的收入主要来自物业管理服务以及酒店经营、酒店管理、酒店顾问及会展服务。受金融行业竞争激烈及市场波动等因素影响，公司2020年12月完成出售金融服务分部，进一步剥离了与主营业务无关且盈利能力较弱的业务，并于2020年6月出售财经印刷业务分部。
此外，终止金融服务业务，对华发物业的经营业绩造成一定影响，疫情也导致酒店租赁经营业务不佳，公司2020年净利润为0.24亿港元，同比下降75.1%，净利率仅为2.2%。
值得注意的是，祈福生活以30.60%净利率水平夺得榜首；星盛商业以1.73%之差位列亚军；恒大物业排名第三，净利率为25.19%。此外，滨江服务、合景悠活、兴业物联净利率均超过20%。
从榜单可以看出，净利率超过20%的有6家物企，分别为祈福生活、星盛商业、恒大物业、滨江服务、合景悠活、兴业物联，而占据规模优势的彩生活、碧桂园服务、雅生活服务净利率则维持在15%~20%；国企中海物业、保利物业、招商积余净利率分别仅有10.69%、8.7%、4.7%，居第二十九、第三十三、第四十位。
就营收来看，中海物业、保利物业、招商积余均远高于排位在前列的祈福生活服物及兴盛商业。招商积余营收86亿元，保利物业营收80.38亿元，中海物业营收56.1亿元，而祈福生活服物及兴盛商业仅有4.21亿元及4.42亿元的营收，不及上述物企营收的10%。
由此来看，营收及规模优势并不能成为净利率的唯一决定性因素，反而中小型甚至微型物企在净利率排名上赢得了更多主动。
具体来看，即便是营收增速下滑至6％、毛利率两连降，祈福生活服务净利率依然引领上市物企，这主要是其业务营收组成决定的。
按收入贡献率来排，祈福生活服务6条业务线的顺序依次为零售、资讯科技、物业管理、配套生活、校外培训和装修及设备装置服务，分别占比35.6%、22.7%、18.3%、11.8%、7.4%、4.2%。而对祈福生活服务净利润率其决定性作用的是2020年祈福生活服务的“其他收入”，合计约4481.6万元，而投资银条就为其带来3580万元的收益，贡献了将近八成收益。
兴业物联虽然2020年在管面积仅310万平方米，离千万平方米还有很长一段距离，相对于雅生活、碧桂园服务的3.74亿平方米、3.33亿平方米的在管面积相形见绌，但兴业物联的利润率超过20％，在雅生活、碧桂园服务之前。
住宅物业、商业物业的物业费较高，加上兴业物联一直专注于科技物业的探索，在降本增效方面发挥一定作用，给兴业物联带来较高的利润率，其盈利水平在行业中一直处于中上水平，净利率为20.4%，较去年上升1.3个百分点，在上市物企中维持高位。
随着物业资本化进程加速，中小型物企在不具备规模优势的前提下，从服务业态、业务类型等角度寻求差异化发展，打造“第二增长曲线”，不失为一条实现其业绩快速增长的快捷之路。
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