北京集中供地热度超预期 多宗地仍等高标准竞报结果

　　原标题：北京集中供地热度超预期 多宗地仍等高标准竞报结果

　　本报记者/詹方歌/卢志坤/北京报道

　　备受瞩目的北京今年首次集中供地落下帷幕。与此前外界预期集中供地政策将会降低房企拿地热情相反，北京土地市场热度超出预期。

　　5月10日~11日，北京迎来今年首次集中供地。此次供地共涉及30宗地块，除房山地块早早由首开竞得外，还有4宗位于大兴、门头沟、怀柔的地块在5月8日以底价成交。剩余的25宗地块中，有11宗地块因线下竞拍激烈转入高标准商品住宅建设方案竞报环节，目前并未确认买家。其中不乏开拍之前就备受瞩目的海淀区树村地块、王四营三地块等热门地块。

　　此前曾有行业资深人士对《中国经营报》记者表示，集中供地政策的实行将深刻改变房地产行业的运行逻辑。在其看来，集中供地政策首先封死那些通过高杠杆、快周转、小股操盘、迅速滚大规模、不断回款、不断融资拿地的“黑马房企”出现的可能性。新政后，房企将出现“高土储影响企业周转，低土储或将出现断货危机”。

　　而从本次集中供地政策在京的实施情况来看，房企或更担心低土储带来的危机。加之北京此前已有近半年几乎无土地出让，房企拿地意愿之强烈，使行业内人士直呼“像回到2017年”。

　　联合体竞地火热，拿地难题仍待解

　　此前，曾有房企资深职业经理人对记者预测，“三条红线”政策的出台将迫使房企进一步转向合作开发，在北京这类寸土寸金的一线城市更甚，该趋势在北京本次集中供地中体现明显。

　　据记者统计，本次参与竞拍的联合体组合形式多达40种，除旭辉与首开、华润与保利这类此前曾有过合作的“老搭档”外，也不乏首次合作的新鲜面孔，例如与旭辉及招商联合报名昌平区两宗热门地块的雅居乐，此前并未和其余两家房企在北京区域有过合作。

　　其中，联合拿地的趋势在热门地块上体现得更加明显。例如王四营01和02、05地块中共12家企业及联合体报名，其中半数都为联合体；昌平区东小口地块报名的有14家，其中10家为联合体。生命科学园地块报名的共12家，其中8家为联合体。

　　但值得注意的是，联合体报名虽多，但目前已知的拿地结果却并不多见。热门地块金盏乡02及08地块皆经历一番厮杀，最终分别由卓越和融创竞得；同区位自去年来地价与房价齐涨的东坝北地块则由中冶竞得。

　　据悉，中冶本次集中供地中报名地块达到13宗，总保证金金额达117亿元，且在竞争相当激烈的线下竞拍阶段拿下两宗地块。目前已经决出竞拍结果的仅19宗地块。

　　北京规自委官方信息显示，本次由中冶方面竞得的东坝北及大兴新城H组团地块，由中冶置业集团有限公司和宁波雨航企业管理合伙企业（有限合伙）联合体竞得。天眼查信息显示，后者权益100%归属于国资委实际控股的中航信托。这意味着，中冶目前看似未有与其他房企合作开发的计划，但其在资金层面明显有来自国资金融机构的支持。

　　同样引发多家开发商竞夺的昌平东小口和生命科学园地块及丰台区张郭庄地块，昌平两地块皆由卓越、中交联合体竞得，丰台地块由首开、卓越联合体竞得。但成交后，市场上却传出了卓越可能“退地”的消息。该传闻称，卓越或将放弃三块联合拿地的合作开发权，仅保留其单独拿地的金盏地块。

　　有房企投拓人士对记者表示，确实有听说这种传言，但并未确认。在以往拿地中，联合体中一方退地的情况并不少见，多数是由于合作方的报价超出了自家企业给出的授权价。从合作另一方的角度来看，如果报价时超过对方授权价仍继续竞价，则意味着其拿地信念强烈，同时有信心单独开发或后续仍能找到其他合作方。另有房企投拓人士对记者表示，首开与卓越联合拿下地块时，举牌者确为首开一方。

　　卓越方面否认了“退地”传闻，并称合作地块或将由卓越操盘。此前，多位房企内部人士告诉记者，操盘权的归属一向是房企合作中的谈判重点。在优质项目中拿到操盘权，不但能在合作中占据主动地位，更有利于企业后续的品牌建设。因此多数情况下，多方合作中，大家都想要操盘权。

　　不过也有例外。上述房企内部人士同时表示，不少国企在操盘权上表现得较为“佛系”，更愿意与发展模式相对国企较为激进的民企合作。本次与卓越共同拿地的合作方首开和中交皆为国企。

　　贝壳研究院高级分析师潘浩对记者表示，联合体决策机制复杂，房企在拿地前要设定预期的价格等，现场如果超出预期，就需要现场决策：拿不拿、用什么代价拿。参与的企业多，很难短时间让各方达成共识。而单独拿地则决策快，不需要听其他方的意见，因此在实际拿地过程中决策速度更快。

　　截至目前，北京此次土地拍卖中有11宗地块在竞报环节转入高标准商品住宅建设方案投报，结果未出，联合体竞报虽在现场竞拍的火热境况下难以抢占先机，但是否能在该环节脱颖而出摘得地块，仍值得期待。

　　本次集中供地挂牌文件显示，高标准商品住宅建设方案评审包括两大类，建筑品质及规划建筑设计。在评分环节，二者权重皆占比50%。其中，建筑品质包含绿色建筑、装配式建筑、超低能耗建筑、健康建筑、宜居技术应用、管理模式；规划建筑设计则包括城市设计及总图规划、景观与公共环境等四部分。每个细分类别都将由决策部门按照一般、较好、优秀的标准给出相应分值，并最终换算为总分，决出地块最终买家。

　　稳地价，企业争“让利”

　　现场多位房企投拓人士对记者表示，北京这批集中出让的地块热度较以往更高。

　　“感觉回到了2017年。”某千亿房企投拓人士对记者说。对方同时表示，该批地块热度如此之高，与地块本身的素质关系不大，与集中供地的形式有关。“这种集中供地的形式其实会加剧房企的恐慌程度，在集中供地实行前，北京已经近半年没有怎么挂地了。你这次不拿，下次就得等到8、9月份再拿。而8、9月份的供地市场只会比现在更热。”

　　尽管热度不减，但北京本次供地仍达到了“稳地价”的预期。本次出让的地块皆设置了土地合理价格上限，热度最高的树村两地块溢价率皆为2.5%左右。

　　北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池对记者表示，土地是政府垄断，政府主动设置土地价格上限，控制地价上涨的做法，是正确的，与稳预期、稳房价的目标是吻合的，值得各地推广。但她同时表示，至于是否能推广，要看各地政府的决心。

　　在稳地价的同时，北京本次集中供地还为不同地块设置不同附加条件，如竞建“公共租赁住房”面积、竞政府持有商品住宅产权份额等。转入竞报高标准商品住宅建设方案的11宗地块，皆已将附加条件竞至上限。激烈竞争之下，房企为获得“煮饭之米”，不得不一再让出利润。

　　以本次出让的朝阳区东坝北地块为例，该区域2020年5月和2020年12月皆有地块出让，且皆被首开、金地、旭辉的联合体竞得，前者以底价出让，而后者溢价及配建比例都较低。前者被开发为华樾国际项目，后者则被市场人士预测为华樾国际项目二期。有市场人士对记者表示，前者已经开盘，且“卖得很好”。

　　而本次出让的东坝北地块则在网拍环节就达到地价上限，现场直接进入公租房面积竞报环节，最终以1万平方米的面积由中冶竞得，该地块公租房面积上限为14100平方米。有参与该地块竞拍的企业内部土拓人士对记者表示：“我们确实很想要这个地块，但他们拍得太‘贵’了。”

　　对方提及的“贵”，实则是公租房面积的“大”。挂牌文件显示，该地块规划建筑面积为4.79万平方米，照此计算，公租房面积占到总体建筑面积的20%以上，该项目同时还需配建规模1000平方米的托老所。

　　与之相对应的，政府为其制定的房价上限达到8万元/平方米。而根据挂牌文件，华樾国际及二期，限价分别为6.9万元/平方米和7.1万元/平方米。上述土拓人士表示，本次出让地块的房价相较周边涨幅达1万元/平方米，是否能“卖得好”，还要打上一个问号。

　　本次集中供地中，另一看点来自政府旗下平台公司。上述职业经理人向记者表示，政府旗下平台公司资金实力较强，有优先获取优质土地的先天条件，或将成为本次土地改革的获利者。而在北京本次集中供地中，拿下石景山区唯一一宗地块的融创联合体中，另一家房企便是石景山区国资委全资公司北京石泰集团。

　　仅参与海淀区树村地块的海开，也为海淀政府旗下平台公司。目前，树村地块皆进入高标准商品住宅建设方案竞报环节，结果未出。但在前期竞报政府共有产权份额阶段，海开已经展现出对该地块的强烈兴趣，与懋源及招商、城建的联合体竞争不断，最终将该地块的共有产权份额推向20%。

　　上述职业经理人提及，从政府角度，为避免土地流拍等情况，寻求平台公司托底，平台公司或许能够因此获得捡漏机会。而在本次集中供地中，线下竞拍开始前已经成交的4宗地块皆只有一个竞买人，且以地块底价成交。已成交地块中，两宗地块由国企联合体竞得，分别是大兴榆垡中心区地块及怀柔刘各长村地块。前者由保利、新航城、首开联合体竞得。据悉，北京新航城控股有限公司由大兴区国资委和北京经济技术投资开发总公司共同出资组建；后者则由西城国资旗下企业天恒和广州国资旗下企业越秀联合体竞得。

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责任编辑：杨亚龙