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翔鹭腾龙集团千亩大盘败走丽江 绿城管理会是白衣骑士吗？
本报记者/郭阳琛/张家振/丽江/上海报道
李亚鹏因文旅地产项目折戟丽江，让这座云南旅游城市备受关注。
与李亚鹏类似，早在11年前，总部位于福建厦门，以化纤、石化为主业的翔鹭腾龙集团也看中了丽江丰富的文旅资源，拿下文笔山和文笔水库附近的1286亩土地，计划投资70亿元打造融合生态、健康、文化、旅游休闲等功能于一体的文旅综合项目。
然而，经过10余年的波折，翔鹭腾龙集团当初规划的宏伟蓝图最终未能变成“现实”。该项目最初被命名为“雪山云顶”，分为坡地纳西生态庭院住宅（坡地别墅）和平地水域生态住宅（平地住宅）两部分。但自2011年便开始动工建设的坡地别墅，从三四年前一直停工至今，建筑结构因长期风吹日晒已经发黑。
2019年，在项目停滞多年后，翔鹭腾龙集团引入绿城管理控股有限公司（以下简称“绿城管理”，09979.HK），负责项目代建和运营。此后，绿城管理将高端产品系“桃花源”复制到丽江，“雪山云顶”项目也最终更名为“晶玺绿城·丽江桃花源”。
《中国经营报》记者在采访中了解到，作为云南省产业发展“双百”工程重点培育企业和重大产业投资项目之一，“推进晶玺绿城·丽江桃花源项目建设”被写入了《2021年丽江市政府工作报告》。
记者结合多方信源获悉，晶玺绿城·丽江桃花源的五星级酒店计划在今年年底正式运营；坡地的烂尾别墅将会被拆除，重新打造文旅配套产品。目前，晶玺半山酒店规划已通过审批；而平地住宅部分于2020年7月获得预售许可证，在今年年后刚刚开盘，但施工进程却较慢，大多数建筑才刚刚开始打地基。
对此，记者致函绿城管理方面，相关方回复表示，因涉及委托方翔鹭腾龙集团，目前不方便回复；记者多次致电翔鹭腾龙集团及地产公司电话，一直无人接听。
景区别墅拟拆除重建
“那些（房子）都是废弃的，都是违建，政府那边批不下来，两年前就已经停工了，以前那一片都是没有人的。”居住在文笔山附近的当地村民王力（化名）告诉记者。
顺着王力手指的方向，是翔鹭腾龙集团在文笔山和文笔水库附近投重金打造的“雪山云顶”项目。4月中旬，记者现场调查发现，在山坡上密密麻麻分布着几十座早已停工的毛坯别墅，有的甚至仅建造好房屋楼板、承重柱等基本结构，在岁月的侵蚀下楼体早已发黑。
位于云南丽江坝子西南的文笔山，海拔4350米，是环围丽江仅次于玉龙雪山的第二座大山，距丽江城区13公里。文笔山在当地的土语中被唤作“抚鲁纳”，意为“黑银石山”，由于和意为“白银石山”的玉龙雪山遥相呼应，在丽江又俗称“黑玉龙”。
在文笔山东面山脚下，是广阔无垠的文笔水库。据了解，文笔水库是1998年成立的拉市海高原湿地省级自然保护区的一部分，为自然保护区的实验区，面积192公顷，库内蓄水主要用于玉龙县的农业灌溉和景观用水等。
2010年1月，文笔山被国家旅游局升级评定为国家AAA级旅游景区。就在这一年，翔鹭腾龙集团拿下文笔水库东岸的1286亩土地，产权为70年。项目由旗下丽江翔鹭房地产开发有限公司负责开发，计划打造高档度假别墅项目——“雪山云顶”。
官网信息显示，翔鹭腾龙集团是一家由海外华侨发起设立的、以石化为主业的多元化企业集团，集团旗下现有翔鹭化纤、腾龙特种树脂、翔鹭国际大酒店、翔鹭房地产、翔鹭健康管理和海腾码头等企业。
2011年10月，“雪山云顶”项目以北京为起点，在上海、深圳和成都等地开启了全国巡展推介之旅。按照翔鹭腾龙集团彼时的想法，“雪山云顶”将分坡地别墅和平地住宅两期开发，首批将推出138套坡地别墅，为独立庭院户型，面积为250~400平方米。
时过境迁，往日规划的豪华别墅却早已烂尾停工。“2011年，山上这部分开始动工，先修路再盖房子，停工了三四年。”丽江市玉龙纳西自治县住建局相关负责人表示，项目建设的背景是云南省推行“城镇上山”，即建设山地城镇。
“程序是合规的，手续也有的，但企业‘上山’之后可能也觉得有点不现实（就停工了）。现在企业承若会把那部分拆除，做一些旅游休闲类的配套项目。”上述负责人告诉记者。
据项目知情人士透露，文笔山上的毛坯别墅，翔鹭腾龙集团之前想打造为法式产品，烂尾多年并不是资金问题，最大的问题是翔鹭腾龙集团欠缺房地产开发经验，所以项目才会出现在拿地十余年后仍然停滞不前的问题。
“现在山上的别墅马上就会拆除，也会继续做一些别墅，但大部分是亲子水上乐园和云崖游泳池等文旅配套设施。现在政府已经通过了山地一期的规划设计，预计花费5~8年分批建设。”该人士说。
“救兵”绿城入场
项目停滞多年后，翔鹭腾龙集团不得不去寻找“救兵”。2019年，绿城管理成为公司眼中的“白衣骑士”。
作为“国内第一大代建企业”，绿城管理在入场之初就确立了快速推动住宅项目建设、入市，启动销售后快速回笼资金的思路，并将旗下高端产品系“桃花源”复制到丽江，“雪山云顶”随即更名为“晶玺绿城·丽江桃花源”。
和停滞多年的山地别墅项目相比，此前一直“晒地皮”的平地住宅开发被提上日程。2020年7月，晶玺绿城·丽江桃花源领取了首批预售许可证，但直到今年春节后才正式开盘，位于项目附近的售楼处也在今年3月才正式对外开放。
置业顾问李丽（化名）介绍，项目打造有新中式合院、空中小院以及洋房等产品。其中，中式合院户型建面区间为80~160平方米，两房到四房设计，总价预计在200万~300万元；空中小院层高4层，户型为56~91平方米，一房到三房设计，总价预计85万~165万元；洋房则总高8层，户型为58~99平方米，总价60万~100万元。
值得一提的是，宣传为新推出创新产品的空中小院有大面积的“空中花园”赠送，面积明显大于普通阳台，且不计入产权面积。例如58~60平方米的空中小院户型，花园面积达8平方米；而65~67平方米的户型花园面积更达9平方米。
李丽表示，目前按揭购房可享受99折优惠，若是当天订房还可再打99折。“后续还可委托给管理公司集中经营，做成类似民宿的产品，不用业主出包括人工费、水电费在内的任何经营费用，但所得毛利润需要和管理公司五五分成。”
但项目的推进并非一帆风顺。玉龙县住建局负责人告诉记者，大约在2019年年底至2020年年初，晶玺绿城·丽江桃花源住宅部分才在住建局办理了施工许可证并开始动工。“但因为和施工单位中建三局之间有一些纠纷，项目启动了一段时间就停了。之后又另找了中铁十二局来施工，并申请了新的施工许可证。”
李丽也直言，目前项目建设仍处于初级阶段，在今年年后才刚刚复工，94套中式合院仅建好了8套，空中小院和洋房仍在打地基，甚至连样板间还没有，预计2023年5月30日前才能交付。
记者在现场走访发现，晶玺绿城·丽江桃花源平地住宅西侧地块建设进度相对较快，已入驻有两架塔吊，不时传出轰鸣的机器声；而靠近文笔水库的东侧地块目前还是杂草丛生的状态，仅有数十名工人在进行土地平整作业。
与此同时，位于文笔山脚下号称“丽江最大五星级酒店”的丽江晶玺希尔顿酒店，也迟迟未能正式亮相。
时间拨转至2017年6月24日，翔鹭腾龙集团与希尔顿酒店集团在丽江举行签约仪式，该项目也是第5届云台会重点签约项目之一。按照原计划，该酒店建设总面积达74478平方米、设有575个房间，预计2018年主体工程完工，2019年正式营业。
上述项目人士表示，翔鹭腾龙集团已为酒店投入12亿元，原本计划5月1日开始试运营，并于年底前正式运营。但记者注意到，希尔顿酒店App显示，丽江晶玺希尔顿酒店仍处于“即将开业”状态。
或仍需大量资金导入
事实上，作为云南省产业发展“双百”工程重点培育企业和重大产业投资项目之一，晶玺绿城·丽江桃花源项目的落地和推进，一直备受丽江市乃至云南省的重视。
2020年7月4日，时任丽江市委副书记、市长郑艺在丽江会见了翔鹭腾龙集团创办人陈由豪一行。郑艺对晶玺绿城·丽江桃花源项目方案还特意提出了优化建议：要与丽江的环境、文化相融合，与山形地貌相融合，高低错落有致；尽量留足水体、湿地，打造好大众湿地公园；精心做好亮化，为丽江亮化建设发挥引领示范作用。
陈由豪则表示，翔鹭腾龙集团将进一步优化项目方案，加快建设步伐，尽早投入运营，力争吸引更多高端消费者来丽旅游，为加快丽江旅游产业转型升级和建设世界一流旅游城市作出贡献。
今年4月2日，云南省委台办会同省投资促进局组成工作组赴丽江调研晶玺绿城·丽江桃花源项目。调研组指出，云南省委、省政府非常重视这一文旅项目。这个项目来之不易，遇到问题要及时反馈给当地政府，在建设过程中要依法依规有序推进，并要求企业在用好、用活、用足政策的同时，加快各项目建设进度；市、县台办和有关部门要加强协调服务，优化营商环境，将各项惠台政策落实落细，扶持台资企业做强做大，为地方经济建设作出应有的贡献。
此外，《2021年丽江市政府工作报告》也明确指出，坚持以文塑旅、以旅彰文，推动文化和旅游深度融合发展，打造富有文化底蕴的世界一流旅游目的地，推动旅游市场主体连锁化、集团化、品牌化发展，建成运营一批半山酒店，大力发展康养旅游、红色旅游和乡村旅游，以此推进丽江文化旅游千亿级产业建设。其中，“推进晶玺绿城·丽江桃花源等项目建设”被重点提及。
相关数据显示，丽江的文化旅游业在新冠肺炎疫情严重冲击下下滑明显。2020年，接待游客2625.1万人次，同比下降51.4%；旅游业总收入510.4亿元，同比下降52.6%。
那么为何包括晶玺绿城·丽江桃花源在内的文旅项目在丽江推进得并不顺利呢？一名当地文旅系统官员道出了其中玄机。他认为，丽江的此类项目大都具备康养功能，但相比云南省内的大理和西双版纳等旅游城市，丽江的气候相对较冷，一年适合康养的时间也相对较少，这导致很多项目投资到一半便遇到困难或不了了之。
上述文旅地产开发人士进一步指出，目前丽江市包括晶玺绿城·丽江桃花源在内的绝大部分文旅地产项目仍是“打着文旅的幌子做地产”，但真正要做好一个文旅项目需要在自持大多数物业的基础上进行长期运营，这也需要企业有大量资金的持续导入。
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责任编辑：杨亚龙
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