姚劲波的“霸气”与安居客的“杀气”

姚劲波的“霸气”与安居客的“杀气”
2021年04月29日 14:20 商学院

  姚劲波的“霸气”与安居客的“杀气”

  安居客与贝壳找房“互撕”背后暗藏着怎样的利益之争?贝壳找房真如姚劲波所言涉及垄断行为吗?

  文|胡嘉琦 朱耘

  安居客实控人姚劲波再一次“手撕”贝壳找房,之后其微博沦陷了,直接被关评。

  

  4月10日,58同城网CEO姚劲波在个人微博发文称,“房产交易领域有更明目张胆的‘二选一’包装成自愿,强烈呼吁国家反垄断罚款贝壳40亿元(4%标准)。”

  

  对于姚劲波的说法,贝壳找房并不买账,公开回应称,“自创立起,贝壳坚持依法经营,完善合规体系,以科技驱动行业良性发展。”

  

  历史总是惊人的相似,两年前,2019年4月23日,贝壳找房成立一周年之际,安居客和贝壳找房“互撕”起来,双方均指责对方盗用自己的房源图片,且将对方告上法庭。

  

  安居客与贝壳找房“互撕”背后暗藏着怎样的利益之争?贝壳找房真如姚劲波所言涉及垄断行为吗?

  姚劲波“手撕”贝壳的时间点正是安居客赴港上市之际,有观点认为,该行为有为安居客上市造势之意。

  目前,贝壳找房并未因姚劲波的言论而遭受惩罚,而此刻姚劲波的微博却因58同城、安居客虚假房源问题而深受网友质疑。

  

  利益之争

  “没有永远的朋友,也没有永远的敌人,只有永远的利益。”这句话用在安居客与贝壳找房身上再合适不过了。

  

  实际上,安居客与贝壳找房“互撕”背后暗藏的是双方的利益之争。贝壳找房还未诞生之前,姚劲波的安居客与左晖的链家是合作关系。两者的业务“井水不犯河水”。

  

  然而这一切在2018年4月的一天结束了。这天对链家创始人左晖和安居客实控人姚劲波而言,意义非同。

  贝壳找房的诞生,意味着两者的合作模式彻底“土崩瓦解”,随之而来的是图穷匕现。

  

  安居客及贝壳找房潜藏着怎样的利益之争,双方的商业模式是怎样的?双方又是如何获利?

  

  实际上,虽然在用户眼中贝壳和安居客同处于房产经纪赛道,但贝壳找房倾向打通房产交易全链路,通过收取佣金获利,而安居客实则做的是流量生意,通过向房产中介或经纪人出售平台曝光位来获得收入。安居客拥有中国最大的线上房地产经纪服务平台,贝壳找房则是由中国最大的线下房地产中介公司推出的线上平台。

  

  贝壳找房与安居客虽同为居住服务领域的服务商,贝壳找房要建立的是一个中国版MLS平台。所谓MLS是美国房地产中介共用的买卖数据库,由经纪人申请入会,得到批准后成为会员,依靠经纪人自主更新和第三方数据整合,完成持续建设。

  

  贝壳找房试图通过ACN(Agent Cooperation Network)经纪合作网络搭建一个开放的、信息共享的平台,以吸引更多的中介机构和经纪人入驻。

  

  对此,房地产和互联网研究院创始人相国良认为,贝壳找房和安居客虽然是两种不同的商业模式,但是在贝壳找房诞生之后双方就产生了很明显的利益冲突。安居客是做流量分发型的商业模式,通过先批发流量然后零售给中介和经纪人赚取收入;贝壳找房则是从链家的母体上生长出来,是从线下的闭环交易转变为线上的交易平台,做成线上交易平台后,贝壳找房也具备了获取流量后,分发给平台所有经纪人和商户的能力,所以,链家一旦进化成贝壳找房,跟安居客有很强的竞争关系。

  

  同为房产中介,安居客成立于2007年1月,是国内房地产租售服务平台,专注于房地产租售信息服务。2015年3月2日,58同城宣布以现金加股票的方式收购安居客集团,交易金额为2.6701亿美元。

  

  贝壳找房作为链家系的主要品牌,脱胎于链家,为消费者提供包括二手房、新房、租赁和家装等全方位的居住服务。“平台化”被认为是其最主要的特征。

  

  实际上,安居客与贝壳找房早已“相杀”多次。2018年6月,姚劲波在北京发起了一场全行业真房源誓约大会,聚集了58集团、我爱我家、中原地产、21世纪不动产中国、万科物业朴邻、麦田房产、中环互联、新环境、龙湖冠寓等国内房地产服务企业。为取得“联盟者”信任,姚劲波还对外作出了两份承诺:一个是永远不会切入中介业务,只做信息平台,二是2018年端口费没有涨价计划。

  

  有意思的是,当天左晖发了一条朋友圈,说“此时的北京,乌云密布。有会解天象的吗?”姚劲波回复左晖:“相由心生,我看到的是阳光明媚。”左晖果断怼了回去:“老兄慧眼,乌云中的确有阳光。不知为何下午突然打了一会儿雷,应该是又有人赌咒发誓了。”

  

  几天后,58集团宣布投资10.68亿元入股我爱我家集团,获得8.28%的少数股份,成为我爱我家第二大股东,曲线切入了中介业务。

  

  双方的“斗争”并未结束。

  

  2019年4月23日,贝壳找房成立一周年之际,安居客和贝壳找房就曾“互撕”,双方均指责对方盗用自己的房源图片,且将对方告上法庭。

  

  安居客称,贝壳找房网运营方涉嫌盗用安居客网站房源、周边配套图片,要求北京市知识产权法院判决贝壳找房网立即停止侵权行为、赔礼道歉以及赔偿经济损失9000万元。随即,贝壳找房起诉安居客。

  双方各执一词。

  

  据安居客的申诉,2018年7月起,其运营人员专门拍摄的楼盘照片被贝壳找房盗用,甚至连水印都没有抹去就被直接上传,还会不定期调整、删除原告拥有著作权图片的权属信息。经安居客方初步核实,其扒取图片数量约为6万余张。

  

  贝壳找房反诉称,安居客从链家网、贝壳找房网站和APP盗图片的行为从2016年就开始了,除了图片,自己投入大量资源研发、拍摄、制作的房源VR图片也被篡改盗用。据贝壳申诉称,安居客盗用VR房源、实勘图、户型图共计超过260万张。

  

  据《裁判文书》显示,2019年11月25日,安居客作为原告与被告北京链家房地产经纪有限公司庭外和解,原告安居客撤诉。

  

  对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《商学院》记者采访时表示,双方互相起诉意味着安居客和贝壳找房竞争公开化,也说明竞争中存在很多矛盾点。

  

  严跃进认为,企业之间的合作是为了扩大竞争能力,尤其是现在几家大型机构都在资源获取等方面发力,在此过程中也引发了很多竞争。而对于中介机构而言,竞争的焦点是在抢客源和房源。尤其是互联网概念下,房源的抢夺力度很强。中介机构的竞争,是几家大型企业的竞争,本质上也是希望做到TOP1的概念。而其他中介机构,竞争是比较模糊的,或者说没有过多公开性的竞争。当然实际过程中也存在房源资料抄袭、佣金方面打价格战等现象。

  

  实际上,市场化的竞争机制下,必然会产生相关的法律去制约市场的无序竞争。IPG中国首席经济学家柏文喜认为, 滥用市场支配地位的问题,在平台型公司做大以后都会或多或少存在,必然会影响市场竞争秩序与行业进步,国家工商总局对于阿里巴巴集团的处罚就是一个重要警示。

  

  强大对手

  随着入局者增多及市场环境的变化,房产中介格局发生了本质变化,安居客成立得早,后入者不断入局,对安居客威胁显而易见。

  

  “贝壳找房与安居客的利益冲突还是非常明确,贝壳找房做得越强大,对安居客的商业模式冲击就越大。”相国良向《商学院》记者表示。

  

  安居客的招股书显示,据艾瑞咨询数据,安居客目前线上覆盖820余个城市,在2020年第4季度平均移动月活跃用户人数为6700万人,按2020年平均移动月活跃用户量计算,为中国最大的在线房产平台。截至2020年12月31日,安居客在线房产平台上的付费经纪人数量超72.6万人,占据67%的线上房地产营销市场份额。

  

  作为目前中国最大的在线房地产平台之一的安居客与贝壳找房是争夺什么呢?

  

  “安居客体系要求经纪公司和经纪人越分散越好,只有大家都分散,安居客这个端口才能卖得出去。一旦一个比较大的闭环体系出现,且具备流量分发能力,经纪公司经纪人就不会购买它的端口了。这也是贝壳找房出现后,链家停掉了安居客端口的原因所在。”相国良分析。

  

  对于安居客的痛点,在相国良看来,安居客的商业模式最大的问题在于没有经营线下经纪人门店体系的闭环,所以没有完整的交易闭环。而安居客脆弱的商业模式也让贝壳找房问世后成为了安居客最严峻的竞争对手。

  贝壳找房有多强呢?

  

  据贝壳发布的截至2020年底未经审计全年财务业绩显示,2020年全年,贝壳找房GTV(平台交易总额)达3.50万亿元,同比增长64.5%。可对比的是,阿里巴巴2020财年GMV为7.053万亿元,拼多多2020年GMV为1.67亿元。

  截至2020年底,贝壳找房平台连接的经纪门店数已超过4.69万家,同比增长25.1%,连接的经纪人超过49万,同比增长37.9%。

  

  据中信证券研报显示,贝壳找房是目前中国规模最大的房地产经纪公司,其覆盖的经纪人已经达到全国的约25%,二手和新房业务市占率分别达到19.2%和5.4%。

  

  2020年8月,贝壳找房在纽交所敲钟上市,上市当天市值超过200亿美元。截至2021年4月19日,贝壳找房的市值为597.02亿美元,股价报为每股50.38美元。

  

  相比而言,安居客传统的流量分发业务估值并不高。

  

  从市场分额、体量规模、用户认知等层面,贝壳找房是安居客最强劲的竞争对手。

  

  姚劲波急了。2021年4月8日,安居客宣布赴港上市。两天后,4月10日,58同城网CEO姚劲波在个人微博发文称,“房产交易领域有更明目张胆的二选一包装成自愿,强烈呼吁国家反垄断罚款贝壳40亿(4%标准)。”

  

  姚劲波还建议将此罚款打入国家公积金账户,以降低公积金贷款利率减轻老百姓买房负担。58安居客今年将作为挑战者全面进入新房交易领域,希望良性竞争能让行业更公平,老百姓买房更简单。

  

  除了发表希望国家惩戒贝壳的言论外,姚劲波在个人微博上还附有贝壳“独家”房源的图片及贝壳与中介签署合同时要求中介“自愿选择与合作期间就贝壳方与其他方共同参与销售的新房项目,乙方仅为贝壳方提供共场项目的渠道销售服务,不以任何方式为贝壳方以外的任何第三方直接或间接提供共场项目的渠道服务。”

  

  《商学院》记者在搜索关于贝壳房源时,并未发现姚劲波所谓的“独家”房源。

  

  贝壳找房真如姚劲波所言涉及垄断吗?

  

  在相国良看来,从市场支配地位上,贝壳找房全国只有不到20%的市场份额,另外,贝壳应该不存在“二选一”的问题,因为每个城市都有若干家的中介可选。没有贝壳找房,还有我爱我家、麦田、中原。但是相国良也提出,在一些少数城市,贝壳找房的市场份额确实比较高,比如说北京,但是也没有达到所谓的70%左右的市场支配地位。

  

  对于贝壳找房该协议内容或有关行为是否违反了《反垄断法》,即是否属于实施了“二选一”的垄断行为?在上海大学法学院副教授魏艳看来,“二选一”垄断行为的认定,首先,不仅要看合同条款,还要看具体实施该条款的手段和行为。2021年2月7日,国务院反垄断委员会印发了《国务院反垄断委员会关于平台经济领域的反垄断指南》明确了“要求平台内经营者在竞争性平台间进行‘二选一’,或者限定交易相对人与其进行独家交易的行为”可能构成滥用市场支配地位限定交易行为。

  

  与此同时,证明平台实施“二选一”垄断行为或是否会被反垄断执法机构认定为违法,需要从相关市场界定、市场支配地位,存在滥用行为且无正当理由,该行为产生了排除限制竞争的效果等几个方面综合入手予以判断。换言之,贝壳是否构成《反垄断法》上滥用市场支配地位限定交易行为,首先需要根据证据资料确定其是否具有市场支配地位,对此要综合考虑相关市场竞争状态,贝壳的市场份额、控制相关市场的能力、其具备的财力和技术条件、其他经营者对贝壳在交易上的依赖程度等因素。如果可以认定其市场支配地位,还需对其“二选一”行为的表现形式,排除竞争影响,以及其行为是否具有正当理由等综合分析判断。正当理由通常会考虑行为所带来的提升效率、促进创新和提升消费者福利等方面的积极效应。

  

  另外,“二选一”行为不仅仅受到《反垄断法》的规制,《合同法》《电子商务法》《反不正当竞争法》也有相关条款可以规范“二选一”行为引发的争议。

  

  柏文喜则认为,贝壳是否存在姚劲波所说的行业垄断行为与问题还需要监管部门调查与认定,不过无论姚劲波的“发难”是否有借机炒作为安居客上市拉人气的问题,这也给其他行业的企业发出了合法经营以维护市场竞争秩序的提示。另外,监管部门的反垄断调查也应该排除所有制歧视,不能只针对民营企业,而应该基于法制公平对所有市场主体一视同仁,以维护市场运行与市场竞争的正常秩序。

  

  虚假之灾

  贝壳找房是否垄断还未盖棺定论之时,姚劲波的微博就沦陷了。一时间,在姚劲波微博评论区,指责安居客和58同城虚假房源众多,找房遭遇中介飞单,信息被泄漏不堪其扰等问题充斥在姚劲波微博评论区,随后姚劲波关闭了微博评论。

  

  在黑猫投诉上,关于安居客的投诉多达700多条,主要围绕“端口被恶意转移”,“在安居客发布真实房源却显示违规但保证金不退”,“在安居客用了装修免费估价,随后几天被多家装修公司打骚扰电话”,“中介发布的房屋信息货不对板”等问题。

  

  相国良认为,目前确实存在着跳单飞单的情况,中介治理依然存在着巨大的障碍——损害买房人双方权益或者损害经济利益,损害经济公司利益的事儿发生。

  

  据在安居客找房的租客向《商学院》记者反映,在此前找房的过程中,多次遇到安居客上宣传的房源与实际价格不符的情况。

  

  租客小李向《商学院》记者表示,“本来在安居客上看到的900元的房源,到了现场看房被告知房源没有了,有其他新房源,新房源的价格明显高于安居客上的宣传。”

  

  《商学院》记者查看安居客和贝壳找房租房平台发现,同处于北京西直门南小街地块50平方米左右的房子,在安居客上的报价为1000元/月,而在贝壳找房的报价则为7950元/月,为何区位户型大同小异的房源差价如此之多,而租客真的能在北京西直门南小街地段租到1000元/月的房源吗?

  

  《商学院》记者发现,1000元/月的价格在安居客网站上有多套房源,房源来源多是北京众成房地产经纪有限公司,而当记者拨打中介电话时,却未有人接听。

  

  事实上,西直门南小街的租房价格早已突破6000元/平方米的价格。

  

  然而,虚假宣传甚至虚假购买的问题在安居客的大股东58同城更是有增不减。

  

  《商学院》记者以卖房者的身份在58同城上发布房源,随后有多名购房者发送短信表示有意向看房,但是以“打电话不方便”为由要通过加微信的方式进行沟通,加上微信后购房者便不再说话,而是不停的通过微信朋友圈进行刷单宣传活动。

  

  “虚假”问题成为安居客及58同城发展的瓶颈,安居客背后的商业模式更是直指安居客未来的发展方向,是怎样的商业模式造就了现在的安居客?

  

  模式之弊

  就在姚劲波发文声讨贝壳的两天前,58同城旗下的安居客刚完成递交港股上市申请材料。

  

  有市场消息称,安居客计划募资或超10亿美元。这已经不是安居客第一次谋求上市了,上一次IPO的带头人是安居客创办人梁伟平,这一次是姚劲波。

  

  此次也是58同城私有化后,姚劲波再次试水资本市场。这一次,姚劲波将58同城的房产业务基本都装入安居客,拟在港独立上市,这个动作也被解读为正面迎战贝壳。

  

  安居客官网显示,其于2007年成立于上海,公司业务覆盖新房、二手房、租房、商业地产、海外地产、装修等领域。其于2015年3月被国内信息服务类网站58同城以2.67亿美元收购,目前定位为房产信息及交易服务开放平台。

  

  公开数据显示,安居客控股股东是此前在纽交所上市的58同城,持有公司45.3%的股权,后续58同城被私有化退市。目前,58同城实际控制人为姚劲波,其透过Quantum Bloom持有58同城54%的股权。姚劲波为安居客实际控制人,并担任执行董事、董事会主席、行政总裁。腾讯持有安居客14.1%的股份。

  

  安居客招股书显示,2018年至2020年,安居客营收分别为62.16亿元、75.79亿元和80.52亿元,净利润分别为19.07亿元、23.06亿元和19.55亿元。这意味着,安居客在2020年营收创下历史新高的同时,净利润却出现了15.2%下降。

  

  对于安居客利润的下滑,与其多年来未调整的商业模式不无关系。

  

  安居客的商业模式主要是从百度等端口批发流量然后再去零售,即流量分发。

  

  成立于2007年的安居客发展早期适逢中国互联网PC的流量红利时代,安居客流量批发零售的模式做了13年,随着流量红利日渐消失,零售越来越多了, 一方面,在原有房产中介行业,安居客有贝壳找房这一强大对手,也有选手在探索线上线下的打通,比如房多多,还有新入局者房车宝、幸福里,安居客要是吃老本显然不可持续。

  在竞争对手环伺下,安居客开始发力新房领域,2020年12月,安居客收购爱房平台,成为安居客全资子公司。

  

  资料显示,爱房专注于扩展新房交易业务,2020年爱房交易总量增至653亿元,较2019年增长282%,营收也从2019年的4.13亿元上升到14.24亿元。

  

  根据招股书披露的信息,安居客交易服务带来的收入主要源于旗下爱房相关业务中从开发商处获得的新房销售佣金。2020年爱房平台交易服务营收为2.01亿元,占安居客全年交易服务营收的71.8%。

  

  在新房领域,姚劲波“雄心壮志”地提出,爱房3年3万亿元销售额的目标,但招股书显示,实际上2020年爱房网的交易总量只有653亿元。

  

  姚劲波提出3万亿目标的底气何在?能实现吗?

  

  相国良认为,贝壳找房的新房业务已经超过了二手房,从这一个视角看,安居客也想要分一杯羹,安居客没有闭环的交易体系,也没有开发商供给的优势,因此,实现3万亿元的目标还是比较难的。

  

  对于安居客的创新行为,相国良认为,安居客的商业模式是一直没有调整的,安居客所谓的创新都是VR——技术性地找房子这种体验性的创新,而涉及到商业模式的这种创新,安居客是很难做的,也做不了闭环的交易。

  

  在相国良看来,安居客的商业模式是有些脆弱的,非常难形成闭环。因为他的客户就是闭环交易的中介公司,如果安居客做了中介交易,那么现在他所有的客户都会成为他的竞争对手。

  

  相国良认为,安居客做不了闭环交易,不可能把商业模式抛弃,做彻底的转型。举例来说,搜房二手房是安居客的前车之鉴,其放弃了十几个亿的端口收益,这种收益转做交易,结果得罪了行业所有的经纪公司和经纪人,最后以转型失败告终。

  

  对于安居客未来的创新点在哪儿?相国良认为,安居客现在在做线下的交易中心,进一步赋能门店和经纪人,让这些经纪人和门店在“办件”这个环节,用安居客统一的“办件”服务,降低成本,弊端则有变相地鼓励这个行业飞单的可能。

  

  对于安居客及贝壳后续发展情况,《商学院》记者将持续关注。

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责任编辑:李思阳

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