21房企融资谈丨净利润减少40%,毛利润率降至11% 融信中国陷“地王困境”

21房企融资谈丨净利润减少40%,毛利润率降至11% 融信中国陷“地王困境”
2021年04月21日 16:03 21世纪经济报道

原标题:21房企融资谈丨净利润减少40%,毛利润率降至11% 融信中国陷“地王困境”

近期,融信中国位于上海嘉定南翔的项目融信海纳印象因为“挑客户”,被嘉定区房管局约谈,成为上海新盘实行积分制后首个被约谈整改的项目。曾经的“地王收割机”似乎难以消化此前高价拿地的不良影响:遭遇限价调控,地王项目利润微薄,甚至个别项目亏损;延迟入市,面临资金和成本压力上升。

虽然去年融信中国合约销售额达1551.73亿,增长近10%,但规模增长的同时,利润和排名却双双下滑。

在前几年拿下的高价项目集中入市压力下,去年融信中国实现营业收入483.03亿元,同比减少6.14%;实现净利润34.94亿元,同比减少40.71%;毛利润率从2019年的24%,降至2020年的11%。

与此同时,融信中国的排名也持续下滑。2018年,融信中国销售额曾一度位列第13名,几乎碰到了第一梯队门槛。而中指研究院最新发布的《2021年1-3月中国房地产企业销售业绩TOP200》显示,融信中国排名已经掉到第24名。

近期两大国际评级机构标普和惠誉先后将融信中国的评级展望从“稳定”下调至“负面”。标普认为,融信中国有大量未交付的低利润项目,其盈利能力将在未来12个月内持续走弱。

地王项目成“桎梏”?

2016年定下千亿目标、开启全国扩张之路的融信中国将总部迁到上海,当年融信中国成功在香港上市,获得充足“弹药”和融资便利,开启高价拿地模式。

2016年上海静安地王项目让融信一战成名,当时融信中国经过百轮竞价,拿下上海静安中兴社区两幅地块,以成交楼面价10万元/平方米,刷新了当时全国的单价纪录,其中一幅地则以110.1亿元总价,成为全国总价最高“地王”。业界普遍预计,该楼盘建成后售价将超过15万。同年12月,万科以接近54亿的价格从融信手中受让该项目49.7%股权,并主导后续操盘。

按照开发商通常的运营逻辑,高价拿地的成本通常可以在下一轮房价大涨时获得消化,再加上分期销售或适当捂盘,利润依然可观。然而,2016年底开始上海发布多重严格调控政策,在限价、限购的双重打击下,上述静安地王项目陷入停滞,定价超过15万元/平方米已然不现实。静安地王项目(又名静雅名邸)首批房源直到2020年5月份才迟迟入市,从上海房地产交易中心公布的数据来看,该项目房源报价在9.06万-15.89万之间。这意味着部分低价区间的房子已经“面包比面粉还便宜”。

4月14日,深交所互动易平台一位投资者提问万科:当年与融信中国合作开发的上海中兴路一号项目是当年的单价地王,项目亏损的可能性很大,万科为什么还是入股49%?

万科回复称,当时投资时确实存在对市场后续变化预计不足的情况。“如果站在现在看过去,我们还有很多可以改善的空间。”

融信中国面临的压力是,一方面,房地产限价之下利润空间被挤压,个别项目甚至可能亏损;另一方面,个别项目售价难以覆盖成本,若拉长开发周期等待房价上涨,或政策调整又会降低周转速度,增加资金压力和经营成本。与此同时,部分地王项目售价明显高于周边地区,亦存在去化压力。上海房地产交易中心数据显示,截止2021年4月20日,中兴路一号229套住宅已出售185套,开盘近一年仍剩近20%未售完。这或许只是融信中国冲动拿地之后,陷入困境的冰山一角。

2016年融信合约销售额为246.39亿,却联合其他公司耗资484.46亿元(全口径)拿地21宗,接近当年公司合约销售额的两倍。除了静安地王项目外,融信中国还以楼面价24957元/平方米,拿下“仙林湖地王”的南京仙林湖G58地块。多个高价地使得融信中国在2016年创下其有史以来的最高土地收购成本——12963元/平方米,相比2017年-2019年期间融信中国的平均购地成本价每平方米5548元,2016年融信中国的拿地均价是此后三年平均价的2倍多。

毛利率跌至历史新低 

到了2017年,积极拿地的融信中国在冲刺千亿的目标指引下,继续高歌猛进。

据融信中国财报,2017年融信中国共拿下78块新地块,新增1481.5万平方米(全口径)土地储备,土地成本总价715.24亿元,其中融信中国出资342.42亿元。 大手笔拿地需要补充“弹药”,2017年融信中国负债总额猛增83.9%,达到1394.35亿,净负债率因此飙到159%。

随后2018 年融信的拿地节奏放缓,投入71.34亿(权益口径)拿地新收购地块24块。近两年拿地节奏又有所恢复,2019年、2020年分别耗资(权益口径)163.22亿、284.37亿购地46块、50块。并且去年拿地成本并不低,平均土地成本达9596元,相比前一年增加44.3%。      

在后续盈利压力下,融信中国还有进一步补充土储的需求。截至2020年12月31日,融信中国土地储备总建筑面积约2870万平方米,其中约210万平方米为持作出售已竣工物业,约2460万平方米为在建物业,待开发土地储备只有200万平方米。

同策研究院肖云祥认为,从数据上来看(这个土地储备水平)是比较少的。

标普认为,融信中国的土地补充需求仍将居高不下可能会阻碍对债务增长的控制。截至2020年末,融信中国负债总额达1825.9亿。

融信中国盈利增长也遇到瓶颈。2020年融信中国营业收入8年来首次下滑,实现营业收入483.03亿元,同比减少6.14%。

销售额增速近几年也明显下滑,据融信中国年报数据,2016-2020年,融信中国合约销售额同比增幅分别为107%、103.9%、73.35%、15.94%、9.81%,2020年已经降至个位数。

“融信等2016-2017年获取的低毛利项目集中结算,导致2020年结算毛利率大幅下滑13.2个百分点至11.0%。”中达证券研究报告分析认为。去年融信中国实现毛利53.12亿,同比减少57.42%。毛利率降至11%,不仅相比2019年毛利率24.24%腰斩,而且创下历史新低。

在今年2月份的盈利预警公告中,融信中国承认公司部分项目销售毛利率较低,而这部分项目在2020年交付占比较高,导致2020年确认收入的项目组合的平均毛利率下降。

从年报披露的2020年融信中国销售数据来看,2020年交付依然以长三角居多,长三角的收益占比45%。当年融信在上海、杭州等地购入的高价项目陆续入市,无疑拖累了公司的盈利水平。

以杭州为例,南财智库-21资管研究院根据年报数据统计发现,2016年-2018年期间,融信在杭州拿地平均楼面价超过3万/平方米的高价地有4块,其中一块地成本价超过4万,还有不少平均楼面价2-3万的地块。从2020年交付数据来看,去年杭州楼盘的平均售价为29844元/平方米。

接下来,融信还有多少低利润项目交付,将继续影响其今年收入。标普在下调融信评级展望时表示,鉴于融信中国有大量未交付的低利润项目,其盈利能力将在未来12个月内持续走弱。

多种方式“补血”

虽然去年末融信中国三道红线勉强达标,但在盈利能力下滑、补储需求较强的情况下,负债压力仍挥之不去。为了及时补充“弹药”,同时减轻债务压力,融信中国通过发债、推动旗下公司上市融资、抛售资产等多种方式“补血”。

融信2020年以来多次发债缓解债务到期压力,据其2020年报披露,融信中国去年共发行境外债4只,融资7.6亿美元;境内发债主体融信(福建)投资集团有限公司去年在境内发债2只,融资29.50亿元。

更大一波融资还在路上。去年10月融信(福建)投资集团有限公司申请在境内发行不过96.6亿小公募债已获得批准,募集资金拟全部用于偿还到期债务,今年已成功发行2021年第一期,募资10亿。

据Wind数据,从融信(福建)投资集团有限公司的境内债券到期分布来看,未来1年内有24.37亿债券到期,1-3年到期的债券余额为74.56亿,距离到期超过3年的债券余额为87.95亿,境内总共待偿还的债券余额为186.88亿。

目前,融信中国正在推动旗下物业公司融信服务赴港上市融资,去年11月融信服务在港交所提交了招股书。

作者:21研究员/唐曜华 实习生/赵阳

统筹:21高级研究员/卢先兵

设计:张佳俊

(作者:唐曜华,实习生,万倩倩,赵阳 )

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