新城控股少主的变局如何创造下一个新故事_新浪财经

　　新城控股少主的变局如何创造下一个新故事

　　今日财富FortuneToday（ID：FortuneToday-）

　　文 | 郭文

　　编 | 宋鸿

　　在原董事长丑闻的持续发酵下，2020年的新城控股（601155.SH）暗潮涌动。

　　一审因猥亵儿童罪被判处有期徒刑五年的被告人王振华，在2020年里陆续退出包括新城控股相关等在内的多家公司的法人代表及高管职务，据新城控股今年1月回复，王振华目前不在公司担任任何管理职务。

　　不过内部调整仍在持续，继2020年三位高管辞职，2021年1月9日，兼任董事长和总裁的王晓松申请辞去总裁职务，仍担任董事长及相关专门委员会职务，公司总裁由公司董事兼联席总裁梁志诚接任。此后新城股价接连往上，在1月22日创下近20个月的新高44.52元。

　　高层变动：联席总裁三去二

　　2019年中的丑闻爆发后，新城控股经历了一段“兵荒马乱”的日子，在基本稳住后，2020年上半年，新城控股先后出走三元大将：

　　一是新城控股前董事、联席总裁陈德力，履新宝龙商业执行董事兼行政总裁；二是新城控股董事兼联席总裁袁伯银，原负责企业内部管理和人力；三是新城控股商管集团原副总裁唐剑锋，追随陈德力去向宝龙。

　　新城控股向《今日财富》杂志表示，三位因个人原因离职，公司表示尊重、理解，系正常的人员变动，公司也对相关岗位做了妥善安排，各项工作亦保持了有序、稳妥推进。

　　可以看到的是，人事变动的背后，新城方面做了比较大的调整：从前三位联席总裁，而今只剩梁志诚，其任总裁后，还有一位新联席总裁曲德君。

　　“董事长王晓松不再兼任总裁职务，将用更多时间部署战略、把握公司发展方向，原联席总裁梁志诚任公司总裁，协助董事长全面管理集团经营工作，高级副总裁严政接替分管住宅开发事业部工作。”新城控股回复《今日财富》杂志表示。

　　资料显示，公司老将梁志诚2003年2月加入了新城，2014年9月起任新城发展控股有限公司执行董事兼联席总裁、公司董事兼联席总裁，此前分管新城控股住开事业部。

　　与此同时，新城商业迎来了陈德力在万达时期的老领导曲德君。曲德军曾是万达的“3号人物”，曾任万达商业地产股份有限公司执行总裁兼万达商业管理公司总经理、万达金融集团总裁、万达网络科技集团总裁、万达宝贝王集团董事长；现任新城控股董事和新城发展控股有限公司非执行董事兼副董事长，兼具丰富的商管和金融经验。

　　新城控股告诉《今日财富》杂志，结合行业发展趋势和企业自身发展情况，公司提出了2021-2023年新三年战略发展规划，谋定而动，再启征程。围绕这一新战略规划，公司对组织架构相应进行调整，推进组织变革升级。在此背景下，公司对高管分工也做了优化，顺应新一阶段发展需要。

　　业绩下调：转下商业“棋”

　　《今日财富》杂志发现，2020年新城控股的业绩主被动方向均有动作。此前2019年11月，公司刚对管理层推出新一期股权激励方案，设置了较高的业绩考核指标。但2020年初，新城控股将全年销售目标下调为2500亿元，最终踩线完成。

　　据2020年12月份及第四季度经营简报，2020年1-12月，公司累计合同销售金额约2509.63亿元，同比下降7.33%；累计销售面积约2348.85万平方米，同比下降3.42%。这一成绩在《2020年中国房地产销售金额TOP100》中位居第十三位，较2019年下滑5位，退出前十。

　　根据2020年三季报显示，报告期内，公司毛利率24%，同比降低12.6个百分点；净利率8%，同比降低6.1个百分点。前三季度新城控股累计实现合同销售金额 1630.48 亿元，同比减少17.52%；累计实现销售面积 1508.15 万方，同比下降12.47%。

　　其中，9月份新城控股实现合同销售金额约239.66亿元，销售面积约228.17万平方米。这也意味着，新城控股前三季度仅完成年销售目标的65.22%，剩下近900亿元的销售金额，都在最后一个季度完成，每月要完成近300亿元的销售额。

　　此外，新城控股手持现金也在减少。财报显示，截至2020年9月底，新城控股货币资金为555.33亿元，较上年末减少了13.14%；负债合计4739.01亿元，较上年末增长18.42%。其中，长期借款合计376.08亿元，较上年末增长54.33%；短期借款合计10.49亿元，较上年末增长56.67%；其他流动负债261.99亿元，增长120.11%。

　　某种程度上，新城的少主在求变。《今日财富》杂志发现，从2020年定下从“增量”转向“提质”后，在坚持“住宅+商业”长期战略下，新城控股加大了商业方面的开拓。2020年，新开业吾悦广场33座，超额完成年初制定的全年新开业30座的目标。截至2020年12月30日，公司已开业吾悦广场及委托管理在营项目达到百座。

　　2020年全年，新城控股房地产出租总建筑面积为908.62万平方米，可供出租面积为540.46万平方米，平均出租率为99.53%，已出租面积为537.9万平方米，第四季度租金收入为19.21亿元，2020年全年租金收入为53.57亿元。

　　股价新高：输出新故事

　　需要注意的是，在丑闻不可逆的影响下，新城控股却总能成为资本市场的“宠儿”，即便是历经2020年的疫情、高层变动、业绩掉队，2021年1月22日依旧创下44.52元的近期新高。

　　“以2020年半年报数据为例，公司资产负债率为87.66%，其中销售房屋产生的预收账款2287.67亿元，剔除合同负债和预收款项后的资产负债率为77.47%。同时，2020年半年度公司的净负债率由上年同期的76.62%大幅下降41.56个百分点，至35.06%，这一数据在行业中处于较低水平。此外，截至2020年三季度末，公司现金短债比约1.7倍，在行业中属较好水平。”新城控股向《今日财富》杂志表示。

　　受市场关注的还有新城控股最近的内部大变，自2020年初进行过一轮调整之后，今年初，新城控股对旗下两大事业部进行组织架构的调整。

　　住宅开发事业部的架构“聚变”，旨在优化管控体系、做大做强区域公司，提升组织效能。调整后下设沪苏大区、华北大区、浙江大区、苏南大区、华南大区、淮海大区、山东大区、苏皖大区、湖北大区、豫陕大区、成渝大区、湖南大区、云贵大区、皖赣大区等十四个大区。

　　经过调整，住开事业部实行总部、大区、以及城市/片区三级架构的管控模式。其中，总部定位“精”，强调战略引领、组织能力打造，将发挥更多的平台化作用；大区定位“强”，强调战略解码与执行、组织能力沉淀，为利润实现主体；城市/片区定位“活”，强调战略执行、城市深耕，为多项目管理主体。

　　商业开发事业部“裂变”，即出现更多的区域公司。新城商开实行总部、区域公司、项目公司三级管控模式，此前总部下辖南区、中区和北区三大区域公司，此次则裂变为四大区域公司，新增西区区域公司，中区更名为东区区域公司，自此形成东南西北四大区域公司，以利于做大规模、推进区域深耕。

　　《今日财富》杂志发现，国际评级机构标普、惠誉、穆迪自去年11月开始，陆续有上调新城公司评级的动作。新城控股称，今后将由“冲规模，提排名”转为“以资本回报率为核心，聚焦利润”，所以，如何在变局中开新局，合理确定目标，实现高质量持续发展，也成为未来新城控股需要去落成的几件事。