金科集团方明富：房企传统发展模式正在失效新四大红利亟须塑造|房地产_新浪财经

原标题：金科集团方明富：房企传统发展模式正在失效新四大红利亟须塑造

本报记者李瑞娜北京报道

“时代红利造就了地产行业的繁荣，但是最好的年代其实我认为的确一去不复返了。”11月25日，在《中国经营报》和中经未来主办的2020中国企业竞争力会议周·中国城市运营与发展论坛峰会现场，金科集团联席总裁方明富表示。

在方明富看来，市场红利带来的周转、杠杆与合作是助推此前很多企业大踏步快速发展的一个基础，但随着时代发展，房地产赖以生存的传统红利正在消失，旧的发展模式正在失效，如何抓住新的发展红利成为众多房企需要考虑的问题。

房地产利润将向社会平均利润靠拢

“从1998年房改到现在，我们从千万级到现在十几万亿元的规模增长，商品房销售金额这20多年时间增长了64倍。”在方明富看来，这种爆炸式的增长在如今的房地产市场已经难以为继。

当前，中国城镇化率已超60%，根据城市化发展S曲线理论，当一个国家城镇化率超过20%，标志着城镇化进入加速期，到50%左右则进入相对减速期。就目前中国而言、城镇化率未来还有10多个点的增长空间，但增长速度已然放缓。随着人口规模拐点不断临近，劳动力总量回落，以及抚养比上升，房地产传统市场红利正在进一步减少。

与此同时，房企资金高杠杆很难继续。根据2020年3季度A股24家千亿房企净负债率数据，净负债率超过200%的有1家，超过150%的有6家，超过120%～150%的有3家，100%～120%的有3家，只有11家净负债率控制在100%以内。

另一方面，克而瑞榜单数据显示，企业合作杠杆正在降低，20强房企中，50%的房企权益占比不足7成，85%的房企权益占比不足8成。

“房企现在的合作比例已经非常高了，再增加的可能性不大了，因此周转速度也在放缓。”方明富指出，前几年快周转是企业追求规模提升的目标，但资金管控措施出台以后，周转率快速增长空间实际并不大。

据悉，今年8月份，中国人民银行与住建部为房地产企业设立了新的融资规则，也即“三条红线”：剔除预收款后的资产负债率上限为70%，净负债与股本之比的上限为100%，现金与短期债务比的上限为1。

方明富表示，融资监管更加严格，以及品质需求提升带来的工期延长，都不同程度地拉长了房企的整个周转效率，而土地开发成本正在逐年上升，2017年以来平均地房价比基本维持在4～5成，房企运作空间进一步压缩企业竞争持续加大，房企面临规模与利润的选择和平衡。这一切都在指向，房地产利润将向社会平均利润靠拢，房地产传统的发展模式已经一去不复返了。

合理的住房消费仍受到支持

尽管如今房企经营很难，但地产未来并不悲观。

BCG分析显示，中国房地产市场未来十年仍将维持在18万亿元左右规模的高位运营。借鉴国际发达国家房地产市场的发展经验，以及考虑影响中国房地产发展主要是三大因素：人口、经济、政策，中国城市化水平进一步提升下，居民的住房改善需求比例将会抬升。

“合理住房消费仍然会受到国家的支持，”方明富坦言，“十四五”规划中，促进住房消费健康发展是总体基调，坚持扩大内需是战略基点，畅通国内大循环，全面促进消费，促进住房消费健康发展，上下游产业链联动，增强消费对经济增长的拉动作用。其中，金融、地产和实体经济是均衡发展，不是相互对立的。

“我们的人口迁徙路径基本上是从农村、县城、地级市到都市圈的发展。产业人口向优势区域集中是客观规律，但单城市能级不能过度无限扩张，要建设一批产城融合、职住平衡、生态宜居、交通便利的郊区新城，推动多中心郊区化发展，以及包括中西部有条件的省份要有意识地构建多中心城市，避免一城独大的弊端。”方明富表示。

在这一背景下，方明富提出，合理住房消费之下，以城市群带动的新型城市化是扩大内需的主要抓手，以发达都市圈、城市新城，以及包括节点城市都有非常大的发展空间。

在这一思路下，金科迅速根据国家城市发展群的战略导向，围绕“三圈一带”“八大城市群”进行区域战略布局，形成了全国化布局、聚焦城市群、深耕都市圈、二线、强三线为主的布局基本原则。

2020年三季度金科各级城市货值占比中，一线、新一线、二线、三线占比分别为2.51%、41.63%、19.09%、19.87%。

为遵循城市群和都市圈的发展逻辑，方明富表示，“在未来的发展当中，抛弃传统的发展模式，塑造新的四大红利，我们提出了四个方面的红利：品牌红利、产品红利、服务红利、管理红利。”

方明富解释，房企强竞争状态下，品牌溢价能力提升更能为企业赚取更高的回报。产品红利则是从以前的“有房子住”，到现在“要住好”，是企业未来赢得市场的关键。而在存量房源崛起时代下，地产迎来服务型红利，巨大的存量市场带来未来巨大的服务需求，开发商如何向城市的综合的运营服务商进行转变，是很多企业在思考的一个话题。

“还有一个就是管理红利，向制造业学习精细化管理，有效地控制成本、提高产品质量、缩短交货周期、优化生产环节等。”方明富介绍，目前金科正在以“六西格玛”管理工具追求房地产的精细化管理，制定科学战略，精细化项目管理以及信息化业务赋能，从而进一步提升企业管理的红利。

（编辑：卢志坤校对：彭玉凤）