常州楼市“踩刹车”

常州楼市“踩刹车”
2020年09月19日 03:35 中国经营报

  原标题:常州楼市“踩刹车”

  本报记者/方超/刘颂辉/常州报道

  调控靴子终落地、地王土拍“紧急终止”……在苏南板块“隐秘的角落”中,龙城常州正在上演“楼市风云”。

  “7月去看房子,我嫌价格贵了,8月底下手,同一套房1个月时间就涨了10万”,来常州多年的老何,因担心楼市调控政策出台,最终抢在8月31日晚签下了购房合同,虽然常州在10天后才发布楼市新政,但“抢跑”的远不止老何。

  克而瑞常州数据显示,在9月11日常州出台楼市新政当天,“网签备案量就达到了1739套,达到了平日的10倍之多”,但在此后,当地网签备案量“应声而落”。

  其实自3月以来,常州楼市一直处于升温状态,克而瑞数据显示,8月,常州主城区商品住宅成交量为70.02万平方米,同比增加78.54%,成交均价为20036元/平方米,同比上涨19.94%。

  《中国经营报》记者注意到,在常州楼市热度不减的另一面,中介声称热门项目需交“50万更名费”“11层洋房交房时变成20层高层” 涉嫌销售欺诈等乱象,亦成为市场关注对象。

  热门项目需“50万更名费”

  “单价大概在4.5万~4.6万元/平方米,你拿到哪一个单元哪一个号,上面备案价多少就是多少,还要交50万元更名费和两个点的中介费”,近日,有中介如此向记者介绍购买常州热门楼盘——九洲南广场项目的“门道”。

  据悉,2018年10月,常州南广场建设有限公司以40.3亿元拿下常州火车站南广场南侧JZX20181901号地块,楼面价为8448元/平方米,天眼查显示,拿地企业为江苏九洲投资集团有限公司(以下简称“九洲集团”)100%控股企业。

  梳理可知,除了靠近地铁等便利交通条件外,九洲南广场南侧也靠近常州市区绿肺红梅公园,但让龙城人民趋之若鹜的最重要因素,则是该项目号称坐拥博爱路小学、二十四中“双学区”的优势。

  而在记者近日走访九洲南广场项目售楼部,也被告知已不接待客户,看房需前往九洲新世界一楼南中庭展厅,而在该展厅,销售人员声称,房子已售罄,下一批开盘可能需要到明年年初。

  但是常州新建商品房信息公示系统显示,截至9月17日,九洲南广场项目5幢、6幢、9幢、26幢及28幢,均有房源处于未备案状态,其中有多幢楼开盘日期距今已有几个月时间。

  “售楼部直接说没有房子,然后他们内部资源,放到我们中介这,一套一套消化,”上述中介人士声称,“售楼部卖房子,只能按备案价格走,赚什么钱呢,更名费就更赚不到了。”

  对于50万元更名费的去向,上述中介人士称,该笔费用不开票据,“给专门搞到这套房子的人,比如他们销售的领导,或者跟这个项目有关联的人士”,在购房者与房源所有者、中介签订三方协议后,可去售楼部看房选房,购买不成功,将返还相应资金,但该名中介此后联系记者称,更名费已经变更为32万元。

  而“购房先交200万”的传闻,记者也在九洲南广场销售人员处得到验证,购买上述项目,需先认购九洲集团200万元的基金产品,而该基金产品附带的一条权益就是可优先购买九洲南广场项目,不过销售人员也表示,“可以不购买,这个没有强制。”

  不过有意思的是,该销售人员对记者表示,需要以其集团领导的名义去购买基金,但包括“权属、各种数据、权益书等”都归购房者,“只是挂他们名字而已”。

  而中国证券投资基金业协会官网显示,编号为SCF160的常州九洲创星创业投资合伙企业(有限合伙)、编号为SD4584的江苏九洲投资集团创业投资有限公司,其基金类型皆为创业投资基金。

  对于中介声称的50万元更名费等问题,记者此前致函九洲集团,并致电其集团综合部,但是截至发稿,未获得回复。

  值得注意的是,常州在9月11日出台的楼市新政规定,对房企及中介机构囤积房源、价外加价或收取其他费用等行为,将分别采取停止价格申报和预售证发放等处罚或处理措施,“并将其违规违法行为纳入不良信用记录,公开曝光”。

  多个项目现“偷面积”现象

  楼市整体升温的大背景下,常州多个楼盘项目也打起“偷面积”的擦边球。

  “这是内飘,属于赠送的面积,你可以直接给打掉,高度能和地面一样平,或者你在这里打个飘窗柜,也可以增加储藏空间”,在位于常州经开区的锦艺天章项目样板间,陈涛热情地介绍这套110平方米房源的增加面积之道。

  据陈涛介绍,上述飘窗面积大概在2.3平方米左右,“整个主卧加上卫生间应该是17~18平方米,如果加上飘窗面积,相当于整个房间面积可以达到20多平方米”。

  不仅如此,陈涛还表示:“当时工程队跟我们说的时候,飘窗就是专门设计成这个形态,可以打掉,不会伤及房体结构”,其同时声称,“包括旁边空调外挂机所在地方,都是可以打掉的”。

  “锦艺集团严格按照国家法规政策执行,一切以购房合同约定为主,从未将‘多出面积’此类作为销售承诺或话术卖点”,锦艺置业如此回复称。

  尽管锦艺天章在“增加面积”上颇有“章法”,但是其去化情况却并不理想。

  常州新建商品房信息公示平台显示,截至9月17日,锦艺天章发证日期在8月11日的19幢等房源,全部处于未备案状态,不仅如此,发证日期在7月17日的20幢等,共296套房源中,目前仍有217套房源处于未备案状态。

  在常州楼市火热的大背景下,首进常州即遭遇去化不甚理想的房企,除了锦艺置业外,还有三盛地产。

  近日,记者走访位于武进高新区的三盛璞悦湾项目,在一套89平方米房源样板间内,销售顾问刘易指着一间布置温馨的“儿童房”中间位置向记者介绍称,

  “后期是有一堵墙在这位置,是有窗户的,你需要把这堵墙给拆掉”。

  记者注意到,在该套房源89平方米的户型图上,样板间布置成“儿童房”的位置,其实是由储藏室与设备平台组成,卧室仅有主卧与次卧两间,但是三盛璞悦湾的户型图纸仍然清晰标明,“三房二厅二卫”,刘易也称,“就是小三房户型”。

  尽管如此,但常州新建商品房信息公示平台显示,三盛璞悦湾发证日期在1月10日的1幢、4幢等全部308套房源,截至9月17日,仍有63套处于未备案状态,而发证日期在5月22日的214套房源中也有68套处于未备案状态。

  对此,记者此前致电致函三盛地产相关负责人,但是截至发稿,未得到正面回复。

  楼市调控靴子终落地

  “我去年买的时候单价1万多元/平方米,今年涨到2万多了,差不多翻了一倍吧”,在常州跑运输生意的老张感叹道,常州房价近年来涨得很快。

  而更热的现象,出现在土地市场,相关数据显示,截至2020年7月20日,在常州26宗万元地块中,今年拍出的万元地块就达到15宗,2018~2019年,常州拍出的万元地块,仅为6宗、5宗。

  “常州今年地价是有明显上涨,但楼市不像南京、杭州、宁波这样火爆,常州是没有万人摇的 ”,常州当地一行业观察者也认为,“常州市场确实是有热度,今年量价都有上行。”

  但8月26日,住建部召开部分城市房地产工作会商会,常州成为6个参与的城市之一,仅仅两天后,起始楼面价达到20009元/平方米的青龙2-1地块终止挂牌出让。

  9月初,记者走访位于竹林北路南侧、龙锦路西侧的青龙2-1地块,发现其东邻紫荆公园,北靠天宁区政府,与外界对其的高度关注不同,其被围墙包围的地块,高低不平,空留裸露的尘土与肆意生长的野草,场内寂静无声。

  而在当地参与住建部会议半个月后,9月11日,常州发布楼市调控政策,“为坚决遏制投机炒房,促进楼市平稳发展”,将从9月12日起执行该政策,核心内容是,二套房首付比例提高到60%,限售期限增加至4年。

  值得注意的是,在上述政策出台当天,常州楼市再度上演火热一幕,当地网签备案量达到1739套,规模为平日数据的十倍之多,而在新政实施前夜,当地购房者熬夜买房、售楼部“挑灯作战”等也并不鲜见。

  但常州楼市的“刹车”效应,此后迅速显现,同策常州数据显示,在9月7日-9月13日期间,常州商品住宅成交量环比下滑25.42%,而此前一周,“抢跑”的当地居民,将该项数据推高至环比上涨51.98%。

  行业人士则认为,常州楼市新政,虽然从遏制投机炒房、加快供地节奏等多个方面入手,对当地楼市“热度”能够起到一定的“降温”作用,但长远来看,常州楼市仍会保持一定“温度”。

  值得注意的是,在常州发布楼市新政后的首场土拍中,9月14日,中南置地历经30轮报价,以溢价率37.8%的代价拿下新北区孟河镇金府路南侧、永泰路西侧地块。

  (陈涛 刘易为化名)

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责任编辑:刘玄逸

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