招商局蛇口工业区控股股份有限公司|新冠肺炎_新浪财经

原标题：招商局蛇口工业区控股股份有限公司

证券代码：001979 证券简称：招商蛇口公告编号：【CMSK】2020-121

2020年半年度报告摘要

一、重要提示

公司半年度计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。

二、公司基本情况

1、公司简介

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2、主要财务数据和财务指标

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注1：今年上半年，公司房地产业务结转规模同比增长，归属于上市公司股东的净利润同比减少81.35%，主要系：1、报告期内，房地产项目受限价等调控政策影响利润受到抑制，且部分房地产项目结转结构变化，导致社区业务毛利率同比下降，同时，上半年部分房地产项目受疫情影响延迟结转，在一定程度上也影响了报告期利润；2、自今年初新冠肺炎疫情爆发以来，公司履行央企责任，对租赁物业采取了减免租等措施，导致公司园区业务利润同比下降明显；3、上年同期公司采取合作开发模式转让子公司股权产生税后净收益22.26亿元。

注2：本报告期经营活动产生的现金流量净额同比减少149.32%，主要系报告期内公司房地产项目购地及基建支出增长额超过销售回款增长额。

注3：计算基本每股收益、稀释每股收益、加权平均净资产收益率时，剔除了分类为其他权益工具的永续债影响，亦相应考虑了股权激励行权和库存股的影响。

3、公司股东数量及持股情况

单位：股

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公司前10名普通股股东、前10名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。

4、控股股东或实际控制人变更情况

公司报告期控股股东、实际控制人未发生变更。

5、公司优先股股东总数及前10名优先股股东持股情况表

公司报告期不存在优先股。

6、公司债券情况

（1）公司债券基本信息

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（2）截至报告期末的财务指标

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三、经营情况讨论与分析

1、经济市场环境分析

2020年，新型冠状病毒疫情对全球政治局势以及社会经济发展带来了前所未有的冲击。在国家实施促进社会经济发展等一系列政策的背景下，随着对疫情的科学有效防控，中国经济率先复苏，上半年经济增长总体呈现“先降后升、由负转正”的特征，发展韧性和活力逐步恢复。

上半年，房地产调控政策“房住不炒”总基调保持稳定，各地政府因城施策更为灵活，在疫情初期纷纷从供需两端出台支持政策，后续部分城市调控收紧。房地产领域金融监管依然严格，房企融资规模平稳、呈前低后高走势，到位资金增速接近回正。受疫情影响，全国土地市场、销售市场虽然均出现一季度低迷二季度升温、各地区/城市市场分化明显的状态，但上半年全国土地市场成交量稳价涨，而全国商品房销售成交的量价同比均出现不同程度下降。

从主要房企的表现情况来看，住宅地产仍是房地产企业的重要投资领域，一二线城市则是拿地热门区域；受益于市场逐渐恢复，主要房企的销售业绩同比持平，行业集中度继续提升。随着行业竞争日趋激烈以及调控的常态化，未来行业盈利空间呈大幅增长的可能性较小，行业利润率下滑已成为整体趋势，参与新城的建设和运营、构建复合型产业格局也成为房地产开发企业转型升级的重要途径。

随着京津冀协同发展、长江经济带、粤港澳大湾区、长三角一体化等一系列重大区域战略的稳步推进，我国东西南北纵横联动发展的新格局正在形成。产业是发展的根基，是实现高质量发展的区域经济布局的关键力量；园区作为产业发展的载体，从过去、现在到未来，都承担着产业集聚和创新升级的先锋作用。新时期尤其是新冠疫情爆发以来，国内外产业环境发生显著变化，产业链、产业结构大幅调整。国内各主要城市相继出台产业政策，强调实现地块内的“一揽子”配套，重视产业运营，避免产、城、人的分离，期望打造“生产、生活、生态”融合发展的新型产业综合体。

邮轮行业受疫情影响严重。全球邮轮市场于3月开始陆续停航，目前欧洲内陆航线缓慢恢复中；国内邮轮于1月下旬全面停航，交通运输部于4月暂停进出境港口的邮轮运输业务和旅客运输业务，上半年全国邮轮港口靠泊邮轮57艘次（同比减少84%）、接待邮轮旅客24.48万人次（同比减少86%）。自2018年国家交通运输部等十部委出台促进我国邮轮经济发展措施以来，国内多地纷纷出台政策将发展邮轮经济作为地区产业转型和发展的方向，如粤港澳大湾区发展规划中明确支持发展水上客运及邮轮产业、深圳建设中国特色社会主义先行示范区中将邮轮经济与邮轮港口发展作为重要举措、上海建设邮轮旅游示范区以及国内沿海、沿江港口城市出台系列邮轮经济发展的举措等。总体来看，邮轮产业长期向好的趋势未变。

2、报告期内公司经营情况概述

开年以来，新冠疫情给社会各行各业按下暂停键。身处城市和园区综合开发运营领域的招商蛇口双线战疫，在防疫抗疫的同时积极复工复产。虽然上半年生产经营受到一定的冲击，但“目标不减、任务不变”，公司全力冲刺全年经营计划。

开发业务夯实基础，销售额实现逆势增长

报告期内，公司全流程锻造开发业务能力。以考核为牵引，狠抓拿地可研承诺刚性兑现及利润实现；坚定“一城一策”，深度推进一城一模板体系建设，助力城市深耕；建立动态货值管理体系，保障开发业务产供销整体平衡。全流程提质提效提速，设计加强深度管理，以技术创新提升产品品质；成本聚焦隐性控制，固本强基；采购流程重构，提升项目开发效率；工程发布里程碑节点管控办法，提升节点达成率，工程质量稳中有升；回款以行业卓越水平制定三率两周期标准，助力现金回流；客服工作常抓不懈，搭平台、强团队，朝着行业标杆不断迈进。

受疫情影响，公司销售额一季度同比下滑，二季度恢复增长。2020年1-6月，公司实现签约销售面积497.30万平方米，同比减少3.48%；实现签约销售金额1107.13亿元，同比增加9.41%，跻身行业前10，其中杭州、上海、苏南、南京等4个城市公司销售额突破100亿元。

为补充城市深耕所需货值，公司上半年加大投资力度。招拍挂、收购等手段齐下，新增土地面积252.86万平方米，总计容建面660.09万平方米，总地价635亿元，权益地价405.57亿元。

聚焦产业促进，形成产业新城、特色产业园和产业创新孵化空间布局

公司产业新城和园区已走向全国，重点布局珠三角和长江经济带，已获取的产业新城类项目9个（占地面积约227平方公里），运营期+在建阶段的园区类项目27个（建面/规划建面共计约424万平方米）。

产业园区的建设和发展是“招商所能”的重要价值体现，目前在全国初步形成大型产业新城、特色产业园区和产业创新孵化空间三类不同规模的业务布局：践行国家“一带一路”、海南自由贸易区（港）、脱贫攻坚等重大战略，中白工业园、海南博鳌乐城、三亚深海科技城等项目稳步推进，建设蕲春健康产业新城，助力当地打赢脱贫攻坚战；不断优化网谷、意库和智慧城三条产品线，围绕新一代信息技术、智能制造、大健康等产业方向，根据全国各地园区产业定位和区域产业优势引进多类优秀企业入园；深化央企双创示范基地建设，推广招商创库产品，加快创新产业孵化中心建设，吸引德国、瑞士、比利时创新中心等国际资源落地创库，稳步推进双创示范基地创新孵化全新升级。

直面疫情冲击，持有型业务管理优化

2020年是招商蛇口的资管年，公司成立了资产管理中心，重构招商商管、招商酒管公寓两个轻资产管理平台，组建专业团队。报告期内，公司明确了持有运营类业务的发展战略由平均发力调整为战略聚焦，以集中商业为突破点，主动布局优质区位。依托轻资产管理平台，统一持有型物业的品牌与产品线，明确主流产品体量规模与成本配适标准，聚焦8-12万平方米集中商业产品打造；强化定位管理，搭建全国招商平台，以数字化手段实现商业项目联动，挖掘协同红利，提升品牌知名度。

公司采取多种措施，积极应对疫情给持有型业务带来的负面影响。根据市场情况灵活调整经营策略，深化与客户沟通，及时掌握客户动态，以服务赢取客户；主动进行产业生态、客户结构、服务方式的调整，强化精益管理；落地健康理念，针对客户心理及消费习惯的改变，深入业态研究，调整产品和服务。

明晰招商积余发展战略，推进组织整合与融合

报告期内，招商积余作为公司旗下轻资产运营服务平台，明晰了“12347”发展战略，以“国内领先的物业资产管理运营商”为战略定位，以“大物业+大资管”为核心主业。上半年顺利完成组织整合方案，战略落地工作稳步推进。

邮轮业务受疫情冲击较大，但政策导向长期向好

1月下旬，靠泊公司旗下邮轮港口的邮轮全部停航，从蛇口邮轮母港出发的部分客轮航线相继停航。受到全球新冠疫情持续发酵的负面影响，邮轮短期内复航难度大。但随着国内疫情得到有效控制，客轮航线逐渐恢复，公司还积极拓展国内客轮新航线，新增“蛇口-横琴”、“蛇口-中山”航线，客流量逐步回升。

虽然邮轮业务恢复尚需时间，但国家支持政策依然持续，公司将按照原有战略继续推进邮轮业务。报告期内，公司加快推进发展邮轮船队，力争实现邮轮船队运营的突破。

防疫有招，大健康业务稳步推进

公司从康养、健康管理和医疗等三个方面积极参与大健康产业。报告期内，广州、深圳颐养中心的入住率受疫情影响略有下降，两院因疫情隔离封闭运营超150天，防疫经验被法国高利泽在欧洲采用并广泛宣传；美伦健康中心落地启东大盘，健康管理业务实现异地复制；太子湾国际医院、常熟琴湖医院按计划推进，目前分别进入设计和基础施工阶段。此外，公司于疫情期间推动央企远程医疗平台，截至目前已为约7586名境外中方员工提供诊疗服务。

科技引领，产业数字化进程加速

疫情加快了招商蛇口产业数字化的步伐。得益于公司前瞻性地完成数字化整体规划与顶层设计，疫情爆发以来，公司数字化专业公司一一招商城科快速响应，将抗疫、防疫、业务发展与科技紧密协同。报告期内，数字化工作围绕开发业务提速增效、构建全面数字化经营体系和智慧空间建设等方面展开，取得了良好成效。

在开发业务方面，公司完成了“招商好房”线上售楼平台的快速搭建和上线，助力公司上半年销售业绩进入行业TOP10；推进客服能力实现数字化提升，实现维修专项、满意度管理等系统落地。在持有业务方面，商业系统持续优化，用户满意度大幅提升；园区租赁业务系统快速迭代并全面推广，实现了业务和管理全面在线化；完成长租业务的研发测试，试点项目顺利上线。此外，物业板块正在推动数字化融合以及规划应用蓝图，邮轮业务启动智慧出行、指挥调度、船务管理的数字化建设。

多渠道控制融资成本，公司治理获市场认可

公司上半年不断创新和优化债务品种及结构，借LPR换锚机会，通过债务置换、加大供应链金融产品应用等举措大力降本增效，上半年综合资金成本为4.78%，比上年降幅明显；积极开展金融创新，探索资产证券化路径，构建多元化融资渠道。报告期内，公司抓住市场机会提高直接融资占比，先后发行了五期超短期融资券，发行金额合计66.5亿元，利率最低为2.20%；完成了2020年度第一期中期票据发行，合计发行额20亿元、发行利率最低为3.00%，在有效控制资金成本的同时防范了债务风险。

报告期内，公司凭借领先的综合实力、出色的市场表现和稳健的财务策略，荣获多项市场殊荣：深交所信息披露考核结果连续16年为A；MSCI ESG评级维持BBB水平；蝉联由新财富、光华-罗特曼信息和资本市场研究中心共同评选的“最佳上市公司”奖；在“CIPC2020第六届中国产业园区大会”上，凭借开发模式、资产规模、产业营运和产业培育、创新孵化等综合能力获评“2020年度中国产业园区运营商TOP50”第一名，继2019年之后再登榜首，招商局三亚深海科技城获评“中国产业新城最佳新锐奖”；成功入围由清华大学经济管理学院中国企业研究中心、每日经济新闻主办，每经智库研究支持的“2020中国上市公司品牌价值榜T100”等。

核心竞争力分析

招商局集团内部协同优势

招商局集团作为招商蛇口的控股股东和实际控制人，旗下拥有一批横跨实业和金融两大领域的优秀企业。集团147年的稳健经营，一定程度上为公司多渠道、低成本地获取资源起到了良好的作用，促进公司不断实现跨越式发展。特别是近年来，集团内部资源整合动作频频、产融互动协同有效，为公司实现综合发展提供了强力支撑，促进了公司对内获取互补资源、对外强化竞争优势。此外，招商局集团强大的企业背景，在全国乃至世界范围具有较大的影响力和号召力，其拥有的外部协同资源也将给公司带来巨大的商业机遇。

独特的“前港一中区一后城”综合发展模式与丰富的综合开发运营经验

在开发建设蛇口工业区40年的历程中，得益于集团内港口、航运、地产、金融等产业的协同发展与共同升级，孕育形成了招商特有的片区开发模式，即“蛇口模式”，亦是“前港一中区一后城”综合发展模式。该模式以港口或者交通枢纽港、人流聚集的枢纽为切入口，以临港的产业园区为核心和主要载体，配套城市的新区开发，通过港区城的有机融合、协同发展形成产城融合生态圈。综合发展模式的核心价值在于，通过公司全生命周期产品体系，为空间赋能并且持续迭代，从而引领城市升级，带来片区土地价值、空间价值、运营价值的不断提升和最大化，将价值洼地培育成价值高地。

在这过程中，招商蛇口积淀了丰富的城区和产业园区综合开发运营经验，培养了专业的、实践经验丰富的管理团队，锻造了各项资源的综合整合能力。在此过程中，公司不仅形成了完整的综合开发体系，获得了应有的商业利益，也为片区及城市的发展带来了巨大的社会效益。

特有的战略资源优势

招商蛇口积极响应招商局集团号召，围绕“国家所需、招商所能”参与践行国家重大战略与重要倡议，努力实现“蛇口模式”的异地推广和复制，通过产城、港城联动，在粤港澳大湾区、雄安新区、漳州开发区、海南自贸区（港）等区域获取了特有的战略资源。

发展湾区经济已是世界经济强国的“标配”，粤港澳大湾区承载着中国塑造区域发展新格局的重要使命。2019年8月18日，中央重磅文件出台支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区，进一步明确了深圳在国内城市和粤港澳大湾区的核心地位。公司在粤港澳大湾区核心城市深圳的核心位置一一蛇口、太子湾、前海、深圳国际会展中心等区域拥有大量待开发的优质资源，随着湾区经济的不断发展，公司享受的区位政策和战略优势也将日益凸显。

助力公司转型发展的探索创新精神

创新精神于招商蛇口与生俱来，招商局开发蛇口时“敢为天下先”的创新精神是“招商蛇口”品牌的重要内涵。自1979年以来，招商局蛇口工业区一直是一面旗帜、一个精神符号，被誉为中国改革开放的先行者，“招商血脉、蛇口基因”说的就是招商蛇口不断改革创新的历史传承。时代潮流浩浩荡荡，唯与时俱进者胜，唯改革创新者赢。推动招商蛇口战略落地的背后，创新是重要动力。从员工持股到项目跟投、从体制创新到机制改革、从业务转型到管理变革，创新贯穿着招商蛇口发展的每个细节。

2、涉及财务报告的相关事项

（1）与上一会计期间财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明

除招商置地外，本公司及其他子公司自2020年1月1日起执行财政部于2017年修订新收入准则。新收入准则要求首次执行该准则的累积影响数调整首次执行当年年初(即2020年1月1日)留存收益及合并财务报表其他相关项目金额，对可比期间信息不予调整。

（2）报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明

公司报告期无重大会计差错更正需追溯重述的情况。

（3）与上一会计期间财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明

本报告期新纳入合并范围的公司共23家，其中新设立子公司17家，其他原因新增子公司6家。本年度不再纳入合并范围的公司3家，其中协议转让3家。

证券代码：001979 证券简称：招商蛇口公告编号：【CMSK】2020-119

招商局蛇口工业区控股股份有限公司

第二届董事会第七次会议决议公告

招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称“公司”）第二届董事会第七次会议通知于2020年8月11日以专人送达、电子邮件等方式送达全体董事、监事及高级管理人员。2020年8月21日会议以通讯方式举行，应到董事9人，实到董事9人。会议的召集、召开符合有关法律、法规和公司章程的规定。会议审议通过了下列议案：

一、关于审议《2020年半年度报告》及摘要的议案

详见今日披露的《2020年半年度报告》及摘要。

二、关于审议《2020年半年度募集资金存放与使用情况的专项报告》的议案

详见今日披露的《2020年半年度募集资金存放与使用情况的专项报告》。

上述议案均以9票同意、0票弃权、0票反对的表决结果审议通过。

招商局蛇口工业区控股股份有限公司

董事会

二〇二〇年八月二十五日

证券代码：001979 证券简称：招商蛇口公告编号：【CMSK】2020-120

招商局蛇口工业区控股股份有限公司

第二届监事会第七次会议决议公告

招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称“公司”）第二届监事会第七次会议通知于2020年8月11日以专人送达、电子邮件等方式送达全体监事。2020年8月21日会议以通讯方式举行，应到监事5人，实到监事5人。会议的召集、召开符合有关法律、法规和公司章程的规定。会议审议通过了下列议案：

一、关于审议《2020年半年度报告》及摘要的议案

监事会审议通过了本议案，并出具了审核意见：公司《2020年半年度报告》及摘要的编制和审议程序符合法律、法规、《公司章程》及公司内部管理制度的有关规定；公司《2020年半年度报告》及摘要的内容和格式符合中国证监会和深圳证券交易所的各项规定，所包含的信息从各方面真实地反映了公司本期的经营情况和财务状况；公司监事会和监事保证本报告所披露的信息真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。

二、关于审议《2020年半年度募集资金存放与使用情况的专项报告》的议案

详见今日披露的《2020年半年度募集资金存放与使用情况的专项报告》。

上述议案均以5票同意、0票反对、0票弃权的表决结果审议通过。

招商局蛇口工业区控股股份有限公司

监事会

二〇二〇年八月二十五日