国内公募基金又出新品不动产投资信托基金（REITs）即将面世_新浪财经

原标题：国内公募基金又出新品不动产投资信托基金（REITs）即将面世

李锐

随着相关指引条例的正式发布，备受关注的公募版REITs产品，有望在近期面世。日前，来自证监会的官网披露信息显示，《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》条例正式公布，并从公布之日开始正式实施，意味着公募版REITs基金产品有望很快面世，这对公募基金来说又是一大创新。

公募版REIT产品指引出台

所谓REITs，是Real Estate Investm ent Tru sts的缩写，意思是不动产投资信托基金。公募REITs自20世纪60年代在美国推出以来，已有40多个国家(地区)发行了该类产品，其投资领域由最初的房地产拓宽到酒店商场、工业地产、基础设施等，已成为专门投资不动产的成熟金融产品。

此次《指引》共五十一条，主要包括以下内容：

一是公开募集基础设施证券投资基金（简称基础设施基金）属上市交易的封闭式公募基金，应具备以下条件：80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，通过资产支持证券和项目公司等特殊目的载体取得基础设施项目完全所有权或经营权利；基金管理人主动运营管理基础设施项目以获取稳定现金流，并将90%以上合并后基金年度可供分配金额按要求分配给投资者。

二是明确基金份额发售方式，采取网下询价的方式确定基金份额认购价格，公众投资者以询价确定的认购价格参与基金份额认购。

三是规范基金投资运作，加强风险管控，夯实投资者保护机制。明确基金投资限制、关联交易管理、借款安排、基金扩募、信息披露等要求，全面落实“以信息披露为中心”，确保投资者充分知情权。

公募基金挑大梁

很显然，就在REITs试行阶段，公募基金成为首选。

8月9日，上海证券交易所债券业务中心相关负责人在“2020年中国资产管理年会·公募REITs启航与金融新趋势”分论坛上对此指出，以债务资金推动的融资行为，经过多年实施之后，空间和边际效应在递减，也产生了一系列问题，而REITs作为权益类融资手段，在融资市场的价值日渐显现并受到关注。

该负责人认为，本次《试点通知》明确“公募基金+资产支持证券”的产品架构，是从立法成本、设计难度和可操作性等方面综合考量后的一个优选方案，力求在现有制度上尽快推动产品落地。

同样，鹏华基金副总裁邢彪表示，市场对中国版公募REITs呼声已久，经过监管和市场机构的深入研究和努力，最终选定以基础设施资产开启中国版REITs，突破了以往对于REITs认识的局限性，将基础设施投融资与REITs规则巧妙地结合在一起，通过REITs来支持基础设施的发展。

邢彪还表示，通过REITs引导、聚集社会资金投资于具有稳定收益的基础设施，满足社会投资人兼顾稳定现金分红收益及较低风险波动的资产配置需求，填补了市场空白，进一步完善中国多层次资本市场，选择投资者保护机制完善，信息披露透明公开的公募基金作为REITs载体，并赋予最大的自主灵活度，体现了监管对公募基金的极大信任。

另一方面，基础设施投资经过多年迅猛发展，形成了巨量的优质基础设施资产，但是大量存量基础设施资产处于休眠状态，无法进入市场进行流通，基础设施资产持有人无法通过盘活存量、投资增量的模式滚动开发来实现投资循环，只能靠负债融资的模式为新项目筹措资金，制约了基础设施的发展。

多只基金早已“试点”

其实，就从公募基金来说，不但早已做了准备，而且多家公司已有类似产品在“试点”运转。

对此，鹏华基金副总裁邢彪透露，在此之前，鹏华基金已经发现了这一市场的价值，很早之前就开始筹备布局，公司专门成立投行部，作为先行先试机构，REITs产品也进入了公司的重要战略步骤规划。

作为业内较早的产品之一，鹏华前海万科REITs基金,成立于2015年7月6日，目前规模为31.92亿元，封闭期为10年，最近一年回报率为6.22%，成立以来累计涨幅为34.94%。

同样，上投摩根基金旗下也有类似产品。上投富时发达市场REITs，成立于2018年4月26日，目前规模为2.99亿元，成立以来累计涨幅为3.58%。

资料显示，国内早在2002年就有部分信托公司创设了相关产品。2011年，国内出现了首个REITs专户产品：国投瑞银主投亚太地区REITs产品。就在2011年，鹏华美国房地产基金是国内首只投资美国房地产的基金，该基金主要投资于美国上市交易的房地产信托凭证（即REITs），它的产品优势有REITs双重收益和力争长期回报等，成立迄今总汇报超过20%。

对于普通投资者来说，上述上交所相关负责人明确表示，REITs产品的风险程度，介于股市和债市之间，为投资者提供了一种新的投资选择，稳定的现金分红，将会成为该类产品的最大特点。

实际上，据预测，未来三至五年，这类产品很可能会为我国基础设施建设提供约六万亿元的资金支持，进而进一步提升我国基础设施建设的速度和效率，为我国未来的经济内循环做好储备。

面临挑战不容小觑

不过，对于一项创新型产品来说，公募版REITs面临的挑战也不小。最简单的一个原因，就是之前没有类似产品和经验可以遵循，而从REITs产品的运作来看，实际涉及的部门也不少。

首先，是项目储备。从目前来看，作为基础设施的投资标的，选择合适的投资项目，是目前REITs运作的重要一环。据上交所相关负责人透露，目前类似的项目储备，已经有十多个，接下来还会和相关机构对接，促进更多项目进入储备之中。

其次，是人才储备。根据《指引》要求，基金管理人除应当具备常规公募基金投资管理能力外，还应当配备不少于3 名具有5 年以上基础设施项目投资管理或运营经验的主要负责人员。截至目前，包括华夏基金、海富通基金、新华基金、北信瑞丰基金等基金公司都发出了招聘通知。

再次是项目定价。根据鹏华基金副总裁邢彪透露，目前的基础设施主要是国有企业持有，涉及国有资产的转让、定价以及交易，还有转让环节的税收优惠等，在目前都是需要探索的环节。

最后是与房地产相关的不动产，目前试点并未纳入其中，这在未来还要看具体进程。