IPO视界|世茂服务：资本入局数字化建设再升级|并购_新浪财经

原标题：IPO视界|世茂服务：资本入局数字化建设再升级来源：中国网地产

在递交上市申请之前，世茂服务引入战投的新闻蜚声业内。

早在今年5月，世茂服务获得红杉资本与腾讯的战略投资，投资总金额达2.44亿美金。按重组前的架构，红杉资本持股5.33%、腾讯持股4.67%，合计持股11%。对于世茂服务而言，在上市之前引进重量级战投不仅可以吸引投资者关注并提升企业估值，更能借助外部力量对业务潜力进行深入挖掘。

此前，仅有万科物业引入战投。目前来看，世茂服务正接棒万科物业，试图提供数字化的解决方案，探索行业未来的发展空间。

整合战投资源发力数字化建设

在引入战投之时，世茂服务也宣布与资本方在数字化等领域进行深度合作。当数字经济成为发展趋势，世茂服务希望建立链接用户-家庭-社区城市服务的生态系统，不断优化物业服务管理全链条的价值，促进生活服务业的数字化智能化发展。

不难发现，世茂服务引领物业管理行业发展的宏大梦想跃然纸上。世茂集团副总裁，世茂服务控股执行董事、总裁叶明杰表示，世茂服务始终致力于企业管理经营数字化转型，并构建线上平台与线下空间相融合的社区多元生活服务新模式。红杉资本中国基金与腾讯的战略投资，将协同加速世茂服务数字化升级与多元服务生态的构建。

实际上，随着物业上市潮再现，资本入局渐成趋势。据不完全统计，2019年至今上市的17家物业公司中，已有滨江服务、保利物业、宝龙商业、烨星集团、建业新生活、金融街物业、弘阳服务、正荣服务等公司引入基石投资者，上市前夕引入投资者正成为物业公司上市的标配。

除了基石投资者外，物业公司也纷纷引入战略投资者或其他投资者。在2017年初，万科物业宣布引入博裕资本与58集团作为公司的战略投资者。在2019年中，彩生活宣布引入京东、360作为战略投资者。在2019年底，绿城服务宣布引入龙湖集团作为公司长期投资者。继世茂服务之后，今年6月，绿城服务战略入局中奥到家。

而引进战略投资者或长期投资者，物业公司显然有更为长远的考量。早年的万科物业如此，现在的世茂服务亦然。

作为行业领头羊，2017年万科物业引入了两家机构作为战略投资者。万科物业CEO朱保全认为，博裕资本和58集团有着不同的合作方向。博裕资本作为大型私募股权投资机构，未来将在战略规划、公司治理、资本市场运作等方面为公司提供长期支持。58集团则是互联网企业，由于物业管理同时也受到不动产的限制，具有明显的地域属性和物理范围，58集团将为万科物业打开一个互联网生活服务连接的窗口。

对此，北京林业大学物业管理系主任程鹏也表示，“引入战投，这是一场资源互换与各取所需的合作。不过，3年后的今天，万科物业和58集团的合作，仍然没有更多的新闻爆出，我们推断双方仍然在寻找社区到家服务落地的模式。”

资本入局，增加了世茂服务给予资本市场的想象力。未来，世茂服务需不断整合资本方的资源，推进自身的数字化建设与发展。

社区增值服务占比提升收并购助推区域布局均衡

作为世茂集团旗下的物业公司，世茂服务的在管面积具有稳定的来源。数据显示，在2017-2019年，母公司世茂集团的销售额分别为1007.7亿元、1761.5亿元、2600.7亿元，销售面积分别为606.2万平方米、1068.7万平方米、1465.6万平方米。由于地产销售与物业结转面积存在一定的时间差，这些销售面积将对世茂服务未来的营收及利润有所贡献。

来源：世茂服务招股说明书

通过招股书可知，得益于母公司，世茂服务近3年的业绩快速增长，特别是2019年业绩接近翻倍。其中，2019年物业管理服务营收占比首次低于50%；社区增值服务营收则从2018年的7.1%升至2019年的26.0%；非业主增值服务占比略微下降，但营收增长近3亿。显然，社区增值服务正接棒物业管理服务，成为世茂服务新的增长极。

截至2019年年底，世茂服务在长三角地区、环渤海经济圈、中西部地区、华南地区等四大主要区域布局相对均衡。四大区域的物业服务营收占比分别为44.0%、21.7%、18.5%、15.8%，呈现出长三角地区为主、各区域均衡发展的特点，上述布局也将持续提升世茂服务的发展空间。

与此同时，世茂服务正在加快收并购的步伐。在2019年，世茂服务物业服务营收中来自关联第三方的营收占比为11.96%，这部分营收主要来自于收购海亮物业管理的全部股权以及泉州三远51%的股权。其中，海亮物业管理及泉州三远在2019年分别新增14.8百万平方米及1.3百万平方米的在管建筑面积以及分别新增16.7百万平方米及1.5百万平方米的合约建筑面积。同期，海亮物业管理及泉州三远亦分别贡献105.5百万元及10.9百万元的物业管理服务收入。不难预测，一旦成功上市，资金充裕的世茂服务将持续发力收并购并不断扩大规模，同时优化其布局。

实际上，在刚刚过去的2020年上半年，世茂服务的收并购再提速。1月世茂服务收购广州粤泰全部股权；3月收购福州福晟生活服务51%股权；5月收购工程服务公司苏州翀天全部股权；6月世茂服务与红星美凯龙家居附属公司分别收购家装服务公司世茂美凯龙的51%及49%股权；同月收购成都信谊67%股权。

一系列收并购活动之后，世茂服务的营收及在管面积快速增加。但很明显，这些还不足以支撑世茂服务81亿元营收的发展目标。在2019年，世茂服务共有11149名员工，市场拓展人员则达到462名。如此强大的拓展队伍也将在收并购之外为世茂服务带来巨大的新增在管面积。

此外，这些员工中还有2799名员工负责质量控制，2603名员工负责增值服务。通过数据不难发现，这种人力方面的投入一方面将保持世茂服务社区增值服务高速增长，另一方面也能保障自身基础服务的品质，提高项目保有率。

不难发现，无论是近期的发展目标还是长期的业务探索，世茂服务均已经有了较为详细的规划。对于世茂服务，除了关注其2021年的财务数据之外，其大量收并购的整合也值得后续观察。