原标题：物业公司“抢滩”港股市场 头部企业盈利分化明显
曾经被视为“利润微薄”的物管行业正迎来自己的高光时刻。随着物业管理服务企业在疫情中“最后一公里”的作用凸显，近期物业企业纷纷排队涌向资本市场。
据《中国经营报》记者了解，今年以来，筹划上市的物业公司不低于10家，其中已经有正荣服务、星盛商业、金融街物业、宋都服务等物业公司在港交所提交招股书，另外还有华润物业、朗诗生活、卓越物业以及弘阳集团旗下物业公司相继传出赴港上市计划。
值得注意的是，随着年报季步入尾声，令资本市场青睐有加的物业上市公司逐渐掀开了盈利情况的神秘面纱。虽然各家物业上市公司的收入都录得大幅增长，但各自的利润率表现却存在极大差距。
疫情助推物业上市热潮
据不完全统计，从2014年到2017年，基本上每年只有1~2家物业公司上市。2018年节奏突然加快，全年共有5家物业公司分拆上市，其中有4家成功登陆港股。
到了2019年物管行业迎来上市高潮。年内共有12家物管企业以IPO或者借壳的方式登陆资本市场，包括兴业物联、蓝光发展旗下的蓝光嘉宝服务、鑫苑地产旗下的鑫苑物业、滨江服务、奥园健康、和泓服务、保利物业、时代邻里等。
后疫情时代，房企物业板块分拆上市的热潮仍在延续。多家物业企业在积极叩响资本市场的大门，截至目前，有5家内地物业管理公司已向港交所递交IPO排队等待上市，包括弘阳服务、金融街物业、宋都服务、星盛商管、正荣服务。河南富豪胡葆森实际控制的建业新生活则于5月15日正式在港上市。
这场突如其来的疫情，检验了物业企业的社会责任、专业化程度以及价值创造能力，不同企业的服务能力差距尽显。
值得注意的是，随着疫情发展过程中物业服务多元化，疫情以来港股物业板块都受到市场追捧，平均涨幅接近30%，在市盈率普遍10倍以下的港股市场，内地物业股的市盈率普遍在30~50倍，有的甚至更高。
中信证券近期研报指出，长期以来，物业管理被视为房地产开发行业的成本中心和售后部门，不具备独立地位。此次应对疫情“大考”，促成行业彻底摆脱房地产的负面标签。
“物业股受到追捧，深层次原因可能是港股资本认为物管行业的收入和预期都比较稳定，这可能是资本的一种偏好。”中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林向记者分析，“我认为物业股目前这样的市盈率是偏高了，因为整个物业股的想象空间还是有限的，目前社区虽然被看作一个入口，但增值服务的前景还未完全明朗。”
头部企业盈利分化明显
随着年报季步入尾声，22家港股上市物业公司的盈利能力也展现在人们面前，2019年是物管公司营业收入大增的一年。相关数据显示，22家企业中，12家企业营收同比增幅超过40%，其中新城悦服务、永生生活服务增幅超过70%。
由于传统物管服务的毛利水平较低，几乎所有公司都在开拓自身的增值服务，业务模式不尽相同，导致不同企业的利润出现较大区别。
分析利润率指标可以发现，碧桂园服务的毛利率、净利率分别为31.64%、17.8%，雅生活更高，达到了毛利率36.7%、净利率25.1%。保利物业、中海物业作为央企下属物业公司，其利润表现则稍逊一筹，毛利率分别为20.3%、18%，净利率则分别为8.4%、5.5%。
东方证券曾统计过15家物业上市公司在2019年上半年的业绩表现，发现它们的平均毛利率为28%，净利率为12%，但离散程度非常大，净利率最高可达24%，最低的只有6%。
58安居客房产研究院分院院长张波向记者分析：“影响物业公司净利润表现的因素较多，包括基础服务费水平、在管面积的增长、收费模式影响以及增值服务发展。一般来说，目前物业公司收入以及净利润增长，和每年新增的在管面积有较大关系，而这一因素则和物业公司所背靠的母公司有较大关联。”
以净利率表现最高的雅生活为例，其利润水平的拉高主要得益于其外延增值服务、社区增值服务。
雅居乐相关负责人给记者提供的资料显示，2019年收入结构中，雅生活物业管理服务的收入占比为55.2%，但毛利率水平仅为25.3%，贡献毛利7.15亿元；而外延增值服务的收入占比为35.3%，毛利率却高达49.8%，贡献毛利9.03亿元；社区增值服务的毛利率为54.4%，贡献毛利2.64亿元。
外延增值服务主要包括提供给开发商的案场物业管理，包括礼宾接待、保安服务、场地保养以及展示设备维护等，其他外延增值服务包括物业营销代理服务，房屋检验服务等，均与背靠的雅居乐集团存在较大关联。
拥有央企背景和庞大规模的保利物业，在利润表现上却处于上市梯队的下游水平。财报显示，保利物业的物业管理服务收入占比为64.6%，毛利率却只有14.1%，而毛利率为48.4%的社区增值服务收入占比仅为19.4%。
物管行业基础物业部分由于物业费价格限制毛利率偏低。以及企业人工成本占比超过50%，随着人均工资上涨，物管行业的成本压力将逐渐加大。以保利物业为例，年内的服务成本约为47.56亿元，较2018年同期上升约40.8%，主要是由于在管面积的增加，相应员工成本、分包成本及原材料成本也有所增加。
于过往记录期间，保利物业截至2016年、2017年和2018年12月31日止年度以及截至2019年4月30日止四个月，人工成本占服务成本的比率分别为54.2%、59.1%、55.6%及60.8%。
盘和林分析：“只收取单纯的物业费对于上市公司业绩来说，是一个难以突破的天花板。不过，社区增值服务附加值较高，但随着对增值服务收入的持续探索，也给企业提供了较强的借鉴价值。此外，聚焦学校、政府等收费率和利润率较高业态，也是途径之一。”
责任编辑：覃肄灵
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