屡遭做空后 奥园大幅调低今年销售增速

屡遭做空后 奥园大幅调低今年销售增速
2020年03月26日 07:25 界面新闻

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  原标题:屡遭做空后,奥园大幅调低今年销售增速

  左二为奥园董事局主席郭梓文

  记者 | 黄昱

  在房企集体“降速保质”的转折点,中国奥园拿到了难得的“千亿俱乐部”门票。然而光芒之下难免有阴影,去年以来,中国奥园屡次受到“销售、财务造假”的质疑。

  3月25日,在中国奥园(03883.HK)2019年线上业绩发布会中,首席财务官陈志斌表示,过去几年公司无论是业绩还是股价表现都比较突出,难免受到关注。“我们认为三月初的‘做空’是正常的商业行为,公司更多还是以2019年、2020年的业绩数字来进行驳斥。”

  中国奥园2019年业绩报告显示,其全年实现合约销售额1180.6亿元,同比增长29%。

  从过往4年来看,中国奥园规模实现了从百亿到千亿级的大跨越式增长,2016年至2018年的合同销售额分别为256.02亿元、455.9亿元、912.8亿元,分别同比增长68.8%、78.1%、100%。

  从区域贡献来看,发家于广东的中国奥园已从一家区域性房企蜕变为全国性房企,华南区域销售贡献从2017年的71%减少至2019年的36%。

  数据显示,2019年华南区域、华东区域、中西部核心区、环渤海和境外分别贡献销售额36%、23%、26%、11%、4%,而2018年这一数据分别为49%、22%、20%、5%、4%。

  自2016年提出规模发展战略目标后,中国奥园就制定了土地布局三部曲——要在2017年实现“15x30”,2018年实现“30x30”,2019年实现“30x40”,具体而言就是要在2019年培养30个区域公司,每年完成销售40亿元或以上。

  在这一目标下,中国奥园借助收并购、招拍挂、城市更新、产业协同勾地等方式大力扩储。2017年,该公司新增项目建筑面积1286万平方米,是2016年的4倍;2018年、2019年拿地速度不减,分别新增1258.4万平方米和1609.2万平方米。

  自2007年上市以来,按建筑面积算,中国奥园通过收并购方式取得的项目占68%, 招拍挂占29%,城市更新及其他占3%。在激烈的招拍挂市场背景下,2019年中国奥园继续加大收并购力度,建筑面积占比达79%。

  为分摊运营风险,中国奥园高级副总裁陈嘉杨指出,2019年公司继续加大与品牌开发商及地方龙头企业的合作,包括融创、世茂、金科 、华夏幸福、敏捷、大发、海尔等。

  截至2019年底,中国奥园拥有土地储备总建筑面积约4503万平方米,权益比约79%,总货值约4585亿元,计入城市更新项目后的总货值约6845亿元,分布在85个境内外城市。

  2020年进入“后千亿时代”后,中国奥园提出要实现“30x50”,即以30个区域公司为据点持续深耕所在城市群,进一 步提升一二线重点城市占比,更多城市进入当地销售TOP10/TOP20,实现每个区域公司完成年销售50亿或以上。

  房地产行业进入下行周期叠加疫情影响,不少房企较2019年进一步调低2020年销售增速。如越秀地产2020年目标销售增速从2019年24.8%降至11.2%,时代中国从29.3%调低至5%,雅居乐从14.9%调低至1.7%,中国奥园也不例外。

  奥园董事局主席郭梓文提出,公司将2020年销售增速定为12%,全年计划销售目标为1322亿元。目前中国奥园有约2200亿元的可售货值,达到60%的去化率即可完成全年目标。

  中国奥园实现逆周期扩张的的底气或因其存在较大的加杠杆空间。2016-2018年,中国奥园的净负债率分别为50.7%、51.0%、59.8%,2019年虽然上升至74.9%,但仍处于其规定的80%“红线”之内。

  陈志斌进一步指出,净负债率上升与公司去年7月以32.6亿元收购保险公司百年人寿13.86%股权有关。因中国银保监会未在约定时间就收购事项发出批准,中国奥园于今年1月退出收购。

  郭梓文透露 ,百年人寿终止收购后,双方均没有出现违约的情况,出让方正在按合约进行退款,若将退还款项计入,中国奥园2019年实际净负债率为66%。同时他强调,目前决策层没有考虑再收购其它金融牌照。

  具体财务数据显示,截至2019年底,中国奥园总借款为957.64亿元,其中一年内需偿还的短期债务为418.73亿元,总现金约681亿元。

  陈嘉杨表示,2020年一季度公司已偿还及续期约96亿元的短期借贷,进一步减轻短期债务压力,短期借贷占比降至33%。

  从盈利情况来看,中国奥园也交出了一份不错的成绩单。数据显示,2019年其实现营业额505.3亿元,同比增长63%;毛利润为150.2亿元,同比增长56%;净利润为52.22亿元,同比增长78%,其中归母净利润增长74.4%至42.01亿元,非控股股东净利润增长92.45%至10.21亿元。

  对于中国奥园出现的“高增长、低杠杆”现象,有投资者在3月3日匿名发布一份“中国奥园做空报告”进行质疑,认为其通过“明股实债”的方式进行了表外融资,且隐瞒了支付给非控股股东的利息费用,导致净负债率偏低以及净利润虚高。

  历年财报显示,2016年-2018年,中国奥园非控股股东权益占比分别为39%、62.6%、61.4%,非控股股东净利润占比却分别为12.5%、16.0%、18.1%。截至2019年底,中国奥园净资产为369.97亿元,非控股股东权益及净利润占比分别为59.4%、19.6%。

  对于非控股股东权益占比较高,但分享利润较低的问题。陈志斌对界面新闻表示,公司从2017年开始进行大幅度的收并购、合作开发,导致非控股股东权益会有明显上升。但从股东回报需要2-3年周期,部分项目(如旧改项目)的回报周期可达五年或以上。

  中国奥园在此次业绩会上特地公开了近年来的确认销售金额。数据显示,2017年-2019年中国奥园结转的销售金额分别为179.6亿元、297.4亿元、480.9亿元。

  陈志斌指出,随着2020-2021年交付高峰的来临,非控股股东收益将更明显体现。

责任编辑:常福强

中国奥园 做空

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