首份龙头物业财报出炉 碧桂园服务领衔角逐行业“老大”

原标题：首份龙头物业财报出炉 碧桂园服务领衔角逐行业“老大”

新冠疫情冲击下，社区防疫凸显其重要性，物业板块备受关注。

作为中国商品房社区的开拓者，多家开发商已将旗下物业分拆上市，坐拥超700亿市值的碧桂园服务，是目前港股市场上市值最高的物业股。

3月18日，碧桂园服务发布今年首份龙头物业财报，营收近百亿，增速实现三年来新高，远高于市场预期。

高速增长的营收背后，却是毛利率的下跌，新公布的“三供一业”业务短期仍然承压，加上疫情期间公司工作成本上升、部分业务折损带来的影响，其营收和规模能否继续保持高增长仍需观察。

受轻资产概念和疫情影响，物业股2月以来备受市场青睐，股价频频上涨。截至3月20日，碧桂园服务市值已达790亿港币。

资本市场上如今约有25家上市物业公司，除了碧桂园服务、保利物业、中海物业、绿城服务、彩生活这几个行业巨头，万科、恒大、融创、龙湖、金地等龙头旗下的物业虽未上市，但也在酝酿之中。

疫情之下，优质物业公司的平台服务价值得到凸显，随着更多的龙头物业公司上市，头部物业江湖的竞争格局将加速成型，如同地产公司演变的过程一样，巨头们将拥有更多的市场份额。

高速增长能否持续？

秉承母公司全线城市开发的特征，碧桂园服务是区域覆盖最广的物业公司之一。目前已进入国内31个省市自治区，超过350个城市，管理2450个物业，向346万户业主及商户提供服务。

3 月18日，碧桂园服务发布2019年财报，几乎实现了全面高速增长。全年营业收入96.45亿元，增幅约106.3%，创三年新高；净利润17.18亿元，增幅约83.9%；净利润率17.8%，比2018年下降2.2个百分点；公司股东应占利润16.7亿元，增幅约81%。

明显下降的指标则是毛利率31.6%，比2018年下降6.1个百分点。

碧桂园服务旗下拥有四条主要的业务线，分别是物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务以及“三供一业”业务。“三供一业”指的是国有企业职工家属区供水、供电、供热及物业管理。

截至2019年12月31日，除“三供一业”业务外，碧桂园服务收费管理面积2.76亿平方米，比2018年底增长9460万平方米，合同管理面积6.85亿平方米，比2018年底增加约1.797亿平方米。合约面积约为在管面积的2.5倍，为未来业绩增长提供潜力。

其中，物业管理服务、非业主增值服务、社区增值业务2019收入分别为58.17亿元、14.22亿元、8.65亿元，占比分别为71.54%、14.74%、10.64%，分别比2018年下降2.15个百分点、下降2.2个百分点、增加1.72个百分点。

今年碧桂园服务将“三供一业“业务数据首次对外划出，其收费管理面积及合同管理面积均为8490万平方米，2019年收入15.15亿元，在全年总营业收入中占比15.71%，为第二大收入来源。

“三供一业”业务在碧桂园服务营收高速增长的数据中功不可没，如果剔除这部分业务，2019年营业收入81.3亿元，增幅就是73.9%，而非106.3%。

相比物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务均超过30%的毛利率，而“三供一业”的毛利率还不到10%，是碧桂园服务2019年综合毛利率下滑超过6个百分点的主要原因。

不过，兴业证券指出，碧桂园服务的毛利率依然处于较高水平。

正如地产公司在黄金时代所干的那样，对物业公司来说，当下最关注的也仍是规模扩张。作为房企老大碧桂园旗下物业，兴业证券认为，庞大的合约面积确保碧桂园服务高速成长。

2019年底碧桂园服务的的在管面积达到2.76亿平米，同比增长52%，合约面积达到6.85亿平米，同比增长36%，储备面积是在管面积的1.5倍，预计未来在管面积增长仍然能达到40%。

此外，过去一年，碧桂园不断谋求并购。

根据业绩报告，其2019年以3.75亿元收购港联不动产服务100%股权，以1.73亿元收购嘉凯城物业100%股权，加上以4.53亿元向第三方收购的若干其他物业公司，共计花费约9.88亿元。

截至2019年12月31日，碧桂园服务的银行存款及现金总额69.26亿元，增幅约78.8%，经营活动所得现金净额32.57亿元，增幅约110.3%；资产负债率为53.71%，其中流动负债64.27亿元，占比较高。

头部物业角逐老大之位

近年来，伴随房地产进入存量竞争时代，物业服务公司开始从开发商背后走出，纷纷单飞独立，甚至分拆上市，行业的并购整合也硝烟弥漫。

继彩生活、中海物业、绿城服务等最早一批赴港上市的物业公司之后，回顾2019年，陆续又有7家房企将旗下物业推向港交所。目前，在碧桂园之外，雅生活服务、保利物业、绿城服务、中海物业在规模和营收上势头强劲，市值均超百亿。

虽然碧桂园服务目前市值最高，是新老大的有力竞争者，但新旧势力和大环境的走势一直在搅动行业整体格局。

而且上市和时间早晚从来不是成功的保障或标志，2014年最早上市的彩生活市盈率当年高达68倍，如今回落至11倍，2019年上半年的营收增速下降132.2个百分点，仍旧面临后劲不足的问题。

从同等规模的梯队来看，目前万科、恒大、融创、龙湖旗下的物业公司尚未上市，却宛如潜龙在野，资金背景和想象空间可畏。

以万科为例，2019年万科物业营业收入127亿元，同比增长29.7%，算上分部间销售，营业收入达142.9亿元。继2018年以首次公开募股定价方式购买戴德梁行4.9%的股份后，2019年万科物业又与戴德梁行成立合资公司，布局商业物业服务。

3月17日，万科业绩会上，董事会主席郁亮表示，万科物业短期内没有上市计划，只有人们把它当成城市服务商时才会上市。

此前，他曾表示，希望万科物业市值达到千亿才考虑上市这件事情。

据21世纪经济报道了解，其他龙头物业如龙湖、金地等也在紧锣密鼓谋划上市。不过，他们相对谨慎，希望物业公司业务、营收、转型等做到一定程度，才推进上市。

在应对疫情的时代大背景下，龙头物业的专业和竞争优势凸显，能够应对突发重大公共卫生事件的物业脱颖而出。这些都会影响头部物业未来的竞争格局，行业集中度的整合日程或会进一步加快。

此前，万科、碧桂园、保利物业均曾提出“大物业”、“城市服务”的概念，他们的扩张野心，不仅在住宅小区，也在写字楼、政府办公、甚至旅游景区等。

不远的将来，一旦万科物业上市，这家目前唯一营收过百亿的物业公司，将是所有龙头物业的劲敌。