聚焦华东连下两城 蓝光嘉宝服务签约管理面积突破1亿平

原标题：聚焦华东连下两城 蓝光嘉宝服务签约管理面积突破1亿平

在当前楼市调控的背景下，将物业子公司分拆上市，一方面可以解决对集体资金的依赖，实现独立运作，另一方面也可以趁着行业集中度不高，将上市融得的资金用于投资和并购。蓝光嘉宝服务（2606.HK），便是如此。

2019年10月18日，蓝光发展（600466.SH）旗下四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司正式在港交所主板挂牌上市，成为国内第16家、西部第1家在港股成功上市的物业服务企业，标志着蓝光嘉宝服务正式独立迈入国际资本市场，也标志着蓝光发展正式构建起A+H股双资本平台。

上市初期，该公司便获得了二级市场青睐，股价一度上涨至56.4港元，较37港元的发售价上涨逾52%。

投资者的投资逻辑很快得到了验证，蓝光嘉宝服务上市后，公司迅速展开了密集收购。先是11月底通过股权转让，获得了江苏常发物业的100%股权，后又于12月初与浙江中能物业达成战略合作。

巧合的是，今年9月20日蓝光发展刚刚进驻上海总部，形成了“上海+成都”的双总部格局。

频频落子华东市场，正与蓝光发展“聚焦高价值区域”的策略紧密契合。如今随着蓝光嘉宝服务的港股上市，融资渠道进一步丰富，这无疑对未来整个集团规模的进一步扩容起到显著带动作用。

签约管理面积突破1亿平

借助于上述两项合作，蓝光嘉宝服务签约管理面积目前已经突破1亿平方米。其中，通过收购江苏常发物业100%股权，便为蓝光嘉宝服务带来近270万方在管建筑面积。

江苏常发亦是看重蓝光嘉宝的综合实力及品牌效应。“蓝光嘉宝服务作为全国物业管理行业综合实力11强，市场表现有目共睹，旗下物管企业之所以选择和蓝光嘉宝服务合作，正是看重了公司在行业中的地位和实力。”江苏常发实业集团总经理黄桂荣表示。

事实上，自2019年10月18日正式登陆港股市场，蓝光嘉宝服务就开始筹划版图的进一步扩张。

蓝光嘉宝服务相关负责人曾指出，所得款项净额约77%将用于物业管理服务业务的扩展以扩大我们的业务规模，其中约50%将用于收购或投资其他住宅物业管理服务供应商。

对江苏常发的股权收购，便是蓝光嘉宝服务在登陆港股后首次向市场释放出的并购信号。

需要指出的是，虽然有了资本的加持，蓝光嘉宝服务的扩张却依然保持“宁缺毋滥”的理性态度，每一步动作都是经过充分考量。

首先，江苏常发物业作为区域内优质物业管理服务企业，具有地产开发背景，其只服务于地产母公司开发的项目，因而项目品质高、物业费单价高，企业本身具有一定的盈利能力及市场扩张能力。通过此次股权合作，可有力提升蓝光嘉宝服务的管理规模、盈利能力。

其次，江苏常发物业拥有的项目集中在上海市及无锡市、常州市、昆山市等环沪高价值区域，就标的位置而言，符合蓝光嘉宝服务“1+1+N”战略布局，即巩固西南领先、战略聚焦华东、全面拓展布局高价值区域。

利用江苏常发物业的地源优势与市场资源优势，蓝光嘉宝服务将快速融入当地市场，与现有业态、区域形成互补，进一步增加在华东区域服务项目数量及市场份额，通过深耕华东扩大市场占有率，提高市场竞争力，加强地位和品牌影响力。

最后，江苏常发物业隶属的中国民营企业200强江苏常发实业集团，是一家以房地产、农业装备制造、制冷器材、热管理技术、直升机传动系统为主的大型多元化产业集团，实力雄厚。

利用其母公司的多元业务及在当地的影响力，可在未来为蓝光嘉宝服务嫁接更广泛、更优质的资源，在发展中形成强效支撑。在本次合作实现双赢的前提下，双方在后续也不排除将达成更多元、更深入的合作范畴。

仅仅一个星期后，蓝光嘉宝服务再进浙江，与浙江中能物业服务有限公司达成战略合作。后者是一家拥有12年历史的国家一级资质物业服务企业，管理规模431万平方米（不含27个公建项目）。

浙江中能物业旗下管理业态丰富，拥有41个住宅商办项目，27个公建项目，高度集中于嘉兴市。

其中，在服务的公建项目中，既有马尔贝拉度假城这样的高端住宅，也有建工大厦、温州商会这样的现代化写字楼，皆为当地地标性建筑，这从侧面反应了浙江中能物业在当地高端领域的服务品质与行业影响力。

连续两次收购，直接为蓝光嘉宝服务带来了700万平米的优质资源规模增量，均聚焦于华东高价值地区，这不仅符合蓝光嘉宝服务“1+1+N”的战略布局规划，也表现出蓝光嘉宝服务深耕华东区域的决心和行动力。

至此，借助近两次的股权合作，加上之前全委业务的积淀，蓝光嘉宝服务签约管理面积已突破1亿平方米。

“内生、外延”重塑蓝光价值

实际上，在过去三年时间里，蓝光嘉宝服务通过内生与外延扩张，签约管理面积和收入、利润等财务指标已经进入了一个快速增长周期中。

相关数据显示，2016—2018年，在管建筑面积由2420万平方米增加至6060万平方米，复合年增长率为58.2%。

依托于控股股东的庞大项目储备，蓝光发展2019年更是进入了千亿俱乐部，这成为了蓝光嘉宝服务前期增长主要内生动力。

如2016年、2017年及2018 年，蓝光嘉宝服务接收蓝光集团的新增在管建筑面积分别为 150 万平方米、520 万平方米、280 万平方米，占公司在管总建筑面积的77.8%、54.7%、44.2%及 42.9%。

不难看出，控股股东前期的扩张为蓝光嘉宝服务带来了丰富的项目储备，为公司提供了内生式增长的基础。但是，另一方面上述在管总建筑面积占比的下降，以及蓝光嘉宝服务自身收入规模的不断扩大，又说明了公司近几年外延式扩张取得了显著成效。

并购，是最为快速有效的渠道之一。

2016—2018年，蓝光嘉宝服务先后收购了国嘉物业、杭州绿宇、上海真贤、成都东景、泸州天立及成都全程等六家物业管理企业。截至2019年6月底，来自第三方开发商的在管面积进一步增加至3610万平方米，占总在管建筑面积的57.1%。

招股说明书资料，公司已与110多家开发商建立合作，其中37家第三方物业开发商已与公司建立战略合作关系，预计未来3年将为公司带来约3830万平方米的在管面积。

表现在财务层面，蓝光嘉宝服务收入规模迅速增长。2017年为9.23亿元，同比增长40.3%；2018年为14.64亿元，同比增长44.9%，2019上半年为9.33亿元，同比增长58.8%。

未来，伴随着蓝光发展开发项目的不断扩张，将持续为蓝光嘉宝服务提供稳定的项目增量，同时公司借助于港股上市平台也可以更为迅速地通过并购、合作等方式，展开外延式扩张，以此实现整体经营能力的提升。

国盛证券曾指出，从管理面积的扩张渠道来看，物业企业主要依靠集团地产销售带来的物业项目以及第三方物管项目的获取。集团地产销售带来的管理面积具备新项目收费高以及项目获取方便、成本低的优点。第三方市场空间宽广，品牌声誉及服务能力较强者更具优势。

蓝光嘉宝服务在借力集团发展的同时，近几年所体现出的第三方市场拓展能力，未来将成为公司更为重要的竞争力。

对于蓝光发展而言，蓝光嘉宝服务在港股上市，可以帮助减少其对集团的资金依赖，实现独立运作，减轻母公司的财务压力。

蓝光发展2019年三季报显示，由于经营规模的逐年扩大，房地产项目在报告期内的转结收入增加，公司2019年前三季度实现营业收入278.81亿元，同比增长95.27%；净利润25.35亿元，同比增长107.83%。

在实现全国化战略布局后，蓝光发展规模化效应得到体现。2019上半年，蓝光发展通过收并购、合作开发、产业拿地、招拍挂等方式新增土储约700万方，新增货值约800亿元；新增土储中，新一线及二线城市占比62%，强三线城市占比38%。

此外，蓝光嘉宝服务的上市有利于蓝光发展产业版图的拓展，同时，蓝光发展也受益于物业公司的发展，将带动业绩和估值的提升，迎来公司价值的再发现。

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