优客工场赴美上市：收入何来、估值几何、如何融资

　　日前，优客工场向美国证监会提交了F-1表格，这家中国联合办公企业正式启动了赴美上市进程。

　　如果一切顺利，优客工场通过搭建VIE架构的形式，将以注册于开曼群岛的离岸公司登陆纽交所上市，股票代码为“UK”。

　　目前，优客工场还没有厘定具体的美国存托凭证发行数量，但暂定计划募集1亿美元资金。

　　根据优客工场提供的第三方调研数据，到2019年三季度末，优客工场是中国内地最大的联合办公企业，市场份额约为4.7%。

　　这家号称中国内地最大的联合办公企业仍在亏损。2019年前9个月，优客工场净亏损5.73亿元，而在2017年、2018年也分别亏损了3.73亿元、4.45亿元。

　　这意味着过去3个财务期内，优客工场累计亏损了13.9亿元。而根据F-1表格当中披露的财务数据，优客工场开业运营以来的财务赤字则超过15亿元。

　　并购扩张

　　现阶段，寻求上市融资对优客工场补充现金资源极为重要。到2019年三季度末，该公司持有的货币资金为1.67亿元。而在2017年末、2018年末，优客工场所持货币资金分别为1.89亿元、2.75亿元。

　　期末，优客工场包含现金、应收账款等在内的流动资产为9.85亿元，与之对应，其包含短期借款、应付账款等在内的流动负债为15.37亿元。

　　这两项差额即为营运资本，它是企业短期偿债能力的核心指标，优客工场期末形成流动负债净额5.51亿元。

　　通过付出极少现金代价收购、兼并的方式，优客工场完成了扩张，并支撑起营收规模的增长。

　　2019年前9个月，优客工场录得营业收入8.75亿元，比上年同期的2.82亿元增长了210%。

　　但实际上，优客工场当期实现的8.75亿元营收里，仅有占比48%来自办公空间租赁收入，即4.2亿元。相比上年同期，优客工场的办公空间租赁收入增幅只有59%，远低于210%的整体营收增速。

　　其中占比46%的收入来自营销及品牌服务，这是优客工场在2018年12月通过收购珠海市省广众烁数字营销有限公司（下称“省广众烁”）的51%股权后，合并报表的新增业务收入。收购对价为435万元现金及6278万元股份。

　　据悉，根据业务规划，省广众烁将为数以万计聚集在优客工场的中小企业提供数字营销解决方案。不过，至少在今年前9个月，省广众烁录得的逾4亿元营销和品牌服务收入里，前四大客户收入占比高达93.2%。

　　收购省广众烁并新增营销和品牌服务业务后，优客工场在短期内扩大了营收规模的同时，也在一定程度上缩小了公司的亏损面。

　　今年前9个月，优客工场由办公空间租赁录得收入4.2亿元、确认成本5.96亿元，入不敷出，而由营销和品牌服务录得收入4.03亿元、确认成本3.64亿元。

　　联合办公业务上，优客工场也是通过一系列的收购、兼并完成了扩张。

　　据F-1表格披露，2017年12月，通过股权置换方式，优客工场以2.65亿元股份对价收购了洪泰创新空间的全部股权。

　　2017年6月~2018年6月，优客工场分两次以620万元现金及9515万元股份代价，收购了深圳Wedo联合创业社的全部股权。

　　2018年7月，同样是通过股权置换的方式，优客工场以1.2亿元股份对价收购了厦门爱特众创空间的全部股权。

　　2016年~2018年6月，优客工场以900万元现金及4.22亿元股份代价收购了无界空间的全部股权。

　　据《中国经营报》记者梳理，优客工场在2017年~2018年密集对其他联合办公品牌的收购，仅付出了极少的现金，绝大部分收购对价是通过股权置换方式支付。

　　一直到今年8月份，优客工场才向这些被收购的联合办公企业原股东发行了普通股以支付收购对价。

　　此外，优客工场还先后收购了大观建筑设计61%的股权、东益远大51%的股权、Melo Inc．（火箭科技）的全部股权等，这些标的企业股权的绝大部分收购对价，优客工场也是以发行股份的方式支付。

　　由于优客工场开展的一系列收购对价，较上述标的企业的净资产公允值均产生溢价，因此优客工场的资产负债表内也沉淀了大额商誉。

　　至2019年9月底，该公司账面累计商誉金额达到了15.35亿元，所占总资产比例超过了28%。

　　水涨船高

　　一直以来，对于优客工场的融资估值，外界始终饶有兴趣，并猜测不断。

　　优客工场向美国证监会提交的F-1表格里，也披露了其普通股的估值情况。根据第三方估值情况，到2019年9月份，优客工场的普通股公允值约为45.9元/股。

　　截至2019年三季度末，优客工场累计发行了1.31亿股普通股，按此计算，优客工场整体市场估值约为60亿元，约合8亿美元。

　　但显然，优客工场对估值有着更高的预期。根据优客工场在2018年底发行的一笔可转换债券，双方约定的转股条件里，设定的估值基准分别为8亿美元、13.6亿美元及25亿美元。

　　过去几年里，优客工场频繁融资。因此，另一大争议在于，不少投资者并非支付现金，而是以实物资产或业务股权等作价投资，以换取优客工场的股份。在此过程中，优客工场的估值也水涨船高。

　　据公开信息，优客工场获得的最新一笔融资，是今年4月份龙熙地产向其追加的2亿元投资。

　　但是，根据优客工场提交的F-1表格披露，所谓的“2亿元投资”不是现金支付，实际为龙熙地产在今年4月份向优客工场转让了湖南龙熙房地产开发有限责任公司（以下简称“湖南龙熙”）的全部股权，作价3.68亿元。

　　据悉，湖南龙熙主要持有若干物业项目及土地使用权，对应资产及负债分别为3.63亿元、2019万元。但获得湖南龙熙的全部股权几个月后，优客工场就已经准备将其出售。

　　到2019年三季度末，由于湖南龙熙的账面净值高于其目前的预计可变现净值，优客工场还为此确认了2100万元减值损失。

　　增速放缓

　　过去几年来的迅速扩张，让优客工场成长为中国内地最大的联合办公企业，但在今年其扩张速度已经明显放缓。

　　截至2017年末、2018年末及2019年三季度末，优客工场管理的办公空间数量分别为94处、191处、197处，名下管理的办公面积分别为35.21万平方米、57.19万平方米、60.86万平方米，在运营的工位数量分别为2.34万个、6.37万个、7.27万个。

　　相应地，优客工场2017年办公空间租赁收入为1.54亿元，2018年为3.94亿元，同比增长了155%；2018年前9个月办公空间租赁收入为2.64亿元，2019年前9个月为4.2亿元，同比增速降至59%。

　　不过好在扩张速度放慢的情况下，优客工场的管理效率有所提升。截至2017年末、2018年末及2019年三季度末，优客工场在运营的办公空间的出租率分别为68%、60%、79%。

责任编辑：孟然