上海豪宅花样促销“冲刺年关”

　　上海豪宅花样促销“冲刺年关”

　　本报记者/郭阳琛/张玉/上海报道

　　深圳日前调整“豪宅税”的举措在搅动楼市的同时，也一度引发行业对于豪宅市场的关注。

　　事实上，临近年关，各家房企多个高端项目入市频率也在逐渐加快。丽兹行豪宅研究院数据显示，2019年第三季度上海市新房市场成交量18407套，环比上升4.16%，同比下降4.85%；其中豪宅成交1134套，环比上升5.88%；上海市共计有18个豪宅项目入市，环比猛增125%。

　　另据《中国经营报》记者不完全统计，今年最后两个月，将有复地雅园、静安天御、八埭头滨江园等10个高端豪宅项目集中入市，总计近2000套房源。

　　连日来，本报记者走访了复地雅园、八埭头滨江园、云锦东方等项目，发现各项目总体而言认筹较为火热，前来看房的顾客不在少数。其中，上海市徐汇区滨江板块豪宅项目云锦东方开盘两个半小时狂销40亿元，几近售罄。

　　不过，在冲刺利润的“年关”，如何加快高端豪宅项目的去化也是房企不得不面临的难题。就此，记者联系了复星集团、上海东航等公司，截至发稿，并未收到回复。

　　近2000套豪宅集中入市

　　11月18日，豪宅项目云锦东方高调入市，尽管只有88套房源，供应面积却高达4.2万平方米，将近上周上海全市供应面积的一半。

　　云锦东方的出现，也让上海豪宅楼市重新“热闹”起来。记者统计发现，今年最后两个月，将有复地雅园、静安天御、八埭头滨江园等10个高端豪宅项目集中入市，总计近2000套房源。

　　“豪宅一直有下半年规模上市的惯例。”上海中原地产市场分析师卢文曦表示，从市场交易节奏来看，一般是刚需先热，带动改善，最后才传导到豪宅市场；从房企的角度来看，上半年如果销售不理想，下半年需要抓紧销售和回款任务。一线城市本身是企业利润重要来源，豪宅类项目抗跌性好，稍微降低价格就会激起市场销售热情，对完成销售业绩有积极推动作用。

　　11月13日，记者实地走访了位于上海杨浦区杨浦路633号的八埭头滨江园项目。在样板间，置业顾问告诉记者，本次项目于本月18日开盘，户型面积为131平方米~307平方米，总共128套房源，均价约为10.9万元/平方米。“大筹（记者注：由公证处公证，一般为7天时间，认筹金占房屋总价的20%）每组280万元，从10月28日开始，一共募集了90多组。现在小筹（记者注：开发商行为，对于没有认大筹的人提供选房机会，具体的认筹金由开发商定）还在继续，每组150万元，买到的机会还是很大的，不少顾客以其他人的名义重复认筹。”

　　而位于黄浦区昼锦路180弄的复地雅园，作为年末黄浦区的“独苗”，其位于豫园板块的区位优势也格外引人瞩目。

　　11月13日傍晚6点，记者来到该项目售楼处，发现仍有两三对顾客正在看房。据置业顾问介绍，该项目二期已于2017年交付，此次三期共有178套房源，为89平方米~179平方米的精装修小高层，预计2021年交房，“预售证很快就会下来，月底就会开始认筹，最晚12月份也会开盘，预计价格12.5万元/平方米左右。”

　　记者走访发现，复地雅园项目此次准备出售的两栋楼目前已经封顶。“现在项目建筑主体已经全部完成了，未来一年多时间主要‘深耕’装修，毕竟装修正是我们项目的亮点，一个厨房的装修费用就超过70万元。”该置业顾问说。

　　成交量分化明显

　　多套豪宅“冲刺入市”背后，其成交量却呈现出明显的分化趋势。

　　11月18日，作为上海市稀缺的高端顶级豪宅产品，云锦东方正式开盘。尽管单套总价高达5000万元，最终，除了3套顶楼复式和1套底楼，其余全部售罄。两个半小时劲销40亿元。

　　记者在采访中了解到，云锦东方位于2035年上海城市规划中CAZ中央活动区范围内，由10栋20层的高层公寓组成，此次云锦东方二期将开放最后的两栋8、9号楼，整个小区全部由超过400平方米的大平层户型组成，精装修交付。

　　业内人士告诉记者，云锦东方每次取证开盘有“两高”，认筹率高，认筹顾客转化率高。“以去年8月项目上一次开盘为例，当时推出一期2栋高层共82套房源，结果认筹人数为94组，认筹率约115%，也是当天开盘就将近‘日光’。”

　　然而，云锦东方的“日光”神话，也并不是所有豪宅项目都可奢望的。

　　卢文曦表示，豪宅的集中入市，将给买家诸多挑选余地，市场成交将会有所爬升。但政策层面依旧延续从紧格局，尤其是信贷收紧会产生较大销售压力，再加上豪宅价格高，容易对均价产生影响。

　　记者调查发现，豪宅项目去化率一般五至六成，一些地段相对稍偏、总价2000万元左右的豪宅产品，因同类产品多、竞争压力大，不得不的推出一些促销手段吸引顾客。

　　例如，在位于杨浦区的八埭头滨江园，周边还有较多的区域正在拆迁，商业配套也不够完善。记者了解到，该项目在规定时间内付款，可享受房款9.8折优惠；首付超过五成，还将获得10万元的车位优惠券。“这样算下来每平方米就能优惠2000多元，确定购买还有优惠空间可谈。”置业顾问表示。

　　而位于虹口区临平路225号的瑞虹新城天悦郡庭，也将于月底前开启认筹，认筹金200万元。置业顾问告诉记者，该项目户型面积为95平方米～272平方米，“价格目前还不确定，但现在参与认筹，直接可以获得价值5万元的车位优惠券。”

　　据丽兹行豪宅研究院研报显示，2019年上海市高端新房入市量较多，且位置核心、知名度高、产品类型丰富，总价段分布也较为平均，购房客户的可选择范围较大，“但对于开发商来说，大量购房客户被消化，且库存量加待入市项目较多，第四季度的去化压力将会增大。”

　　“豪宅项目降价促销还是有必要的。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者，不少豪宅项目承担着房企大量的业绩压力。随着房地产融资逐渐紧缩，加快豪宅项目去化获得资金回笼，是摆在房企面前需解决的重要问题。

　　二手房“有价无市”

　　在一手房市场成交分化的情况下，记者在采访中了解到，由于价格高、出售周期长，上海豪宅二手房市场往往“有价无市”，成交量甚至呈现下滑趋势。

　　作为上海豪宅类产品的“金字招牌”，在二手房市场，汤臣一品的房源一直被视为“稀缺货”，但也因上亿元的售价，往往出售周期很长。

　　记者从链家网了解到，目前汤臣一品二手房仅有3套房源，户型面积均为431平方米，总价在7900万元~9500万元不等，挂牌时间大多超过了8个月，仅有一套近一个月有人看房。

　　在上海从事豪宅交易7年之久的陶鑫（化名）告诉记者，汤臣一品总共4栋楼，其中，A栋户型面积597平方米，市场价为1.2亿元~2.5亿元；B栋户型面积597平方米，租金每个月10万元~25万元；D栋楼全部为431平方米的户型，全部由开发商自持出租，每月租金7万元~13万元。

　　据陶鑫介绍，目前市面上的这几套二手房房源都是汤臣一品C栋楼的，市场价一般8000万元~9500万元，当初业主买进价格大约6300万元。“售价9000万元的那一套现在看得人最多，但毕竟总价高，想要交易成功必然需要时间。”

　　事实上，自2015年入市，带有传奇色彩的汤臣一品仍处于在售状态。截至11月14日，上海网上房地产数据显示，181套住宅中，仅售出99套，去化率约54.7%。也就是说，历经15年，汤臣一品新房也只卖了一半。

　　“上海豪宅还是很有市场的，但一般要低于市场价才容易售出。”陶鑫直言，二手房的客源与新房相比少得多，交易周期一般也会较长一些，不少着急卖房的业主都会选择降价出售。

　　陶鑫表示，因为有许多业主“诚心卖”，现在陆家嘴滨江一带的不少大平层景观房单价都在10万元以下。“但豪宅总价高，意外也多，例如我手上一套世茂滨江花园的337平方米大平层，之前的买家因为贷款资质下不来，交易只能告吹，现在业主又降价了60万元。”

　　据丽兹行豪宅研究院数据显示，10月份上海市二手豪宅公寓成交125套，环比下降29%，同比提升32%；成交均价为80709元/平方米，环比下降4.0%。值得一提的是，除2月均价超过10万元/平方米，今年成交均价基本稳定在8万元/平方米左右，无明显波动。

　　二手豪宅别墅成交量则下滑明显。数据显示，10月上海市二手别墅成交203套，环比下降29.51%，同比提升19%；其中高端二手别墅成交23套，环比下降42.5%，同比提升15.0%。

　　价格方面，10月高端二手别墅成交均价为64192元/平方米，环比上升2.1%，套均总价2340万元，环比上升5.1%，成交均价和总价均较为平稳。

　　“上海等一线城市的豪宅产品较为保值，未来一段时间上海豪宅市场预计还会比较平稳。”严跃进表示，高档的豪宅产品一直比较稀缺，而在上海，对于豪宅的购买力和购买需求也有保障。“豪宅已经逐渐成为了投资品，与普通住宅不同，豪宅二手房与新房对于很多人来讲没有区别。”

责任编辑：张国帅