募资超19亿 成功登陆资本市场 新力控股步入高质量发展快车道

　　募资超19亿 成功登陆资本市场 新力控股步入高质量发展快车道

　　文/张飞白

　　成功登陆资本市场在使得新力控股（集团）有限公司（02103.HK，以下简称“新力控股”）成为年轻上市房企代表的同时，也为这家起家于南昌、总部位于上海的房地产商推进战略性布局和可持续发展奠定了坚实的基础。

　　11月15日，新力控股正式登陆港交所，跻身资本市场。据悉，此次新力全球发售的股份数目共5.294亿股，其中90%用于国际配售，10%用于香港配售，最终定价为3.98港元每股，在3.3至4.25港元的招股价区间中取用了中间偏上定价。此价格在目前港股较为疲软的行情下，体现了新力对未来发展充满信心。本次新力控股拟发行约5.29亿股，国际发售份额超额完成认购，再次印证了国际投资人对新力未来发展前景的认可。

　　另据新力控股此前发布的IPO招股书，此次筹集的资金约60%用作现有项目开发建设；约30%用作偿还项目发展部分现有计息借款；约10%用作一般营运资金。

　　对于新力控股近年来的发展，亿翰智库研究报告作出如此置评：不到10年的发展，新力控股不仅在江西省处于领先地位，还将业务拓展至长三角地区、粤港澳大湾区、中西部核心城市以及其他具有高增长潜力的地区，并且成功上市。近千页招股说明书向众人展示了其高增长的背后是步步为营，未来可期。

　　多核心利润指标快速上升

　　公开资料显示，2010年成立于南昌的新力控股是一家大型综合性物业开发企业，专注于住宅及商业物业的开发。

　　2016～2018年，新力控股分别实现收益22.23亿元、52.41亿元及84.16亿元，年复合增长率为94.6%；公司净利润分别为1.31亿元、2.78亿元及5.55亿元，年复合增长率高达105.9%。

　　截至2019年4月底，新力控股前4个月的收益为57.09亿元，较去年同期增加了278.4%；净利润为2.82亿元，较去年同期增加515.8%。

　　对于往期整体收益的增长，新力控股将其归因于交付的总建筑面积的增加。数据显示，公司已交付建筑面积由2016年的35.35万平方米，增至2018年的111.96万平方米，同时由截至2018年4月底4个月的18.24万平方米增加至2019年同期的58.42万平方米。

　　另据了解，2016～2018年及截至2019年4月底的4个月（以下简称“报告期”），新力控股出售物业产生的收益分别为22.08亿元、52.31亿元、83.89亿元及56.84亿元，分别占同期总收益的99.3%、99.8%、99.7%及99.6%。

　　亿翰智库相关研究报告指出，2016~2018年，新力控股的销售业绩翻倍增长，同比增长速度分别高达180%和116.3%，销售规模在全国的排名从2016年87名，上升到2018年34名。另据亿翰智库《2019年1～10中国典型房企销售业绩TOP200》榜单，截至2019年10月，新力控股的销售金额867.7亿元，排名升至31名。销售均价从2016年的9331元/平方米涨至2019年10月的17399.2元/平方米，产品的溢价能力不断提升。

　　根据戴德梁行报告，就2018年住宅物业的签约销售总额而言，新力控股堪称江西省房地产开发商龙头企业。此外，从2018年售出住宅物业销售面积的角度来看，新力控股在南昌和赣州市开发商排行中均摘得桂冠。

　　另据了解，截至2019年7月底，新力控股共有110个项目处于不同开发阶段。除通过附属公司开发项目外，公司还透过建立合营企业或投资联营公司与其他开发商共同开发多个项目。

　　此外，新力控股近3年的盈利能力不断提升，毛利润率快速增长，2016~2018年毛利润率分别为24.7%、33.7%和 37.3%，基本上每年增长6.3个百分点。

　　“毛利率的整体提升，主要取决于较低的土地成本、标准化操作程序对于开发及建设成本的控制及住宅市场的整体增长。”新力控股方面表示。

　　公司净利润率亦保持平稳上行的趋势，2016～2018年，新力控股净利润率分别为5.9%、5.3%和6.6%，截至2019年4月30日，净利润率4.9%，较2018年同期增长1.9个百分点。

　　“我们认为标准化经营程序开发优质物业是实现业务增长的关键。标准化经营程序覆盖我们物业开发流程的整个周期，从选址、拿地、产品规划及设计到销售及营销。我们相信标准化经营程序的实施使得我们取得一贯质量并能够以具成本效益的方式在新市场复制我们成功的经营模式。”新力控股方面表示。

　　良好的业绩表现也为新力控股赢得了业界的一致认可。根据中国房地产指数系统的资料，按照综合房地产开发能力，新力控股在2019年度中国房地产开发商前100强中位列第31位。集团的总签约销售金额达到中国市场所有房地产开发商总签约销售金额的约0.61%，同年，集团售出的建筑面积达到中国市场所有房地产开发商的售出总建筑面积的约0.36%。而根据中国房地产业协会的资料，集团在房地产开发企业500强中位列第39位。

　　“聚焦+择优”组合扩充全国版图

　　优质的土地储备是新力控股业绩腾飞的基础，而这要得益于新力控股独到的布局战略和拿地手法。

　　据悉，在选择未来发展城市时，新力控股通过对该城市的人口、GDP增长率、平均可支配收入及宏观经济趋势进行评估，除此之外还会评估当地的市场情况和竞争对手的情况，综合评估以后，进驻具有高增长潜力的城市。

　　从新力控股的土地储备分布情况看，新力倾向于进驻南昌、无锡、苏州等具有高增长潜力的二线城市，三四线城市的土地储备占比34.3%，主要是在惠州的土地储备比较多，占20.2%。在业内人士看来，惠州作为大湾区内重点城市，毗邻深广，地理位置优越，未来将更多承接大湾区的政策利好。

　　在进驻的区域内，新力控股采用“聚焦+择优”相结合的布局策略，对于江西省大本营和粤港澳大湾区采用“聚焦深耕”的策略，其中，江西省作为重仓的大本营，共有55个项目，仅南昌便占比81.8%，吉安、景德镇、福州、上饶等城市虽有布局，但最多只有1个项目，主要资源集中在南昌市。粤港澳大湾区作为新力控股第二看中的区域同样采用聚焦的策略，共拥有20个项目，惠州集中了15个项目，占比75%，清远、广州、中山三个城市也只布局1个项目。

　　对于长三角区域和华中华西核心城市区域，新力控股则采用“择优布局，机会深耕”的策略，即有选择性甄别优质城市，并进行深耕。华中华西核心城市区域表现的最为明显，在该区域新力控股基本进驻优质的二线城市，当前每个城市基本部署2～3个项目，长沙已布局7个项目。重仓区域聚焦，其他区域择优布局的组合战略，既有利于发挥自身优势，又能分散市场不确定性风险，使得新力控股的城市布局大放异彩。

　　2017年6月，为了进一步实现全国扩张计划及吸引更多人才，新力控股将总部由南昌搬迁至上海。

　　一位深耕房地产行业的业内人士对此置评：新力控股在江西省的强大市场地位及其在中国其他目标城市及地区的战略性扩展，将有助集团成长为中国房地产市场上的主要全国性物业开发商。

　　灵活调整拿地方式是新力控股得以维持集团土储持续增长的一大法宝。

　　据亿翰智库研究统计，为了最大限度的降低拿地成本，2018年以前，新力控股特别偏爱通过收并购拿地，其次是在公开市场通过招拍挂拿地。2016年新力控股获取14幅地块，其中13幅是通过收并购的方式取得。2017年新力控股获取29幅地块，其中6幅是通过招拍挂取得，21幅是通过收并购方式取得，2幅是通过与其他开发商合作方式取得。

　　“我们根据现行市场状况采取多种拿地方式以控制土地成本，倘出现适当的机会，我们会参与土地拍卖，但要谨慎出价，严格限制价格，以确保我们获得的土地价格不会过高。”新力控股方面表示。

　　亿翰智库研究指出，为了保障公司增长质量，新力控股2018开始调整拿地策略，逐渐加大招拍挂拿地的比例，以锁定利润。2018年获取19幅地块，招拍挂、收并购和合作拿地三种方式的占比分别为37%、42%和21%，三种拿地方式更趋向于均衡使用。通过拿地方式的调整，归属于母公司的净利润有了很大的提升，占比提升至74.5%。

　　截至7月31日，新力控股2019年获取26幅地块，招拍挂方式拿地占比为54%，较2016年提升47个百分点。通过收并购方式拿地的比例从2016年93%下降至27%。通过与其他开发商合作方式拿地的比例适当提升至19%。数据显示，截至2019年7月31日，新力控股在全国27个城市共有约1500万平方米规划建筑面积的土地储备。

　　“品质+服务”战略护航品牌

　　优质土储促进新力控股业绩腾飞的同时，高质量的产品则是新力控股被认可的关键。

　　在对产品质量的高标准要求下，新力控股开发了三个主要住宅物业项目系列，即“湾系”（针对首次置业买家）、“园系”（针对寻求购买二套房或改善型住房的买家）和“悦系”（针对大家庭或高收入家庭）。

　　据悉，自2010年开发首个项目——南昌帝泊湾以来，新力控股在整个开发过程中始终注重品质。

　　“我们致力于通过开发适合我们目标客户需求和偏好、具有高质量设计、便利及舒适的物业以从竞争对手中脱颖而出。我们注重产品质量，并对风格、景观、建筑材料和室内设计等一系列设计和施工要求设定详细标准。”

　　据悉，新力控股为每个物业项目设计及实施质量控制标准及程序，包括但不限于对设计、采购、建设及交付的标准化质量控制。

　　为了提供具有特色的优质设计，集团产品研发团队会与国内建筑及设计公司密切合作。截至2019年4月30日，新力控股共有超过190名团队成员负责产品设计及执行。

　　集团质量控制团队自行或委聘第三方视察人员对工程承包商进行详尽的日常检查，确保就物业项目维持一贯质量。工程管理团队会监察质量控制标准的落实情况，严格遵循标准程序跟进及解决施工过程中可能出现的质量问题。此外，集团对供应商采用中央信息系统，以便确保了解有关供应商的最新信息及回馈。新力控股会对供应商进行定期及随机检查，以控制质量。

　　“在物业交付前，我们的物业维护及销售团队成员会进行视察，以确保质量。我们对物业材料质量问题、设计工作、品牌声誉及管理恪守‘零容忍’原则，并严格执行质量控制措施、要求及程序。”新力控股相关负责人表示。

　　2018年，新力控股获得博鳌21世纪房地产论坛颁发的“中国地产金砖奖—2018年度品质地产综合大奖”。

　　在新力控股看来，优质的服务对加强品牌形象同样至关重要。在此基础上，集团打造及推行“360悦”客户服务，在购房前直至售后服务的全过程提供全方位及客户至上的体验。

　　据悉，“360悦”客户服务包括“悦买房”“悦交房”及“悦居家”服务。其中，“悦买房”向潜在客户提供专业顾问服务；“悦交房”服务是在交房时向客户提供的一对一服务，包括由收楼经理陪同收房，收楼经理会记录及跟进客户可能发现的问题；“悦居家”服务主要包括由集团安排的物业管理公司向物业住户提供的物业管理服务，其中包括各类小区活动、保养工作及其他增值服务。集团亦提供12小时热线监督有关服务及解决相关问题。

　　根据赛惟咨询进行的调查，2018年，新力控股的整体客户满意度在被调查的80家中国物业开发商中名列第9位。在被调查的80家中国物业开发商中，约48家获CRIC列入2018年中国物业开发商100强名单之中。

　　值得一提的是，除了发展针对不同客户的住宅产品，新力控股亦从事商业物业的开发、运营及管理，包括商业综合体、购物中心、公寓和写字楼，并持有部分有关商业物业作投资目的。

　　截至2019年7月31日，新力控股共计拥有7个商业物业，总建筑面积为26.83万平方米。报告期内，新力控股物业的可出租建筑面积与可出售建筑面积的比率分别约为6.9%、3.4%、2.2%及2.0%。

　　审慎财务政策优化资本结构

　　高品质发展的背后，资金是企业得以生存的血液，对于房企而言，以杠杆撬动规模增长并不是一件坏事，最重要的是如何能将加杠杆带来的潜在风险把握在可控范围内，这就考验企业的现金流管控能力。

　　新力控股在这一方面可圈可点，得益于新力控股现金流的逐渐增加和长短期债务结构的调整。根据亿翰智库研究数据，2017年至2019年8月31日，新力控股的长短期债务结构在不断的优化，短期债务占总债务的比重分别为55.5%、41.7%和38.2%。2016年至2018年将现金短债比由0.35提升至1.1，完全身处安全边界以内。

　　事实上，自成立以来，新力控股一直采取审慎和系统性的财务管理方法，专注于从现金流管理和成本控制两个方面管理财务活动。

　　在现金流管理上，集团根据业务发展计划，通过对附属公司进行定期流动资金评估和每月现金结余评估来密切监察资本及现金状况。通过有效实施涵盖物业开发流程各个阶段的标准化操作程序，致力于缩短项目规划及建设、预售及交付物业项目的物业开发时间。

　　此外，集团拥有银行及其他借款以及公司债券等多元化的融资渠道，以优化资本架构及流动性。“我们相信，通过坚持审慎的成本管理，我们能够更加高效地利用我们的营运资金及保持稳健的利润率。”据介绍，新力控股采用标准化的成本控制流程及要求，以管理拿地、建设及营运成本。例如，集团通常将采购集中于选定的供应商，以更好地控制成本；设计并实施了一系列建设及采购指引及程序，旨在透过多种方法策略性地管理及控制成本，包括但不限于就若干采购活动对供应商使用仅邀约招标。2018年，新力控股住宅物业开发80%所需要的材料均通过集中采购实现。

　　新力控股方面表示，公司会持续积极监控内部资本架构、审慎管理拿地成本、建设成本、营运开支及借款的到期状况，以确保有足够现金流量偿还债务及维持稳健的流动资金水平。

　　不可否认的是，新力控股过往的成功及未来的前景与集团管理及运营团队的能力及经验密不可分。

　　据介绍，在过去的数年里，新力控股组建了一支专业且经验丰富的管理团队，其成员在房地产行业平均拥有10年的工作经验，拥有深厚的行业知识并对公司有着共同的战略愿景及对未来的积极展望。

　　为了从市场上引进更多优秀人才从而更好地促进全国性扩张，2017年6月，新力控股将总部从深圳搬迁至上海。另据了解，新力控股提供了“新力量计划”“蓄力计划”“铸力计划”“聚力计划”“竹林计划”等有价值的培训项目，帮助员工在职业生涯的不同阶段提升技能。

　　“我们引入了五种‘新五力’，包括于提供产品时保持以客户为导向的价值观，以结果为导向兼具成本效益的思维方式，为团队成员树立优秀榜样，在任何情况下均齐心协力以应对挑战，在本集团内部以及与客户及业务伙伴之间建立透明度、可信度。我们认为我们的‘新五力’代表了我们的企业文化的核心价值及竞争优势，使我们得以保持竞争优势。”在IPO招股书中，新力控股方面表示。

　　“上市后的新力控股，可谓开启了新的篇章，融资渠道会不断地打开，融资来源不断地丰富，相信随着未来规模的不断扩张，现金回款不断增多，新力控股的长短期偿债能力均会日渐增强。”亿翰智库研究指出。

责任编辑：张国帅