主动“战略换仓” 深耕区域稳健运营 中梁控股入选港股通获境内外评级点赞

原标题：主动“战略换仓” 深耕区域稳健运营 中梁控股入选港股通获境内外评级点赞

在竞争日益加剧的房地产行业中，成功登陆资本市场之后的中梁控股（02772.HK，以下简称“中梁”），上市不到一年却频频获得资本市场关注。

11月11日，中梁控股全资附属公司上海中梁地产集团有限公司，获联合信用评级有限公司于2019年11月8日给予“AA+”（展望稳定）的企业信贷评级。

不仅如此，11月8日， 恒生指数公司公布第三季度指数检讨结果(12月9日生效)，中梁控股被纳入恒生港股通指数、恒生港股通中小型股指数、恒生综合大中型股指数。

在业绩方面，中梁表现亮眼。前10月中梁实现销售金额约1145亿元，按年增长约40%，这一业绩已超过去年全年的销售额1015亿元，并完成今年1300亿元年度目标的88%。而这些成绩的背后，离不开中梁独特的阿米巴生态经营模式、前瞻性的全国化布局战略、精准产品策略等核心竞争优势。

然而，中梁管理层并不满足于此，近期中梁对组织架构等进行改革，主动进行战略调整，在高周转、强运营与降负债这三个矛盾中实现新的平衡。

稳居行业TOP20，频获权威机构认可

根据2019年10月合约销售运营数据，前10月中梁实现销售金额约1145亿元，按年增长约40%，这一业绩已超过去年全年的销售额1015亿元，并完成今年1300亿元年度目标的88%。业内人士分析认为，今年以来中梁月均销售额达114.5亿元，并显示出逐月增长的良好态势。按此趋势，基于充足的可售货值，以及未来两个月持续加大供货和推盘力度，中梁完成全年目标是大概率事件。

在克而瑞发布的《2019年1-10月中国房地产企业销售TOP100排行榜》中，中梁全口径销售金额稳居行业20强，且10月单月销售额和前十月累计销售金额分别同比上涨79%、40%，远超行业平均水平（分别为13.7%及约5%），显现出企业自去年首次跨过千亿门槛后呈现持续的高成长势头。

良好的基本面最终反应到二级市场股价表现，据wind统计，中梁近一个月的涨幅为18.17%，股价走势整体好于内房股指数。10月份股票日均成交量较9月份上涨71.27%，股票流动性提高，日均成交金额同比涨93.48%。截至今年11月7日，中梁总市值为212亿港币。

稳步提升的优异表现，也让中梁受到权威评级机构的高度认可。11月11日，中梁控股全资附属公司上海中梁地产集团有限公司，获联合信用评级有限公司于2019年11月8日给予“AA+”（展望稳定）的企业信贷评级，这是过去三个月以来，中梁控股及其附属公司所获得的第四个信用评级——今年8月，标普、惠誉、穆迪三大国际评级机构分别给予中梁控股B+、B+及B1主体评级，展望稳定，成为去年以来上市内房股中获得评级最高的上市房企。

不仅如此，11月8日， 恒生指数公司公布第三季度指数检讨结果(12月9日生效)，中梁获纳入恒生港股通指数、恒生港股通中小型股指数、恒生综合大中型股指数。中梁控股将被纳入港股通行列，这将进一步扩大其股东基础，提升股票流通性及资本市场知名度。

评级机构的青睐之外，中梁亦获得了投资伙伴的高度认可。11月5日，中梁受邀参加由中国民生银行主办的“中国不动产金融年会·2019”，并获得中国民生银行“战略民企客户”授牌。

据悉，中梁自2012年便与中国民生银行建立了良好的战略合作关系，且持续拓宽双方合作领域与范围。此外，中梁近年还持续加大了与其他金融机构的战略合作，与建设银行、浦发银行、平安银行等多家金融机构建立了“总对总”战略合作伙伴关系。

审时度势主动调整，未来持续增长可期

资本市场和金融机构的积极认可，源于中梁近年稳步提升的销售规模、持续释放的利润规模及持续降低的杠杆率等多重优势。根据公开数据，2016年、2017年及2018年全年，中梁的销售额分别为190亿、649亿、1015亿，快速突破千亿。上市以来，中梁的进步更为引人瞩目，业绩超过去年已是大概率事件。

优异表现的背后，更多的是中梁善于审时度势的成果。

11月10日，有媒体报道，中梁把此前的12个区域集团进行收缩合并，并最终成立了南方大区、北方大区、西部大区等六大区域。事实上，中梁对于组织架构的战略调整已延续数月：从今年4月开始，彼时中梁最大的区域集团浙广区域集团就吞并了同级别的浙闽粤区域集团的下属南区域公司，并制订了相关减员计划；今年8月，中梁首个大区南方大区成立，也把中梁浙广区域集团列在合并范畴之内。此外，中梁也进行了一些人事及业务板块上的调整。如今，大量的部门和高管随着架构调整发生变化，越来越多的80后以李和栗为代表的高管走到了前台。

对此，中梁方面坦言，这是为了适应市场和大势。今年上市后公司也需要稳健，这也是一种战略调整，区域属地更加明显，利于战略深耕，获取优质土储。亦有业内人士分析指出，这种调整可谓是颇富远见：在当前的市场环境中，中梁只有通过新的组织架构调整和战略，使区域集团层面通过优胜略汰提升运营质量和利润水平；在控股和地产集团层面，通过组织架构调整提升运营水平并降低管理成本，中梁在高周转、强运营与降负债这三个矛盾中实现新的平衡。

而正如中梁所言，战略调整之后，中梁的运营效率得以提升，其原本就具有的优势更为凸显。

整体来看，中梁在全国范围内的布局愈发广泛均衡。今年前10月，中梁新增115幅地块，其中超过6成位于长三角，中西部、海峡西岸以及环渤海分别占比22%、8%、6%。同时，中梁也不断夯实在中西部、环渤海、海峡西岸及珠三角等全国重要经济核心区域的战略版图，持续完善均衡稳健的“全结构布局”。

在加码重点二三线城市的战略指引下，今年以来，中梁深耕和开拓并举，不断扩大在此类城市的战略版图。一方面持续加大在苏州、宁波、重庆、成都、合肥等二线城市的深耕和渗透力度，以提升区域市场占有率；另一方面，首进西安、天津、南京、南昌、福州、贵阳、大连等重点城市，以拉开空间布局、持续优化企业投资布局结构。

另一方面，其土地储备的多元化特征更为明显，购地决策也更为严谨：在开疆拓土的同时，中梁还通过招拍挂、市场化并购、合作开发等多样化手段，拿地成本亦得到有效控制。今年前十月，中梁新增土地资源平均楼面价约4400元/平方米，较低的土地成本能有效保障企业的利润空间。

与此同时，中梁的财务结构亦得以持续优化，财务状况进一步安全稳健。公开资料显示，今年上半年，中梁持续降低负债，净负债率由期初的58.1%降至43.5%，保持行业低位；公司期末在手现金247.2亿元，短期负债144.67亿元，资金流动性充裕。

而上市以来，中梁的融资渠道在持续拓宽。今年9月，中梁成功发行首次海外美元债，并获得投资者的积极回响；9月19日，发行于2021年到期之3亿美元票据，并获得近2.5倍认购，充分体现了资本市场对企业信用的肯定及发展前景的信心；9月27日，继续增发于2021年到期之1亿美元票据。值得一提的是，票据还于香港联交所上市，并分别获穆廸及惠誉授予“B1”及“B+”评级。

而今，2019年已正式开启倒计时模式。中梁方面强调，在最后的两个月里，全体中梁人也将继续秉承奋斗精神，紧紧围绕“狠练内功、突破结构、优化组织、稳健经营”的主题，坚定不移践行“全周期导向、全结构布局、全结构模板、轮动弹钢琴、倒逼练内功”的发展方针，奋勇拼搏，向着全年目标稳步迈进。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁