减价与底价 增城单日收金60亿的羊城地市秋风

九月到来，羊城土地市场似乎也吹起了一阵秋风。

9月2日，广州迎来月内第一场土拍，来自于增城的三宗宅地集中出让，总起始价达59.97亿元，总最高限价达86.96亿元。

结局没有多出人意外，才10点开拍不久，新世界、珠江实业、华侨城便分别以底价将三宗地收入囊中，最高楼面价达12115元/平方米。

其中，位于荔城街罗岗村的211号地块由华侨城以11.47亿元摘得，楼面价为12115元/平方米。该宗地面积为3.16万平方米，容积率不大于3，建筑面积不大于9.47万平方米。

两宗位于永宁街板块的宅地则由新世界、珠江实业摘得。其中，港商新世界以底价34亿元拿下永宁街塔岗村094号宗地，楼面价10489元/平方米，地块面积为9.26万平方米，建筑面积不大于32.42万平方米，容积率不大于3.5。

广州房企珠江实业同样以底价摘得永宁街塔岗村050号地块，楼面价为10995元/平方米。该宗地面积为4.4万平方米，建筑面积不超过13.19万平方米，容积率不大于3。

备受关注的是永宁街塔岗村094号宗地。据悉，该宗地位于永宁街板块，早在一个月前，地块附近的永宁街简村村A19072号就遭遇流拍。

彼时，有市场人士指出，流拍原因一方面是定价过高，另一方面则是周边配套比较匮乏，而地块面积小、产品打造空间小。

观点地产新媒体了解，价格方面，相比于此前近1.25万元/平方米，这次入市拍卖的永宁街塔岗村094号起拍楼面价仅为1.05万元/平方米。配套方面，该宗地建面32万平方米，位于增城经济开发区的配套居住组团，且引入富士康，地块周边有较强的产业人口支持和资源。

除地块本身优势外，早在此前就有消息称，永宁街塔岗村094号地块很大概率为新世界中国意向地块。

地块出让文件显示，竞买人承诺须在地块成交后30天内，就安置物业具体位置、布局和规划设计方案等事宜与永宁街塔岗村经济联合社达成一致意见，并签订协议；未能在30日内签订上述协议的，政府有权解除出让合同，并组织地块重新出让。

这也说明，一定程度上要求该竞得房企须在塔岗村深耕许久。而有消息指出，新世界中国此前已有跟进塔岗村旧改项目，具体则涉及大旺岗社区。

最终，该地块由新世界中国以底价34亿元摘得。

相比于其他港资，新世界中国在广州尤其是增城永宁街板块的拿地并不算稀奇。追溯历史，新世界从1999年就在增城开发了新塘新世界花园。

而目前，新世界在内地正在着重发展的几个项目就包括深圳前海项目、太子湾项目、广州增城项目等。其中，广州增城项目是新世界中国2017年10月摘得的广州增城永宁街长岗村地块，斥资20.85亿元，计容建面达25万平方米；去年3月，项目正式动工建设，拟开发为集聚商业、办公、住宅及酒店的大型城市综合体，预计投资总额约50亿元。

去年6月，新世界中国还公布投资196亿在广州增城新塘新墩南安村打造占地面积约23.85万平方米的高端住宅区。

另一个重要的信号是，在去年11月一场发布会上，新世界中国宣布了要“更高调一点”、再战内地房地产市场的口号。

“新世界中国在内地的发展一直都是比较低调、稳重，到了这个时间，我们也要转得高调一点，我们应该突出自己的个性。”首席行政总裁苏仲强彼时说道：“我们会激进一点。”

深耕的广州如此，其他内地市场同样可见新世界步伐加快，如7月30日新世界以97.92亿元竞得杭州上城区商住地块，楼面价24860元/平方米。

虽三宗地块都觅得买家，但不可忽视的是，均是底价成交。

这与广州一两个月以来的土拍调性大同小异，7月22日，在广州久违的百亿土拍中，两宗地流拍、四宗地块底价成交，揽金82.22亿元；7月29日，出让的四宗地均以底价、超低溢价成交，揽金50亿元。

值得注意的是，这些或流拍或底价成交的地块，不少还正位于广州的“成交大户”增城区域，这使市场不免因此有些悲观情绪。

“这次底价成交跟市场最近变冷有关系，因为增城特别是外围地段代表已经在两个月前开始降价促销，且降价幅度较高，不少降了5-15％以上。”广州中原地产项目部总经理黄韬对观点地产新媒体表示称。

据了解，从7月伊始，增城不少楼盘被爆降价，幅度从每平方米500元至5000元不等，如新塘某楼盘毛坯价下调至2万元/平方米，降价幅度达3000-6000元/平方米。有市场人士指，这与四季度新货扎堆、开发商资金承压去化压力大等相关。

减价的不利因素不免传导到土地市场。黄韬便表示，目前广州拍地出现底价成交甚至流拍并不出奇，拍地与销售价格挂钩，销售价格变化相应也会影响拍地价格。

但总体而言，黄韬认为目前的形势还是乐观的，“能底价成交还是好事情，至少开发商愿意做，未来的地价也会出现相对稳定的局面，不至于太差。”

至于这种降温趋势将持续多久，黄韬则表示大概到年底会调整到位。

“以价换量一般要经过一个季度左右的调适，今年比较特殊，因为楼价在增城已经高了好几年了，再加上今年本身经济变化因素比较大，各方面综合起来应该在年底，跌也跌不到哪里去，目前也是处在相对平稳里面浮动。”

至此，今年已走过三分之二，羊城广州能否在接下来“金九银十”的时间窗口抓住时机，趁势迎来土地回温，则有待观察。