8月广州楼市众生相 一手成交平淡二手下滑两成

阳光家缘数据显示，8月(统计区间：7月26日-8月25日)广州网签一手住宅成交量为7292宗，环比上升3%。从5月起，广州一手成交基本维持在7000宗关口，市场交易气氛相对平淡。二手方面，客户要价相对强势，但业主降价幅度较小，客户接受意愿较低，促使成交环比下滑近两成。

此外，数据显示，上月广州全市新批供应仅5159宗，创春节月(2月)以来年内第二新低，环比下跌19%。广州中原研究发展部认为，主要原因为部分开发商在完成半年业绩冲刺后，6-8月保持“静观其变”的心态，待金九银十因应市场情况再调节推货、定价策略。

8月黄埔楼盘成交最抗跌

上月，黄埔区萝岗板块优质次新房房源充足，且价格相对低洼，需求活跃，成交持续活跃。其成交均价为31757元/平。另外，上月海珠亦有多个板块成交活跃，如海珠西板块、赤岗板块等，其成交均价分别为42151元/平、47607元/平。 另外，需要指出的是，成熟社区大盘成交表现活跃，如万科东荟城、祈福新村、富力桃园等。其成交均价分别为32690元/平、25070元/平、33961元/平。

此外，虽然8月初起部分区域楼盘打“促销牌”刺激成交，但由于部分促销项目距离市中心较远、区位条件一般，或早前定价过高目前理性回调，因此对买家刺激程度有限。

上月新增供应量增加较明显的为黄埔区，该区新批746宗，环比上升20%，其中知识城大盘万科幸福誉、龙湖双珑原著分别供应386套、174套新货。随着21号线即将贯通至天河，知识城相关项目“借”地铁开通东风，积极推货;此外，中心区荔湾、天河上月合计新增332套单位，其中荔湾新货均来自广钢南区楼盘保利东郡，天河供应均来自兰亭盛荟，得益于市场环境改善，今年资金实力较强的买家入市欲望强烈，广钢、东圃等市内热点板块提前布局，积极抢客。 成交方面，上月南沙成交十分抢眼，该区成交1538宗，环比上升62%，大盘越秀滨海新城成交514宗，占全区33%成交。

由于上月新批供应速度放缓，上月全市整体消化周期回落至9.7个月，整体库存为777.57万m，环比跌2%;成交大区南沙消化周期从上月9.6个月下跌至8.4个月，该区大盘集中、性价比高的优势越来越吸引买家置业，上月表现出供不应求的情况。

二手成交环比下滑近两成

上月二手客户要价相对强势，但业主降价幅度较小，客户接受意愿较低，促使成交环比下滑近两成;一手住宅方面，上月延续5月以来月均7000宗的成交水平，半年业绩冲刺后，目前开发商正处于推货、定价策略调整期，整体交易氛围持续平淡。

2019年8月(1-25日)广州市(不含南沙、从化)中介网签量为3643宗，较7月同期(4396宗)环比下滑17.1%;而上月二手住宅网签均价为27036元/平，基本与上月持平。

小研君认为，上月二手成交出现明显下滑主要有两方面原因：一方面，部分置业客户要价强势，而业主议价空间较窄，导致客户入市热情明显下滑。其中，天河珠江新城、白云金沙洲等板块表现尤为明显。另一方面，客户观望情绪相对浓厚，入市步伐放缓。部分客户选择观望“金九银十”市场走势后再确定入市，促使上月整体成交出现明显回落。

从各区成交情况来看，上月广州各区二手成交量均环比上月有所下降。其中，花都、荔湾两区下降幅度相对明显。1-25日分别成交616宗、174宗，环比分别下滑22.2%、19.4%。而番禺由于凭借刚需价格，加上社区大盘的优势，依旧保持领头羊的位置，1-25日共成交673宗;成交占比稳定维持在18%左右。 另外，需要指出的是，上月黄埔区降幅最少，且成交占比从5.2%上升至上月的6.0%。主要由于黄埔价格相对低洼、次新房房源充足，再加上科学城板块企业员工居住需求刺激，二手市场有较强活力。因此，黄埔整体成交有一定的抗跌性。

8月广州商铺写字楼热度有所下降

广州商铺、写字楼市场热度逐渐下降，市场成交量连续两个月下跌。 8月份商铺市场成交3.37万㎡，环比跌幅由上月的16%扩大至42%;市场新增供应微量，仅南沙、花都区若干项目供应0.46万㎡的商铺，供应量环比下跌34%。 写字楼市场8月份继续无新增供应，全市成交2.46万㎡，环比跌幅亦由上月的16%扩大至24%。

8月广州商铺市场除天河、荔湾、从化区成交录得正向增长外，其余区域成交走跌明显。 上月主力区天河中兴花园成交2套大面积社区商铺，共计0.60万㎡;金融城板块汇金中心成交0.10万平方米底商，目前项目现楼商铺售价3.6万元/㎡起。以上两项目的成交助力，使得上月天河区商铺成交量环比增长8.9倍，占全市成交量的23%。 荔湾区商铺成交增长2.6倍，主要来自广钢新城板块。而上月外围四区商铺成交量缩减4成以上，不过番禺区仍有21%的成交量贡献。从化区成交微量，增城区继上月回迁物业批量网签后，上月区域成交量缩减8成左右，各项目成交零星。

8月广州写字楼市场仅有半数区域录得成交，市场88%的销量来自外围区。 花都区依靠保利国际金融中心、广州国际空港中心两个项目的活跃成交，区域成交量环比增长6成，占比45%，两个项目分别成交0.58、0.54万㎡的甲级写字楼。

上月黄埔区写字楼成交低位回升，环比同样上涨6成，以保利鱼珠港的成交居多。 而番禺、南沙两区成交相当，约占全市的2成左右。不过南沙区市场热度下降明显，成交量缩减7成以上，仅中交汇通中心销量上榜。

公寓供需保持活跃

而公寓市场8月份集中推售动作减少，但市场仍旧保持活跃。全市共成交1967套11.51万㎡，成交量环比小幅下跌1成左右，较去年同期则有1.01倍的增长，市场连续6个月成交破十万。另公寓市场新增供应持续放量，上月入市1683套7.10万㎡，环比小幅上涨9%。

8月广州公寓市场共4个项目获得新批预售，产品均可以个人名义购买，整体成交1967套，较上月小幅下跌1成左右。 外围主力区贡献占比仍维持在6成，但整体成交环比缩减2成，仅花都区保持小幅增长，其他三个区域活跃度有所下降。 中心区占比3成，除海珠区成交保持增长外，其余区域大幅走跌。上月海珠区表现突出，若干项目录得批量网签，区域成交套数翻两番，达348套。 增城从化成交占比不足一成，但各区也有70-90套的销量。

整体而言，上月个别区域由于推盘节奏的原因销售热度正常回落，个别集中火力推售的项目则有不错的表现，跑量可观，市场供需保持活跃。