对接LPR房贷利率出炉 如何影响银行的个人房贷政策?

对接LPR房贷利率出炉 如何影响银行的个人房贷政策?
2019年08月25日 19:38 财联社

姜樊|财联社

  最新版个人住房贷款利率的最低标准出炉。今日,央行发布公告称,在改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制过程中,个人住房贷款定价基准也需从贷款基准利率转换为LPR,以更好地发挥市场作用。

  “定价基准转换后,全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR(按8月20日5年期以上LPR为4.85%);二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点(按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%)。”央行答记者表示。

  业内人士普遍认为,这样的定价实际上体现了“住房不炒”、从紧从严的政策取向,整体符合市场预期。

  然而,这将如何影响到银行自身执行的个人房贷政策?

  调整后利率是升是降?

  转接LPR贷款利率后的利率,央行指出,与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。不过,人民银行分支机构将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加点下限。与改革前相比,居民家庭申请个人住房贷款,利息支出基本不受影响。

  根据中原地产的数据显示,目前,大部分银行执行的是首套房贷基准上浮10-20%,二套房贷上浮20-30%。

  “这符合新政策要求。对目前市场来说,政策不会导致利率上行。”中原地产首席分析师张大伟分析认为,对于当下房地产按照贷款市场看,首套房贷利率过高,大部分执行的利率都在5.39%以上,这从政策预期看,后续有降低的可能性。

  张大伟认为,如果说二套房贷款利率是涉嫌投资投机,按照现在国内大部分城市针对首套房贷款的认定标准,首套房贷款的肯定都是没有贷款过的刚需。未来政策应该针对这部分群体有定向的平稳利率。

  不过,新网银行首席研究员董希淼则认为,在“住房不炒”的大背景下,房贷利率可能不会下降,而且还有可能更高一些。“全国的情况不太一样,而央行的标准是最低线。个人房贷利率因城施策,重点城市的房贷利率则可能更高。”

  交通银行金融研究中心首席金融分析师鄂永健则认为,人行各地分支行会结合各地情况,规定加点下限。因此,新的个人住房贷款利率得以保持稳定,既不下降,也不会明显增加利息负担。该举措有利于在推动企业贷款利率下降的同时,避免房地产市场过热,充分体现了不以刺激房地产为短期刺激手段的意图。

  此外,中国银行首席研究员周景彤表示,周期最短为1年,这个与以往政策一致,但重新定价时以当月市场报价利率为定价基准。未来房贷利率会更加突出体现地域性、货币政策和各银行的信贷策略,不同地区、不同客户和不同时期房贷利率的差别会更大。

  实际上,此前央行举行针对LPR改革的媒体沟通会上,相关负责人对房贷利率已经有所表态,“有一点是肯定的,房贷的利率不下降。”

  新老划断如何影响购房人?

  此次央行公布新的利率政策,实际上目的在于和LPR报价机制紧密衔接,同时突出住房贷款的行业特点和政策导向,而非所谓的降息或升息。而根据LPR定价的房贷利率,也是针对“新发放商业性个人住房贷款利率”,所以对已有的按揭贷款利率并无影响。

  而对于新申请或正在申请的购房人这次新政又当如何影响呢?

  央行有关负责人在答记者问时表示,2019年10月8日前,已经发放和已经签订合同但未发放的贷款仍按原合同执行。

  央行表示,2019年10月8日是定价基准转换日。在此之前,贷款银行需修改贷款合同,改造升级系统,组织员工培训,同时,采取各种方式为客户做好宣传解释工作,以确保转换过程平稳有序。

  周景彤表示,央行此举是“新老划断”,新发生商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成,已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款,仍按原合同约定执行。

  民生银行研究院分析师王静文也认为,这种新老划断不会改变以往存量贷款尤其是住房抵押贷款的定价方式,可以避免对房地产市场产生剧烈冲击。

  此外,对于房贷利率的放款,张大伟认为,目前看大部分城市的房贷利率、放款周期基本平稳,有轻微波动,但主流是平稳。“最近央行多次要求各银行限制违规资金流入房地产,但对于正常的按揭贷款并没有政策收紧,大部分城市房贷利率是平稳的。”

责任编辑:王帅

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