宝龙地产:下半年将谨慎拿地,拟分拆轻资产业务上市

宝龙地产:下半年将谨慎拿地,拟分拆轻资产业务上市
2019年08月24日 18:31 界面

原标题:宝龙地产:下半年将谨慎拿地,拟分拆轻资产业务上市 来源:财联社

文 | 财联社 王海春

披露2019半年业绩的前两天,宝龙地产(01238.HK)正式公告,公司的商业管理板块将单独在香港联交所上市。

就拆分商业管理及商业资产,宝龙地产总裁许华芳在8月23日的业绩会上表示,商业的资产端仍在地产控股里,此次进行分拆的,主要是轻资产业务。此外,许华芳称,宝龙没有冲规模的冲动。

拟从宝龙地产分拆出去的宝龙商业管理,资产规模仅为21.3亿元,只相当于宝龙地产1421.6亿元总资产的零头。宝龙商业管理在招股书中披露,分拆完成上市后,宝龙地产预计拥有宝龙商业管理不少于50%的权益,宝龙商业管理仍为宝龙地产的附属公司。

而分拆轻资产业务之后,宝龙地产何时会推进商业在资产端的分拆,并拟定适合与其相适应的公司商业、住宅在内整体发展的策略,目前仍存在诸多不确定因素。

降低三四线城市拿地力度

宝龙地产公布的2019上半年业绩显示,至今年6月底,宝龙地产销售额292亿元,较去年同期163.4亿元增长78.7%。

上海一家房产机构分析师指出,宝龙地产已有及待开发商业项目占比很高,该公司一直将自己定位为一家以商业地产为主的企业,但近几年住宅投资和开发的力度有所加强。

许华芳介绍,下半年宝龙地产将开业6个商场,今年预计有45个商场开业,而未来三年将有64家商场开业。不过对于推进商业资产上市,许华芳表示公司也希望越快越好,但目前还没有时间表。

在销售端,住宅成为宝龙地产今年上半年销售额的主要来源。在今年上半年合计292亿元的销售额中,住宅销售额约233.3亿元,商业物业销售金额约58.8亿元。

“宝龙地产的收入中,此前商业占了相当大比例,如何对冲商业项目过缓的周转率给公司带来的压力,也是业界所关注的一个话题。从最新公布的业绩来看,增加住宅项目的销售比重,成为加快投资资金周转的一种方式。不过宝龙地产的商业资产和投资如果占比仍然很高,可能仍需其它措施予以配合。”上述分析师告诉财联社记者。

值得关注的是,在收入增长的同时,宝龙地产上半年分部业绩和项目的个别列项,出现少量亏损。

该公司2019半年报的分部业绩显示,今年上半年物业开发收入104.9亿元,但分占联营公司除税后亏损约5102万元;宝龙地产集团的分占联营公司除税后的亏损约5094万元。

此外,至今年六月底,宝龙地产录得重估收益约8.1亿元,较去年同期减少约18.9%。对于这种变化,宝龙地产方面称,重估收益主要反映了回顾期内市场租金的增幅相对平缓。

对于接下来的动作,许华芳在业绩会上表示,下半年宝龙地产将适当促销,同时谨慎拿地,降低在三四线城市拿地力度。

“上半年已完成年初设定500亿元销售目标的七成,公司将销售目标提高至550亿元。” 宝龙地产在半年报中称。

半年报还显示,期内宝龙地产净负债比率为91.4%。在借款总额中,一年内到期的借款约125.4亿元,一年后到期借款约370.5亿元。

在投资上,宝龙地产上半年在杭州、宁波、泰州等城市新增土储总建筑面积约310万平方米。至今年六月底,宝龙地产土地储备约2440万平方米,其中开发中物业约1580万平方米,持作未来开发物业860万平方米。现有土储中约七成位于长三角。

轻资产业务规模仅21.3亿元

8月20日,宝龙地产对外公布了商业管理公司分拆计划。从宝龙地产中被分拆的业务,主要从事商业运营及物业管理服务,属于一项轻资产业务。

“附属公司宝龙商业管理被分拆后,将在联交所主板独立上市,联交所已确认可进行分拆。”宝龙地产方面表示。

宝龙商业管理的历史可追溯至1993年,最早为控股股东宝龙控股提供辅助物业支持,2007年将业务扩展至商业运营,2014年开始为独立第三方提供商业运营服务。

事实上,宝龙商业管理的资产规模并不大。据宝龙商业管理递交的招股书显示,至今年四月底,宝龙商业管理在34个城市管理43个物业,总在管建筑面积约980万平方米;公司资产总值约21.3亿元,而2018年宝龙商业管理的收入约12亿元。

对于分拆的原因,宝龙地产方面表示,商业管理已增长至可独立上市的规模。分拆及独立上市将为宝龙地产及股东提供机会,使被分拆业务的投资价值得以变现。

“分拆后,宝龙地产与宝龙商业管理将专注各自业务发展、策略规划及更有效分配资源。由于业务板块更加独立,对管理架构调整后将提高决策,更有利于把握商业机会。”宝龙地产方面称。

宝龙商业管理招股书显示,过往记录期内,其提供的物业管理服务,曾出现部分物业亏损的情况。对于亏损的原因,宝龙商业管理解释,“主要由于管理费收款率低,业主不愿意缴付服务费。”

对于扭转前述物业亏损,宝龙商业管理表示,2018年通过设立十个区域管理办公室,来监管指定区域内所有物业的管理,以及实行质量控制及业务扩展计划。

不过,宝龙商业管理在招股书中坦陈,“这些提高物业管理服务的工作未必奏效,从而会对经营业绩及财务状况造成不利影响。”

此外,在过往记录期内,宝龙商业管理若干附属公司没有为雇员缴纳住房公积金,或全额缴纳社保。至2019年四月底,未付的社保及住房公积金总额,分别为480万元及250万元,当期对这一不合规事件产生的潜在负债,做出150万元拨备。

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