杭州公寓市场多了许多“神户型”

最近，杭州酒店式公寓市场似乎又闹猛起来，尤其是户型卖点上，以前的LOFT、“双钥匙”都不算稀奇了，60多平方米做“三钥匙”“四钥匙”的产品接踵面市，而且总价几乎都在两百多万元，似乎要给日渐萎靡的酒店式公寓市场再打一针鸡血。

  “多钥匙”户型越来越多

  去年，杭州酒店式公寓中的LOFT产品就掀起了一股“双钥匙”风潮，就是将上下两层分割成独立的两个套房，各自配备独立的厅房厨卫。这种产品的一大推销卖点，就是对投资客来说，支付一套公寓的成本，可将房子分租给两户不同的租客，达到租金收益最大化。像去年的三墩紫荆花城（推广名：浙港国际）、东方世贸城、云潮美誉商务中心（推广名：和昌云潮）等都有类似的产品。

  最近，继“双钥匙”之后，杭州市场上先后出现了“三钥匙”，甚至极致的“四钥匙”产品，颇为惹人关注。上周，我们就实地探访了位于三墩北紫金港科技城的绿城·西溪深蓝（推广名）以及西投滨江·五幸银座（推广名）两个项目。

  号称首创“三钥匙”户型的绿城·西溪深蓝位于浙大网新产业园内，共有500多套精装LOFT，主力户型是33-65平方米，层高4.75米。除了绿城出品这一品牌背书外，“三钥匙”以及性价比是这个项目最大的看点。售楼部现场分别做了两套样板房，一套约34平方米的普通LOFT产品，另一套就是约65平方米的“三钥匙”户型。所谓的“三钥匙”就是进门后除了玄关为公共空间，一楼有单独的厨卫和卧室，二楼则是分割了南北两个带厨卫的套间，可以分租给三个租客，也可以成为楼下办公、楼上休息的小型工作室。

  销售人员表示，单价上60多平方米的产品可能比普通LOFT还低一些，总价控制在200多万元，而30多平方米的产品总价基本在100多万元。据悉，上周末绿城·西溪深蓝已经首批开盘80多套房源，目前去化过半。

  距离绿城·西溪深蓝十多分钟车程、位于紫西花语城（推广名：中国铁建·西湖国际城）对面的西投滨江·五幸银座还没正式开盘，但多套实体样板房已经开放，从20多平方米到60多平方米，层高4.79米。最极致的就是65平方米“四钥匙”户型，做出了5个房间，其中4个房间自带卫生间，但厨房为公共空间，每个房间并不大。除了“四钥匙”，25平方米的小户型也做到了“双钥匙”，双层套间设计，独立水电卫浴，还留出了走入式收纳空间。

  据销售介绍，这批酒店式公寓的总价也会在100万元左右到两百多万元。

  “神户型”背后是大跌的成交量

  今年年中，就有机构给出了杭州酒店式公寓的成交数据，统计显示，2018年上半年杭州市区（不含临安、富阳，下同）酒店式公寓成交19178套，下半年迅速下滑至9348套，而今年上半年，杭州市区酒店式公寓共成交8943套，同比降幅达53.4%，相当于腰斩。

  与此同时，销售酒店式公寓的佣金在上涨。有媒体曝出，今年上半年酒店式公寓成交排名前三的云潮美誉商务中心（推广名：和昌云潮），套均总价120万元左右，大部分房源是中介带看成交，每套房源佣金8万元；而2017年前后，类似的酒店式公寓产品，每套佣金一般不超过4万元。

  我们在走访一些在售的酒店式公寓项目时也发现，几乎所有项目都开启了中介分销模式，而且同时有多家公司进驻，对于意向客户更是采取“人盯人”战术，销售压力显而易见。

  “竞品多、市场下滑、租金回报率低等因素导致现在的酒店式公寓并不好卖。”一位销售人员直言。由于酒店式公寓这类产品以投资类客群为主，租金回报率是他们最看重的，但前几年行情大好，连带酒店式公寓价格上涨，随着租赁市场转冷，收益率下降，不少投资客开始观望；同时，在住宅调控政策趋紧的情况下，许多开发商转向开发酒店式公寓产品，以致市场同类产品一下子多了不少，在行情下行期，去化艰难。

  也正是在这样的背景下，各类让租金收益最大化的“神户型”应运而生。

  租金真的能“翻倍”吗？

  作为最大的卖点，现实中“双钥匙”“多钥匙”户型真的能如销售说辞那样租金翻倍吗？从已经交付的项目租赁情况来看，“双钥匙”租金虽然在同类产品中占优，但却并不如开发商宣传的那么乐观。

  首先，“双钥匙”这个概念还没有真正触动租赁市场。

  三墩紫荆花城（推广名：浙港国际）是紫金港板块的酒店式公寓，其中部分户型为“双钥匙”产品。当我们以租客身份向附近中介了解租金水平时，他一下子就“识破”了，因为真正的租客根本不会提“双钥匙”，只问一室或者两室什么价格。

  他介绍说，现在马上要开学了，周边租赁开始慢慢回暖了，浙港国际2室2厅的租金大概在5000-5200元/月、2室1厅的4000-4500元/月、3室2厅的6000元/月左右。“你说的‘双钥匙’应该就是这批3室的，比其他是贵一点，但是翻倍绝对不可能，毕竟里面每个房间都不大。”

  另一位从事租赁业务超过5年的中介也表示，双钥匙、多钥匙都还是噱头多于实际，租客最关注的点不在这里。“男孩子租房看价格为主，要求高一点的女孩子一般也就只要求套间，条件好一点的直接租单间的酒店式公寓。”在他看来，多钥匙户型就是多个套间，依然没有改变“合租”这个根本属性。所谓“提高私密性”，也只是在同等价位下的一个加分项而已。

  事实上，杭州早就出现过类似“双钥匙”的产品，就是业主自行将LOFT产品分割成两层。但最终由于居住感受差、建筑安全等多种因素，并没有受到市场青睐，不少甚至最终不得不改回原来的样子。

  其次，无论双钥匙还是多钥匙，本质都仍是酒店式公寓。众所周知，酒店式公寓存在不能落户、无法就近入学、不通煤气、商用水电价格贵等问题。而多钥匙产品，有部分还因为要照顾合租用户而违规私接水电分表，存在隐患。

  第三，自杭州成为租赁试点城市以来，租赁市场发展迅速，供需关系正在发生改变。

  市住保房管局公布的第一批住房租赁试点企业培育名单显示，杭州的长租公寓品牌已经超过43家。杭州市住房租赁监管服务平台公布的租赁企业挂牌房源量排行榜中，前三名的总量就超过了18万套（间）。再加上陆续交付的回迁安置房、蓝领公寓、公租房、人才公寓和近年新建的商品房小区等，潜在供应巨大。

  在这样的供需背景下，酒店式公寓的租金水平想要维持在较高水平显然不易。不过也不能“一刀切”看问题，不同区域、不同条件的产品，在后期租赁市场的受欢迎程度存在较大差异。比如滨江部分楼盘因为具有“网红效应”或者一些地铁口、配套全的小区，租金回报率就相对较高。