“限墅令”再升级 未来别墅“稀为贵”？

　　原标题：“限墅令”再升级，未来别墅“稀为贵”？

　　8月13日，东莞市自然资源局正式印发《东莞市加强居住项目规划管理指导意见》（以下简称“指导意见”），要求居住项目内严禁建设别墅，特别是低层及多层住宅严禁变相建设为别墅。同时重点管控中心城区和轨道站点TOD地区，禁止规划布局层数低住宅。

　　《指导意见》适用于建设用地上开发建设的居住项目：居住用地、居住+商业（或其他类别规划用地）的混合用地。8月13日前建设工程设计方案已获批的建设项目，按照已批方案进行建设，或在不改变原规则总体布局结构的前提下申请方案微调的，继续执行原审批标准，继续执行原审批标准，不适用本指导意见。

　　根据《指导意见》规定，按照高低有别，分类处理的原则对居住项目内住宅建筑进行分区域，分类型管控。

　　其中对重点地区严格管控（南城，东城，莞城，万江）跟轨道交通TOD地区等高密度发展区域，应坚持节约集约利用土地，禁止规划布局层数低的住宅，但对一般地区适度管控，为保持正常延续性、适应市场客观需求，允许规划少部分层数低的住宅，同时通过限制该类住宅规模。值得一提的是重点提到居住项目内严禁建设别墅，低层及多层住宅严禁变相建设为别墅。

　　对于其他一般地区，允许规划保留少部分层数低的住宅，同时通过限制该类住宅的占地规模，降低对土地资源的占用。

　　位于其他地区的居住用地和居住混合用地（一类居住用地除外），如根据项目实际开发情况，确须规划建设低层住宅以及多层联排式住宅的，指导意见对该类住宅建筑基底面积总和占项目总用地面积的比例进行严格限制，应不大于在规划条件中约定的居住用地占项目总用地面积的比例上限值的10%。

　　今年4月，国土部发布《住房和城乡建设部关于别墅项目建设审批有关事项的通知》，要求各省市立即暂停办理本行政区域内有关别墅项目建设审批手续，并对已建、在建、在批、待建、待批的别墅项目做好梳理等工作。

　　限墅令下达后，福建、山东、黑龙江等地省住建厅也转发了“禁墅令”，立即暂停别墅项目审批，且对违法违规别墅清查整治。

　　福建省转发《住房城乡建设部关于别墅项目建设审批有关事项的通知》，并要求各设区市建设局立即暂停办理本行政区域内有关别墅项目建设审批手续，对已建、在建、在批、待批的别墅项目做好梳理工作。

　　黑龙江省住房和城乡建设厅发布《关于报送违建别墅有关情况的通知》提出，“按住房和城乡建设部对别墅项目进行梳理的紧急通知要求，为全面了解掌握全省各地别墅情况，为下一步做好我省违建别墅清理各项工作奠定基础”，各市（地）住房和城乡建设局就2003年以来别墅项目建设情况进行全面清理排查。

　　排查内容包括：2003年以来的别墅项目情况，党的十八大以来的别墅项目情况，违建别墅项目情况等。

　　此外，福建省宁德市住房和城乡建设厅也发布关于转发福建省住建厅转发住房部关于别墅项目建设审批的通知。

　　4月24日，贵州省住房和城乡建设厅也发布了关于别墅项目建设审批有关事项的通知。

　　历年出台的“限墅令：

　　1994年——为提高土地利用率，我国就出台规定限制别墅用地。

　　2003年——国土资源部明确表示：将对别墅项目、高尔夫项目进行限制。

　　2005年——发改委发布的《产业结构调整指导目录》规定，别墅类项目、高尔夫球场被限，政府禁止投资，投资管理部门不予审批、核准或备案，各金融机构不得发放贷款。

　　2006年——国土资源部发文：从即日起一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续。

　　2008年——国务院下发《关于促进节约集约用地的通知》，其中明确要求合理安排住宅用地，继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应。防止大套型商品房多占土地。

　　2010年——发布《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，严禁向别墅供地。

　　2012年——国土资源部、国家发改委联合印发《限制用地项目目录（2012年本）》和《禁止用地项目目（2012年本）》，明确提出住宅项目容积率不得低于1.0的标准，从操作层面将纯别墅挡在门外。

　　2016年——国土资源部表示：全国各地将停止审批别墅类供地和办理相关手续，对联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批也将进一步控制，再次强调了“禁墅令”。

　　2019年——《住房和城乡建设部关于别墅项目建设审批有关事项的通知》立即暂停办理有关别墅项目建设审批手续，并对已建、在建、在批、待建、待批的别墅项目做好梳理等工作。

　　2019年8月13日，东莞市自然资源局印发了《东莞市加强居住项目规划管理指导意见》。

　　南京别墅市场

　　南京现代别墅开发的历史可以追溯到上世纪90年代，当时出现了豪宅帝豪花园、东方花园等最早一批别墅产品。

　　早期出现

　　南京别墅早期出现在90年代，位于紫金山脚下，享受钟山风景区的自然风光，如钟山高尔夫、阳光聚宝山庄、紫园、紫庐等项目。

　　▲钟山高尔夫

　　中期发展

　　进入21世纪，南京中产阶层逐步壮大，经济型别墅的需求逐渐扩大。于是出现了江宁百家湖别墅区以及三山别墅群等。

　　▲百家湖·印象威尼斯

　　蓬勃壮大

　　随着社会的发展，交通的便捷，个人意识的不断觉醒，开始追求自然环境的稀缺性，南京别墅群体又逐步向老山、珍珠泉等自然资源丰富的区域发展。甚至于南京的都市圈句容、扬州、安徽皖南等区域也成为了别墅的选址之处。

　　▲金基九月森林

　　南京别墅市场格局已逐渐形成了以江宁、江北为主，市区及其他周边区域为辅的局面。

　　过去二十几年，“限墅令”出台非常多，但因为没有限制高低配等规定，作用相对有限。而且过去只管独栋，如今管控范围更广，力度更大，未来别墅项目的供应将会大幅度减少。

　　但以前别墅的投资升值性不高，如果未来别墅项目不再供应，所谓“物以稀为贵”，价格会不会反而上涨了呢．．．

责任编辑：鲍一凡