招商物业“搭乘”中航善达 有望成为A股物业龙头

原标题：招商物业“搭乘”中航善达 有望成为A股物业龙头

文｜解红娟

近日，中航善达发布年中报，公告显示，中航善达2019年上半年实现营业收入25.80亿元，较上年同期减少2.1亿元，下降7.66%，实现归母净利润8481万元，同比下降32.61%，其中地产业务实现净利润-2463万元，物业管理业务实现净利润1.03亿元。

中航善达“去地产化”，发力物业

从营业收入占比来看，物业管理业务共实现营业收入19.96亿元，同比增长21.19%，占公司营业收入的77.36%；房地产开发与经营共实现营业收入4.5亿元，同比下降55.70%，占公司营业收入的17.48%；

建筑业（楼宇工程）共实现营业收入6,305万元，同比下降4.8%，占公司营业收入的2.44%；服务业及其他共实现营业收入7,012万元，同比增长11.50%，占公司营业收入的2.72%。

据公告披露，营收的下降主要系本期房地产开发营业收入较上年同期减少所致。事实上，这并不是中航善达第一次出现房地产开发营业收入减少的情况，在五年时间里，中航善达的房地产开发业务共出现了四次营收下降的情况。

年报显示，在2014年至2018年期间，中航善达的房地产开发业务共实现营业收入分别为35.95亿元、35.92亿元、37.96亿元、28.08亿元、27亿元，占比分别为57.74%、65.08%、60.03%、47.65%、40.61%。

受营收占比、增长预期下调的影响，2016年，中航善达开始筹划重大资产重组与战略转型，“去地产化”和推动物业管理业务转型升级就成为重中之重。

中航善达将发展增速放在了物业管理业务上面，年报显示，在2014年至2018年期间，中航善达的物业管理业务共实现营业收入13.72亿元、 17.75亿元、22.92亿元、28.67亿元、37.18亿元。

在营收不断上涨的同时，物业管理的占比也在不断上升，分别为22.04%、32.16%、36.25%、48.65%、55.87%。在2019年上半年中，物业管理在营收上的占比更是高达77.36%，实现营业收入 19.96亿元，同比增长 21.19%。

招商蛇口“搭乘”中航善达

物业赛道上，万科、中海、金地、绿城、碧桂园已经成功占得一席。

物业管理行业竞争进一步加剧，开发商分拆旗下物业上市更是成为趋势。据21世纪经济报道记者统计，自2018年2月雅居乐旗下物业雅生活上市以来，物业板块上市热潮不断，一年半内，拆分上市的物业公司就有8家。

截至目前，上市的物业公司共计14家。其中，不乏碧桂园、中海、新城等强势房企物业，亦包括中小房企花样年、佳兆业、奥园、绿城、旭辉等下属物业公司。

招商蛇口也想“搭乘”中航善达，帮助旗下物业顺利实现弯道超车。

早在4月15日，招商局蛇口工业区控股股份有限公司公告宣布，其拟筹划支付现金协议受让中航国际控股股份有限公司(简称“中航国际控股”)持有的中航善达股份有限公司(简称“中航善达”)22.35%股份。同时，招商蛇口将以持有的招商局物业管理有限公司(简称“招商物业”)100%股权认购中航善达非公开发行股份。

7月25日，国务院国资委同意中航国际控股将其持有的中航善达22.35%股权转让给招商蛇口，目前就只剩下中航国际控股股东大会这最后一个关口。而近期中航善达频频修订的各种规则，就在为顺利完成招商蛇口的收购案做准备。

据了解，截至2018年年底，招商物业总资产为16.98亿元，年营业收入29.2亿元，拥有下属机构61家，在管物业超过500个，服务项目面积超7500万平方米。

值得注意的是，中航物业在物业管理上的储备也极为丰厚。截至2019年6月，中航物业全国物业管理项目613个，管理面积7,634万平方米，业务辐射到珠三角、长三角、华中、华北、华南各个区域。

以此推算，一旦顺利重组，招商物业与中航善达的合并管理项目将超过1113个，管理规模达1.51亿平方米。

从房企分拆旗下物业上市的企业来看，截至2018年12月31日，碧桂园服务收费管理面积为1.81亿平方米，中海达到1.41亿平方米，永升生活服务物业的合约建筑面积约为6560万平方米。

1.51亿平的规模，在行业的排名靠前。天风证券发布中航善达的研报指出，虽然中航物业整体营收因开发业务收缩略有下降，但物业营收增长21%、物管面积增加37%、物管净利润达到5.16%，未来如果和招商物业重组成功，有望成为A股物业龙头。