直击业绩会 | 旭辉林峰：天要下雨，娘要嫁人，做好自己就够了

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2019年旭辉控股中期业绩会现场

8月13日，旭辉控股发布中期业绩公告，2019年上半年，公司实现合约销售金额884.4亿元，签约回款率高达95%;实现核心净利润28.7亿元，核心净利润率达14.3%;公司股东权益应占溢利31.94亿元，同比减少6.6%。

随着一城一策的房地产调控政策的展开，融资收紧、竞争加剧，房地产市场逐步进入一个新的长周期，不少业内人士认为，在此大环境下，房企即将面临前所未有的挑战。

“天要下雨，娘要嫁人，我们只要做好自己就够了。”在旭辉集团行政总裁林峰看来，这对旭辉而言，未尝不是一件好事，因为未来的整体环境，必将有利于运营高效、产品符合主流市场、有品牌、财务状况良好的企业发展。因此，他坚信“不论行业怎么调控，都是房地产最好的时代”。

下一个“长三角”

2019年上半年，旭辉实现合约销售884.4亿元，同比增长34%，继续保持稳健高速的增长态势。1-7月，旭辉的合约销售额超过1000亿元，相较于年初既定的1900亿目标已完成过半。

数据显示，上半年合约销售中，90%来自一二线及准二线、强三线城市，销售额突破百亿的浙江、江苏、北京、上海四大区域中，三个都位于长三角地区。

不过需要指出的是，旭辉的粤港澳大湾区拓展已初见成效。通过“合作开发+旧城改造”的模式，旭辉已进入最具发展潜力的8个城市，合计锁定逾30个项目，总建面约600万平方米。此外，其还在广州成立了旧改公司，完成签订6个村的旧改协议，潜在土储货值丰厚，展现出在大湾区的可持续发展能力。

由于受开发周期的影响，目前的数据结构体现的多是企业过去几年布局。林峰指出，旭辉目前的全国化布局已渐渐铺开，其中大湾区将是下一个焦点。不久之后，大湾区所扮演的角色将越来越重，甚至有望成为下一个“长三角”。

下半年放缓拿地

在拿地方面，除了继续遵循“逆周期”策略之外，旭辉也在积极拓展“多元化补仓”渠道，从去年四季度到今年一季度，接连在多个一二线城市以较低成本获取土地。

例如，一二级联动拿地方面，旭辉成功获取武汉52万平方米曙光村纯住宅地块、太原252万方三给智慧新城项目、石家庄长安区45万平方米294项目等一系列“粮仓”项目。数据显示，旭辉1-7月新增土储中近四成来自非招拍挂渠道，权益占比也上升至74%，未来将带动销售权益占比进一步提升。

财报显示，截至6月30日，旭辉集团总建筑面积已达6300万平方米，总货值9800亿元，今年下半年可售货值2300亿元。

林峰认为，这对旭辉而言，是一个比较适中的土储规模，因此，公司下半年将有计划地放慢拿地节奏。

旭辉集团行政总裁林峰

“在未来因城施策的指导下，全国各地的土地增值率都不会很高，因此合适的土储才是最好的。土储过高就会过多地占用企业流动资金，而过低则可能影响正常的开发经营节奏。”林峰表示。

回款率达95%

财务数据显示，截至2019年上半年，旭辉加权平均融资成本5.9%，净负债率69.5%，均优于行业平均水平，现金存量较2018年底增加22%至543亿元，一年内到期短债占比18%，现金短债比为3.3。同时，旭辉上半年共提前主动赎回4亿美元境外优先票据，外币负债比例下降至39%。

因此，国际评级机构标普认为，企业债务结构良好，偿债能力优越，提升旭辉评级至BB，展望稳定。

面对国内日趋收紧的融资环境，尤其是近期对于ABS、房地产信托等调控政策的影响，林峰表示，旭辉“几乎丝毫不受影响”，因为ABS、房地产信托等融资方式在企业整体资金来源中占比不过1-2%，绝大多数还是来源于企业自身销售回款，只要企业自身不出现问题，受到此类政策的影响就会变得非常小。

值得注意的是，今年上半年，旭辉签约销售回款率较2018年上升8个百分点，高达95%，处于行业高位。

长租“最好的时代”?

继永升物业上市之后，旭辉旗下长租品牌旭辉领寓的发展也颇受业内关注，在年初业绩会上，旭辉更是定下了“今年拟达到8万间”的目标。

不过，有业内人士指出，长租公寓在经历了前两年的火热后，已越来越淡出人们的视线，特别是今年以来，全国各地长租暴雷事件频出，以及“租金过高”等热点受到大众和监管部门广泛关注，目前，愿意继续投资长租领域的企业已经越来越少。

但林峰却认为，“这个最坏的时代恰恰也是最好的时代。”近年来的长租暴雷事件，恰恰使得这个行业逐渐回归理性，长租公寓不再像过去那般，所有的竞争者都不计成本地进驻，造成违背商业规律的恶性竞争。

林峰表示，用互联网概念做一个规模估值套现，一旦估值跟不上，企业的自身造血能力是跟不上的。“旭辉的自身能力毋庸置疑，很多金融机构以及政府会把一些长租公寓委托给我们。旭辉领寓的发展速度很快，并且有信心能够在上海排名第一的情况下进一步提升质量和数量。”

(国际金融报记者 张志峰)