“棚改”地产国企 打造了一个“网红盘”

原标题：“棚改”地产国企 打造了一个“网红盘”

文｜谢斯临

深圳景田片区的“网红盘”天健天骄将于8月入市销售，开盘前已引起一波市场价值讨论，售价是否跨越10万元/平方米，将被作为评判深圳限价政策的风向。

限价政策之外，天健天骄还将成为考验改善型客户是否充足的“试金石”。在深圳房地产市场，由于自有住房率低的问题，房地产市场想要活跃起来，往往需要改善“换房”一族开始行动之外，才会带来后续的连锁交易。

与这个网红盘相比，这个由最早深圳特区基建工程兵转业而来、承接深圳市政工程的地产公司，始终没有太多名气，位置优越的土地储备和棚改任务，天健的地产业务在近两年有所上升。

天健天骄位于莲花路与景田路交汇处西南侧，占地面积3.4万平方米，总建面约30万平方米。项目距离地铁2号线、9号线景田站400米，地理位置优越，紧邻福田中心区及香蜜湖豪宅片区。同时，天健天骄自带一所9班幼儿园，配建30班6年制荔园外国语小学（北校区），荔园作为深圳老牌名校自然为项目增加一定吸引力。

得益于紧邻香蜜湖的优势，天健天骄产品打造上突出高端定位，对外宣传口径上也强调豪宅说法，但仍有几个缺点较为值得注意。一是楼盘南北两个方向各有一加油站，影响观感；二是中学学区为福田科技中学，排名较为一般；三是户型结构虽然方正、四平八稳，然而实用率不高，90-122平方米仅做两房，169平方米做三房。

整体而言，天健天骄虽说不至于与香蜜湖平起平坐，但区位优势相对而言还是非常明显。周边二手房均价在7万元左右，如缔梦园二手房均价约为7.2万元/平方米、万科金色家园二手房均价8.5万元/平方米，且楼龄普遍超过15年，大部分为2000年前后开盘项目。天健天骄暂未拿到预售证，无法确定具体价格，价格大概在10万元/平方米左右，精装修费用不包含在内。

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天健天骄开发商为天健集团(000090.SZ)，是一家深圳市国资委控股的上市公司，最早在1983年由基建工程兵302团深圳集体转业，建立深圳市市政工程公司。1993年6家市政公司全资子公司合并重组，组建了天健实业股份有限公司，并于1997年正式发起设立天健集团，1999年在深圳证券交易所上市。

6家市政公司发展成为目前天健集团下属三个板块，即城市建设业务、综合开发业务、城市服务业务。

天健原本从市政工程起家，城市建设业务向来是天健的主要业务。天健是市属国企中唯一具有市政公用工程总承包特级资质、唯一拥有盾构设备的企业，主要业务涵盖市政道路、高速公路、桥梁隧道等市政工程，土石方、地基与基础工程等建筑工程及轨道交通工程等。2018年报显示，天健城市建设业务实现营业收入67.34 亿元，占营业收入的 54%，同比增长44%。

1988年开始，天健进入房地产开发领域，目前仍是市属国企中唯一一家有自主施工能力的地产企业，现已布局深圳、广州、惠州、上海、长沙等七大城市，累计开发面积超550万平方米。2018年地产开发实现销售收入43.76亿元，占比35.1%，同比增长92.8%。

城市服务主要包含基础设施管养，棚户区改造及商业运营、物业服务，2018年这部分收入达13.6亿元，占比10.9%。其中较为值得注意的是，天健在2016年成立深圳首家棚改公司，接下罗湖“二线插花地”棚户区改造项目。

深圳“棚改”是政府主导的一种城市更新方式，旨在对一些地质灾害威胁区域、老旧小区、城中村进行改造，由政府出面主导、天健等国企进行实施，改造建设完成后的房屋除了返还给村民之外，全部为保障型住房，没有对外出售的商品房。

2016年4月28日，天健集团与罗湖区住建局签署了《罗湖区“二线插花地”棚户区改造政府购买服务合同》，正式确定天健为棚改服务商。合同显示，位于龙岗区与罗湖区交界处的二线插花地属于崩塌、滑坡地质灾害高易发区，存在严重公共安全隐患，木棉岭片区、布心片区、玉龙片区合计约1392栋建筑、132.4万平方米建筑面积的改造工作交由天健集团进行。

棚改区域将全部拆除重建为回迁房和政府保障性住房，天健集团需完成报批报建、谈判签约、拆除、过渡期安置及回迁安置等一系列工作。预计总投资额为150亿元，天健集团将分批收取最终审定总投资额6%的服务费。

2016年12月20日，二线插花地棚改项目正式开始全面签约和房屋拆除；2017年12月底已基本拆除完毕，项目进入正式开工建设阶段。近日界面楼谈走访发现，木棉岭片区、布心片区均已进入动工阶段，正在进行边坡支护、基坑支护等施工工作，玉龙片区由于规划原因，自拆除之后未有较大动作。

天健集团年报显示，深圳市天健棚改投资发展有限公司分别在2017年、2018年取得营业收入1.14亿元、1.42亿元。天健集团在2018年1月与宝安人才安居公司合作，取得宝安38区新乐花园、39区海乐花园棚户区改造项目。

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除棚户区改造之外，天健还大量介入其他城市更新项目，如天健天骄就是天健工业园旧改项目，还有华富工业区项目已申报立项完成意愿公示，粤通大院目已申报立项，龙华布龙路小区已完成确权工作。紧邻天健天骄的香蜜新村、市政大院，天健也在积极介入当中。

2018年10月10日，天健分别以10.6亿元、5.2亿元的价格拿下于广州黄埔区长岭居、增城区中新镇的两宗土地，增加土地储备。不过在天健数量不多的土地储备中，深圳西丽汽车城项目现因为规划原因陷入停滞。

最早在2015年10月14日，天健以20.58亿元的价格竞得南山区曙光片区T505-0066宗地，该地块用途为现代物流用地，总面积为9.05万平方米，建筑面积为19.92万平方米，土地使用年限为30年。原本预期于2016年开始动工建设，后期由于受限于西丽高铁枢纽规划的影响，现已改为足球场运营。

2018年，天健地产开发业务实现签约金额57.8亿元，主要位于深圳、南宁、上海三个城市，由于天健市属国企的背景，天健在深圳项目的毛利率高达70%以上，项目获取成本较低。目前情况来看，天健缺乏土地储备项目，更多是以深圳本土城市更新为主，前几年在外拿地较多，如上海区域在2018年就贡献营业收入14.9亿元，占比34%，但现在天健在上海已无土地储备，仅剩尾盘在售。

不难看出，市属国企的背景既有优势，也有劣势。一方面能帮助企业以更低的成本获取土地，另一方面也限制天健的扩张规模，从2018年年报透露出，天健将以推动大建工、大管养、大棚改“三大平台”的构建，致力于将天健集团打造成为城市建设与城市服务领域的专业性领军企业。

这样来看，未来天健或将在市政工程、棚改上面花费更多精力，地产业务实属“副业”。