南京商改住乱象：元创控股旗下紫晶未来城陷退房风波

　　原标题：南京“商改住”乱象频出 元创控股集团旗下紫晶未来城陷退房风波

　　本报实习记者 郭阳琛 记者 刘颂辉 南京 上海报道

　　5.3米挑高绝版公寓、一层用两层；双钥匙创新结构，一套变两套……元创控股集团紫晶未来城昔日购房时的承诺一一落空，让这家江苏本地名企遭遇业主集中申请退房的境地。

　　“本可以上个月就搬进‘欢乐港’楼上，现在却一点都不欢乐。”近日，多名南京市六合区紫晶未来城·荣寓的购房者向《中国经营报》记者反映，两年前在该项目购买的“公寓”，实际交付却“无法住人”。

　　近日，开发商南京龙津房地产开发有限公司（以下简称“南京龙津公司”）发布《关于欢乐广场B块塔楼部分业主诉求的补偿办法》。该补偿办法表示，双方将签订《补充协议》赔偿违约金，并承诺在交付时间不迟于今年10月29日。同时，根据各房屋梁、柱、窗户、层高等不同情况，给予业主一万元至两万五千元不等的补偿，并免除两年物业费。

　　南京市六合区住房保障和房产局相关负责人告诉记者，六合区政府对此事高度重视，多次召开协调会。

　　南京龙津公司成立于南京市六合区，由江苏元创投资有限公司董事长冯志强实际控制。在紫晶未来城业主协调会上，冯志强对业主代表明确表示，愿意与业主协商退房退还购房本金，但退房后双方概不追究相互责任。

　　记者注意到，事实上，除了江苏本土开发商涉及“商改住”维权，上半年，南京亦有多家房企因此“吞苦果”。

　　无法入住的“公寓”

　　公开资料显示，紫晶未来城·荣寓位于南京市六合区雄州西路与龙津南路交汇处，紧靠六合最大的商业综合体“欢乐港”与地跌S8号线雄州站，地处六合的黄金地段，号称“六合区的新街口”。

　　两年前，家住南京市建邺区的蒋丽（化名）被紫晶未来城的广告所吸引，想购买一套“公寓”供父母养老。

　　蒋丽告诉记者，置业顾问承诺会统一进行4000元/平方米精装修，通过上下分层户型空间可以增加110%，双钥匙结构使得一套房子可以收两份租金。正因如此她才会毫不犹豫地购买了一套51平方米的“公寓”，价格超过2万元/平方米。而在当时，周边的普通住宅价格也仅仅1万多元/平方米。

　　由于生意上的投资，蒋丽一时拿不出五成首付。让人意外的是，南京龙津公司却表示“最低可以一成首付”。为此，2017年11月16日，蒋丽签署了一份借款金额为397000元的《借款协议》，出借方为张解。

　　协议显示，以上借款自2018年1月2日借出，至2019年6月1日前一次性还清，“利息总共为5000元，但都是开发商出的”。就在5月30日，蒋丽还清了剩余的四成。

　　据蒋丽回忆，此外还签约了认购协议、预售合同、正式合同、装修委托协议四份合同，但文件很多重要信息都是空白横线，“大部分信息是之后才打上去的，简直就像是空白合同”。

　　业主集体提交给六合区人民政府的诉求信称，“开发商以先备案、帮助办贷款为由，变相强迫业主在空白格式合同上签名，合同的印章印文与打印文字的朱墨时序、为迎合签名和公章位置而导致字体大小不一、黏贴纸张不规范、未盖骑缝章等。”

　　7月16日，记者工地现场走访发现，购房者反映的T2、T3、T4三栋楼，每层大约有18户“公寓”。在随机走访的5层中，除了T2楼的7层已基本装修完毕，其余部分基本处于毛坯状态，地面上堆满了黄沙、石子等建筑材料。

　　由于窗户少且小，“公寓”内较为闷热、味道刺鼻，记者进去5分钟便大汗淋漓，15分钟后有些恶心干呕。据业主介绍，T4楼1114等部分“公寓”两层从上至下没有一扇开放式窗户，以至于需要24小时打开中央空调新风系统。每套“公寓”上下层各有一个卫生间，一层还配有厨房。

　　南京龙津相关负责人表示，保证每家每户都能通上民水民电和燃气。“房屋交付后，需要业主自行向相关部门提出书面申请。开发商会配合业主，相关部门上门检查确定是居住用途的可以进行改造。”

　　对于业主意见最大的柱、梁“占地面积过大”“布局不合理”等问题，南京龙津公司工程部负责人陈勇告诉记者，承重柱与横梁是房屋结构所必需的部分，为了保障安全绝不可能随意加以改动。

　　漫漫退房路

　　早在今年3月份，有部分业主发现紫晶未来城存在的问题，陆陆续续开始维权，只是“收效甚微”。直到6月25日南京龙津公司发布延期交房公告，大量业主到工地现场看房后，发现装修进程缓慢，与之前项目的宣传和样板间相差过大，从而萌生退房的计划。截至目前，业主自发组织的维权聊天群已超过400人。

　　7月12日，南京龙津公司发布《关于欢乐广场B块塔楼部分业主诉求的补偿办法》。对于不选择退房的业主，双方将签订《补充协议》赔偿违约金，并承诺在交付时间不迟于2019年10月29日，否则业主有权解除合同。同时，根据各房屋梁、柱、窗户、层高等不同情况，给予一万元至两万五千元不等的补偿，并免除两年物业费或停车费。

　　该补偿办法显示，对于拟解除合同的业主，将根据双方签约的《南京市商品房预售合同》的约定，就解决方案进行协商，达成一致意见的将办理解约手续，否则业主可以通过司法途径解决。

　　据多名业主透露，7月15日，江苏元创控股集团董事长冯志强与数位业主代表在六合区信访办达成协议。在紫晶未来城房屋交付时，若业主对房屋不满意希望退房，可获得购房款的全部本金。这一说法得到了六合区住房保障和房产局的证实：“冯董事长在区里召开的协调会明确表示愿意协商退房，并出具了相关补偿方案，承诺按月支付违约金。”

　　“我们也不知道登记了是不是就算认可了开放商的方案，现在退房只能退回本金，团购费和利息加起来20多万元，这损失谁来补偿？”蒋丽说。

　　对此，7月17日，南京龙津公司总经理冯先生接受记者采访时说，目前工程项目已经结束，而装修是业主委托第三方施工的，如果业主现在需要退房只能按照法律渠道处理。

　　六合区住房保障和房产局相关负责人表示，针对业主提出的银行贷款利息和团购费问题，已于17日向六合区副区长王春江做了反馈，相关部门也向开发商南京龙津公司转达了业主需求，“我们会持续督促南京龙津公司，争取早日拿出一个具体明细的解决方案”。

　　“商改住”困局

　　时间回拨到两年前，2017年3月，南京市规划局、国土资源局、住房保障和房产局三部门联合发布《关于加强商业办公等非住宅类建筑项目管理的通知》。

　　该通知显示，商业办公类非住宅类建筑，其室内建筑功能除土地出让合同约定可配建酒店式公寓外，其余一律不得标注酒店式公寓功能。此外，应严格按照规划用途经营使用，不得擅自改变用途、不得利用层高加建隔层，并在认购书和购房合同中与购房人明确约定。

　　此后，南京市规划局发布《南京市建设工程设计方案审查相关办法》。该办法指出，商业、办公、研发类建筑（不包括酒店、公寓和宿舍等具有居住功能的建筑）不得设计成单元式办公、公寓式办公等“类住宅”建筑。

　　不过，面对上述禁令，南京“商改住”问题仍屡禁不止。记者梳理发现，从2019年1月至今，南京鼓楼、雨花台、江宁、浦口等区均被曝有涉嫌“商改住”的乱象，包括德旭西雅宸、宝隆时代广场、中粮·悦天地、花样年·喜年中心、C12国际中心等数十个楼盘。

　　一位长期关注南京楼市的业内人士告诉记者，相关“商改住”项目“爆雷”后，会引发大量业主的退房“浪潮”。但在众多项目中，目前只有花样年·喜年中心、宝隆时代广场等少数项目在业主维权后退房，“大多数是不了了之，开发商只是给予少许赔偿”。

　　对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，出现违规“商改住”的现象，本质上还是此类物业不限购的因素吸引了部分购房需求。“这也说明南京商业地产去化周期较长，使得相关房企积极去库存，进而出现此类扭曲的做法。”

　　这一观点得到了数据上的印证。据同策南京发布的《2019年上半年度南京房地产市场分析报告》，今年上半年南京商业市场供应41.72万平方米，成交30.26万平方米，成交价24381元/平方米。相比2018年，上半年商业市场供销规模萎缩明显。

　　严跃进表示，类似试水“商改租”的做法，实际上也是后续房地产市场的一个导向。租赁市场需要积极增加供应面积，而同时商业地产改造后也实现了去库存，但也要防范明租实售的乱象。

　　对于避免陷入违规“商改住”“商改租”的困局，严跃进置评称，在相关项目销售过程中，一定要强调此类项目没有居住功能。“应该在这一条款上让业主主动签字，促使业主进行更为理性的购房行为，而政府有关部门也需要以此防范开发商的虚假宣传。”

责任编辑：李思阳