祥生地产三四线拿地占比超80%   信托融资成本高或遇流动性风险

●长江商报记者 江楚雅

109亿元、325亿元、620亿元、1071亿元。江浙地区黑马房企祥生地产用四年时间销售规模就突破了千亿，增长了近10倍。

长江商报记者注意到，祥生地产的飞速发展得益于布局三四线城市和高周转运营模式。2018年初，祥生地产前副总裁俞国勤曾公开表示，公司项目80%布局在三四线城市。截至2017年底，祥生地产在售的60个项目中，除4个位于杭州外，其余56个均位于三四线城市。

重仓三四线城市的同时，祥生地产加速高周转。2016年祥生地产曾提出“36781”的快周转策略，即3个月内动工、6个月开盘、开盘销售去化70%、一个月后去化达80%、1年现金流归正。最新周转目标为“1478”，即1个月开工，四个月开盘，首次去化率达70%，8个月现金流回正。

“祥生地产通过高周转抓住了三四线市场这波红利，也有助于这几年其在此类领域积极运转。”财经评论员严跃进向长江商报记者表示，随着三四线城市红利消退，祥生地产风险递增，抗风险能力也会受到考验。

销售额四年破千亿

祥生地产起家于绍兴市下辖的县级诸暨市，在诸暨素有“一座诸暨城，半部祥生史”的说法。2014年，祥生地产将自己的大本营从四线小县城诸暨迁到了杭州，确立“立足杭州，生辉上海，深耕苏浙皖，辐射全国”的城市布局原则。当年销售规模仅为90亿元。

随后，祥生地产销售开始提速，2015-2018年销售金额分别为109亿元、325亿元、620亿元和1029亿元。

在中指研究院发布的的《2019年1-5月中国房地产企业销售业绩TOP100》榜单上，祥生地产以463.6亿元的成绩位列第23名。

祥生地产是坚定的三四线布局者。2018年初，祥生地产前副总裁俞国勤曾公开表示，公司项目80%布局在三四线城市。截至2017年底，祥生地产在售的60个项目中，除4个位于杭州外，其余56个均位于三四线城市。

2019年祥生地产确定了“1+1+X”战略，即浙江+泛长三角+重点潜力城市布局。资料显示，目前祥生地产已经布局了50多个城市，现在同时在操盘的项目超150个；不含小镇，公司土地储备已经超过了1万亩。

不过，近期祥生地产回应媒体采访时，又表示目前的业务布局是一个比较良性的结构，“祥生只是看上去布局都在三四线城市，但事实上，杭州和上海的库存占比达到52%”。

重仓三四线城市的同时，祥生地产加速高周转。2016年祥生地产曾提出“36781”的快周转策略，即3个月内动工、6个月开盘、开盘销售去化70%、一个月后去化达80%、1年现金流归正；到了2017年，祥生地产进一步提高周转速度，提出了“25710”的策略，即2个月内动工、5个月内开盘、开盘当日销售去化70%、10个月内现金流归正。

以杭州钱塘新语项目为例，祥生地产从拿地到首次开盘用了不到4个月时间，湖州悦山湖项目从拿地到开盘也仅用了5个月。

财经评论员严跃进认为，祥生地产通过紧凑的项目开发，促进回款率的提高，其在拿地等方面可以抓住更多新的机会。

业内人士向长江商报记者表示，三四线城市楼市的火热，更多的是基于中央棚改政策的支撑，特别是国家开发银行等金融机构对棚改的资金支持力度。但是银行向市场投放这么多基础货币毕竟也不是长久之计。在这样的情况下，升温快降温也很快，房企今年要慎重在三四线城市高溢价拿地，并且还要加强市场研究，才能确保利润。

信托融资成本高或遇流动性风险

在房企融资趋严的背景下，“筹钱”并不容易。从暂停部分房企境内发债、ABS融资，到严控房地产信托规模，再到房企美元债发行遭遇压力，今年二季度以来，各个渠道地产融资均出现不同程度收紧。

而作为一家非上市房企，没有资本市场的支持，祥生地产融资渠道较为单一。公司前总裁赵红卫曾在接受媒体采访时表示：“很大一部分采用银行、信托、私募形式，随着公司发展，祥生运用发债、ABS等模式融资，进一步扩大融资渠道，降低融资成本。”

据了解，目前祥生地产已成立5家合作平台，去年3月还与杭州工商信托签约共同出资设立了50亿元的地产基金，赵红卫曾表示，未来祥生地产不排除变身一家混合所有制的大型房企。此外，祥生地产的融资方式很大一部分利用银行、信托、私募等进行发债、ABS融资，进一步扩大融资渠道，降低融资成本。

融资成本方面，祥生信托融资成本相对较高。2018年9月27日，祥生地产在平安信托办理了7亿的信托融资，预期年化收利率为9.8%，用于对邹城祥生房地产开发有限公司项目的开发建设。9月17日，爱建信托作为资金托管行为祥生东台项目发行了一个预计收益为8.3-8.8%的信托产品。9月18日，粤财信托为祥生衢州悦海棠项目发行了一个8.3-9.3%的信托产品。

业内认为，从祥生当前信托融资收益率来看，祥生的信托融资成本相对来说要高一些。除了成本高，依赖信托融资的企业如果遇到流动性问题，风险也会更大。

人事变动频繁

进入千亿俱乐部后，祥生地产进行了人事调整。

2019年3月，陈弘倪接替赵红卫成为祥生地产集团总裁，陈弘倪是祥生实业集团创始人陈国祥的儿子。

地产二代走到台前的同时，祥生地产进行了一场从上到下的人事大调整。

7月11日，祥生地产集团任命王家文为地产集团副总裁兼任环沪区域总裁，其汇报上级为集团总裁。

事实上，王家文的加入仅是近年来祥生地产高层动荡的缩影。

据悉，自从2017年下半年起，祥生地产中高管就开始频繁换血。包括副总裁级的杨万全离职；副总裁俞国勤离职加盟奥克斯地产任总裁；原分管成本招采的赵磊义不再分管，转而改任集团重难点工作组组长；业绩贡献突出的杭嘉城市公司副总经理董宜确认离职。

同时加入祥生地产的职业经理人包括，来自绿地的周琦嘉任营销客服副总裁；来自正荣的陈建熙任设计成本副总裁；来自融创的韩波任工程副总裁；来自正荣地产的刘翔任副总裁；来中南置地的白皓任副总裁；还新来了几个储备区域总；多个职能中心的负责人也有变化。

而在高管大变动的同时，今年祥生组织架构也大变动了。目前，变成了浙北、浙南、浙东、苏皖、安徽、环沪、内蒙古7大区域平台和39个项目集群的架构。集团总部—区域平台—项目集群(含事业部及直管项目)，强调“精总部、强一线、快集群”。

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