袁春：鸿坤的“双圈”实践

　　李悦

　　2019年6月5日，在经济观察报主办的中国蓝筹年会上，鸿坤地产集团总裁袁春发表了《鸿坤地产“双圈战略“的实践探索》的主题演讲。

　　鸿坤的双圈战略即指“都市圈+生态圈”战略。

　　都市圈指向区域选择，鸿坤持续深耕的区域是京津冀、长三角、粤港澳大湾区以及海南城市群；

　　生态圈指向业务选择，基于资本、产业、文旅和地产四大业务板块，通过产业协同、生态整合，为都市圈赋能，为用户创造更多价值。

　　对纷纷向城市运营商转型的房企来说，上述两个选择可谓行业共识，但是具体到实操层面，能够坚定地将二者结合起来的成功案例并不多见，鸿坤地产集团在北京西红门的实践可谓样本，并且，这一模式正在全国落地开花。

　　理想之城

　　“理想城”是鸿坤地产开发的一条住宅产品线，如果把这个案名放大到整个西红门区域，也毫无违和感。

　　从2004年开始，鸿坤作为一级开发商深入到北京市大兴区西红门的整体开发建设中。如今，以鸿坤集团总部为起点，鸿坤曦望山、鸿坤林语墅、鸿坤理想城、鸿坤广场、鸿坤新都荟、鸿坤体育公园、鸿坤金融谷等全业态矩阵，共同构成了鸿坤的西红门“理想城”。

　　20分钟的步行半径内，有住宅、有产业、有丰富的生活商业配套、体育休闲配套和教育医疗配套，职住一体的生活理想，可以在这里轻松实现。

　　一个真实的案例是，有人购买了鸿坤的住宅后，因为喜欢这一片区，随后跳槽到鸿坤集团工作，消灭了早晚高峰通勤的烦恼，生活幸福感有了质的飞跃。

　　这也许就是城市运营商的价值所在，居住只是最基本的需求维度，中国过去十多年的房地产发展一直在填补这一课，在此之上，人们还需要更多的配套来满足社交和自我实现的需求，这是当下中国的城市规划和房地产开发面临的崭新课题。

　　在传统的住宅开发链条里，房子交付意味着开发周期的结束，但在城市运营商的视角下，房子交付仅仅是一个开始，开发商们已经有意识地在填补城市社区在商业和教育上的欠缺，不过，鸿坤在北京西红门做的城市综合开发，将它和一般的城市运营商鲜明地区别开来，它要做“创新型城市运营商”。

　　创新型城市运营商

　　城市运营商的提法，几乎每一家开发商都在提，但在城市运营前加上创新定语的房企却不多。“创新的核心是产业协同。”袁春解释，过往，我们提城市运营商还停留在住宅、社区、商业、物业的范畴内，离产业比较远。

　　袁春介绍，5年前，大兴区进行产业升级，着手淘汰落后及污染的产能，鸿坤作为该区域的一二级开发商，开始介入到这场产业升级中，随着介入地加深，鸿坤发现，产业和传统地产之间是可以连接的，人们的居住和工作可以在同一个区域。

　　袁春坦陈，这一模式做起来远比做单一住宅复杂得多，因为产业受宏观经济、地方政策等影响较大，相应地，对运营商的要求也非常高。

　　首先，产业的作用不言而喻，它可以同时解决两方面的问题，一是就业，二是长期的税收，所以，创新型的城市运营必须形成一个整体化的方案，从地方政府的角度考虑城市功能和经济发展需要，鸿坤在北京很多布局都是集中在信息技术、智能制造、生命健康、能源环保、现代服务等几大领域。

　　其次，要形成整体方案必然需要产业IP资源支撑，这是传统住宅开发商的弱项，一方面，鸿坤采取了强强联合的方式，产业IP擅长产业聚集，鸿坤擅长土地获取和建造，双方从各自专业的角度去考察能否把产业园落地；另一方面，鸿坤也做了很多产业投资，所投的50余家企业中10余家企业已经上市。

　　第三，城市运营的时间周期和住宅开发完全不同，这是十年做一件事和两年做一件事的区别，当然是十年做一件事要考虑的更多，比如时间成本、人员成本等等。袁春很明确地表示，做生态圈，肯定要看十年，不看十年，别做。

　　第四，要真正做到产业协同并不容易，生态圈中的每个板块都对应着一个独立的商业逻辑，怎样将他们串接起来，两两之间能够产生化学反应，为客户创造更多的价值，这是一门崭新的功课。

　　如果把以上四点综合起来看，会发现其中包含了无数的不确定性，鸿坤西红门样本能够落地生根，证明了这一模式的逻辑可行，如何将西红门模式复制，复制到哪儿，就牵扯到鸿坤的都市圈战略了。

　　都市圈

　　鸿坤的都市圈的战略是，持续深耕京津冀、长三角、粤港澳大湾区以及海南城市群，形成全国化布局基础上的都市圈聚合效应。

　　西红门样本在北京落地开花之后，已经开始辐射全国，2017年，鸿坤进入上海，延续西红门的产业协同做法，位于闵行区的动力时代产业园区，以高端制造为主，今年即将开园。位于粤港澳大湾区的项目也在紧张的筹备建设过程中。

　　京津冀、长三角、粤港澳大湾区人口多，经济总量大，人均GDP高，购买力强，是房地产的兵家必争之地，同时，调控政策严格、消费者要求高，想要拿到座次，必得有过人之处。

　　鸿坤在京津冀耕耘多年，不仅早已做好战略卡位，对客户的研究也非常深入。

　　当前，京津冀都市圈在快速形成的过程中，区域产业、人口、配套也在发生显著变化，尤其是作为城市发展最重要因素的人口，变化尤甚。

　　鸿坤的客户研究显示，近年来，固安、香河、廊坊和涿州已经吸纳了环京一半以上的外溢客户，成为环京市场名副其实的第一梯队。

　　在调研过程中，鸿坤了解到，经过前几轮楼市的上升期，燕郊、大厂房价远高于环京其他区域，加之环京客户本身就具有可转移性，不少客户转移到了地理位置与交通条件相对成熟的香河等区域。

　　由于最低都是县级以上编制区域，固安、香河、廊坊和涿州在产业、交通、商业等方面都有详尽和合理的规划，且基础设施更全面，更具承载优势产业的基础。尤其是固安、香河、廊坊是北京新机场、城市副中心以及雄安新区的直接辐射区，更是各项重大利好和重要资源的第一承接区域。

　　此外，产业和人口的直接承载物就是土地，因此土地市场的活跃程度也能作为区域发展情况的一个重要判断项。固安、香河、廊坊和涿州在调控期内的土地供应上明显多于其他环京区域。

　　鸿坤对京津冀区域长期看好，但袁春也并不讳言环京区域受到的限购影响，他表示，经过调研发现，环京区域投资需求受限购影响的比例在30%，投资客迅速下降，外溢的自住需求更大，从这个角度来讲，现在环京楼市的价格非常理性。

　　袁春认为，对企业来说客户是最重要的，把客户研究清楚，就可以掌握客户的核心需求，抢得盈利空间，房地产行业虽然市场很大，但竞争激烈，把头低下来，多看看脚下的路，看看目前的客户，心态会好很多。

　　对于消费者来说，谁不想住在配套完善的理想之城中呢？