推进缓慢 资金承压 京基深圳旧改之困

　　推进缓慢 资金承压 京基深圳旧改之困

　　翁榕涛,童海华

　　沉寂许久的深圳蔡屋围旧改项目迎来了新的进展，项目的投资方京基集团有限公司（下称“京基集团”）不仅正在推动深圳市内多个核心地段城中村旧改，还计划在蔡屋围旧改区域内打造两座超600米高的摩天大楼，堪称大手笔。

　　5月10日，京基集团与蔡屋围股份公司正式启动城中村私宅物业的签约工作，并预计2019年内部分项目将实现动工。资料显示，京基集团负责的蔡屋围城市更新统筹片区项目位于罗湖区桂园街道，总面积约33公顷，主要包括蔡屋围城中村、清庆新村、晶都酒店、寰宇大厦等区域。

　　《中国经营报》记者近日走访蔡屋围统筹片区发现，在京基集团开设的蔡屋围城市更新办公室外面，有多位村民业主出入，他们向记者表示，目前正在和京基方面洽谈拆迁签约确权的事情。

　　早在2013年8月，蔡屋围城市更新统筹片区正式被深圳市政府纳入《2013年深圳市城市更新单元计划第一批计划》，但多年过去，拆迁工作进程仍较为缓慢。

　　突围多年旧改困局

　　一栋超过700米的大楼有望在深圳市罗湖区蔡屋围建成，这栋大楼的高度将超过632米高的上海中心大厦，成为中国排名第一、世界排名第二的高楼。

　　此前按照权威部门的批复，蔡屋围统筹片区的晶都酒店地块和寰宇大厦地块将分别建超过700米和630米的摩天大楼。京基集团和京基地产董事长陈华曾表示，未来的蔡屋围继地王大厦、京基100大厦之后，将再度诞生海拔700米的深圳新地标。

　　近日记者走访发现，蔡屋围南村等多栋城中村房屋已贴上京基集团的封条，并在房屋外墙喷上了红漆“拆”字，有房东在楼房门口贴上告示，写明“为响应政府号召推进旧改工作，本栋楼将于6月30日前全部搬迁，请各租户配合进行清空和结算”。

　　蔡屋围统筹片区改造项目又被细分为南区、中区、北区，蔡屋围七至十坊成为南片区改造的先发区域。 有村民业主告诉记者，目前蔡屋围整个城中村都要进行拆除，对外也不再出租房屋，今年内可能会先拆一部分。记者致电负责该事情的罗湖区桂园街道办事处人士，对方表示没有领导授权，不方便透露旧改项目实际进展。

　　实际上，2004年京基集团就与蔡屋围股份公司签署相关协议，京基集团将蔡屋围城中村近4.6万平方米的土地（包括宅基地）进行改造，当时京基集团打算建设深圳市第一高楼——即后来的京基100大厦，但在拆迁过程中遇到钉子户索要高额赔偿，历时3年未能推进。

　　当时京基集团方面开出的补偿价格是6500元/平方米，而有业主却要求16000元/平方米的补偿金，最终京基集团让步，在交付钉子户1200万元的补偿金后，于2007年成功启动了京基100大厦的建设工程，这座楼高441米的大厦也成为了深圳的新地标。公开资料显示，京基100耗时近4年时间建成，建筑造价为50亿元。

　　以京基100大厦造价计算，预计蔡屋围区域未来两栋大厦建成将耗资超过100亿元，这还未算入拆迁补偿的费用。而公开资料显示，截至2017年12月31日，京基集团的货币资金余额为45.79亿元，总资产为520.44亿元。本报记者就公司自有资金能否覆盖旧改成本等问题致函京基集团相关负责人，对方表示蔡屋围旧改项目主要靠自有资金，但同时也有国开行、股份制银行贷款等融资渠道。

　　中国财政科学研究院应用经济学博士盘和林向记者分析，蔡屋围旧改区域处于深圳城区核心地带，以深圳的经济活力，应该不愁销售。当前对于地产融资也不是随心所欲，京基集团应该会在银行融资、海外融资等多渠道筹集资金。

　　资金承压 多渠道融资

　　资料显示，初创于1994年的京基集团是集房地产、酒店、金融、餐饮经营等产业于一体的大型多元化集团，其旗下还拥有目前深圳第一高楼的京基100大楼。

　　京基集团以开发城市更新项目为主，从公开信息来看，其迄今已在深圳获取了多个旧改项目，除蔡屋围旧改项目以外，还包括长源村、珠光村、沙一村以及水贝村等12个旧改项目。

　　不过，旧改项目的推进并不容易。京基集团方面曾表示，拆除重建类的城市更新项目的开发时间受多项因素的影响而变化，从签订合作协议到项目建设完成，周期一般为5~8年。

　　京基集团的资金情况并不十分乐观。公开资料显示，2015年、2016年、2017年，京基集团总资产分别为494.78亿元、538.89亿元、520.44亿元；总负债分别为296.69亿元、325.73亿元、319.92亿元，负债率分别为59.96%、60.44%、61.47%。

　　此外，2015年、2016年、2017年京基集团实现营业收入分别为95.69亿元、129.77亿元、85.19亿元；实现归属于母公司股东的净利润分别为15.14亿元、8.54亿元、2.87亿元，呈现逐年下滑趋势。

　　随着旧改项目的推进，京基地产对资金的需求也在扩大，需要不断开拓融资渠道。早在2016年，京基集团就获得中信银行300亿元授信额度，主要用于推动城市更新项目的开发、优质资产收购、所持有物业的经营性融资需求等。此外，京基地产当年亦申请面向合格投资者公开发行不超过 80 亿元的公司债券，但最终并未成功发行。

　　同策集团首席分析师张宏伟指出，旧改项目前期投入的资金量比较大，自有资金不足可以通过几种方式解决，一是整体出售一部分资产；二是如果项目运营情况比较好，可以通过资产证券化来实现自持物业的退出；三是在建工程的抵押，或者是通过各个渠道的合作获得融资。

　　发行ABS也是京基扩充融资的方式之一。今年5月21日，据深交所信息披露，平安不动产-招创-京基集团酒店资产支持专项计划项目状态更新为“已接收反馈意见”。记者查阅公告显示，该债权类别为ABS，拟发行金额为32.2亿元，发行人为深圳市京基资本管理有限公司，承销商/管理人为招商证券资产管理有限公司。

　　京基公司在入股上市公司不久后，就将其持有的多数股权进行质押。在深交所发给深圳市康达尔（集团）股份有限公司（000048.SZ，下称“康达尔”）的问询函中提及，截至2018年末，京基集团将持有的1.63亿股中1.24亿股予以质押。到2019年5月8日，京基集团将持有的康达尔的股份100%质押，若按目前*ST康达股价19.46元/股计算，京基集团通过质押全部股权能获得31.72亿元资金。

　　频繁入股上市公司

　　对于京基而言，要做好旧改项目的推进，离不开资本上的运作。业内人士认为，一方面，京基集团近年来通过股权投资获益颇丰；另一方面，在入股*ST康达、阳光新业地产股份有限公司（000608.SZ，下称“阳光股份”）的过程中，京基也获得了低成本土地以及有机会谋求借壳上市。

　　从2013年起，京基集团开始低调“举牌”康达尔，一路增持至31.65%，并在要约收购后增至41.65%，成为康达尔事实上的实际控制人。京基的强势并购，旨在谋求控制康达尔丰厚的土地储备。

　　5月13日公告显示，康达尔聘请京基集团旗下京基地产为自建楼盘山海上园二期2、6、7栋，以及山海上园三期、四期开发建设提供全过程综合管理服务及全案策略营销与销售服务，可售建筑面积约33万平方米，货值上百亿元。康达尔此前终止了与中建一局239亿元的合同，紧接着便将地产项目委托给京基集团“操盘”。

　　在入主康达尔成功后，京基近期再度在资本市场上掀起波澜。

　　3月26日，阳光股份发布公告称，收到公司第一大股东ETERNAL PROSPERITY《通知函》，ETERNAL PROSPERITY告知，因其正在与京基集团筹划转让其持有的本公司29.12%股份事项，尚未与交易对手方签署框架协议，该事项尚在筹划期存在不确定性。

　　深交所针对京基集团对阳光股份的收购发出了问询函，阳光股份在回应深交所中指出，其正在逐步退出房地产开发业务，近几年来没有开发新的楼盘，公司未来业务将主要聚焦在京津沪地区不良、低效资产的收购、改造、提升和退出，报告期内，公司住宅、商住等开发库存销售为北京阳光上东及成都锦尚项目尾房和车位的销售。

　　从财报方面看，阳光股份目前业绩并不理想。其2018年年报显示，报告期内，阳光股份营收为2.89亿元，同比下降45.95%，扣非后净利润为-1.12亿元，同比大幅下滑190.08%。

　　京基集团创始人陈华之子陈家荣曾公开表示，自己正尝试协助集团获取更低的融资成本和融资渠道，让房地产主业得到更多的灵活性和流动性，也开始加大对其他高新科技互联网行业的投资，并且运用在平安证券的工作经验去推进集团旗下其他业务板块的上市计划。

　　财经评论员严跃进表示，京基入股上市公司，不排除也是为了获取更多的土地储备，同时寻找优质的壳公司进行上市。从此类借壳等角度看，也说明其壳资源相对好，本身拥有较多的土地资源和社会资源，若可以借壳，也利好土地资源的盘活。

　　微信图片_20190605185700.jpg

责任编辑：张国帅