光明地产延期回复上交所问询 完成业绩承诺后营收、净利润双降

光明地产延期回复上交所问询 完成业绩承诺后营收、净利润双降

　　华夏时报（chinatimes.net.cn）记者李贝贝 上海报道

　　重组3年有余，光明房地产集团股份有限公司（600708.SH，以下简称“光明地产”）在完成业绩承诺后的首个新财年（2018年）交出了一份收入和净利润“双降”的业绩报告。

　　针对2018年年度报告中的存货减值、盈利能力、资金往来、重组业绩不佳等多个问题，上海证券交易所（以下简称“上交所”）日前向光明地产发出问询函。

　　就上述问题，《华夏时报》记者联系了光明地产相关负责人。光明地产集团郑姓证券事务代表回应称，目前不方便接受采访，但公司正在积极准备上交所的提问，会在上交所规定的时间里以公告形式发布。

　　而在5月17日于上海举办的2018年股东大会上，光明地产董事长兼党委书记、总裁沈宏泽就业绩、布局、转型等多个问题向股东进行了说明。沈宏泽称，对光明地产2019年的业绩充满信心，但不会过度强调规模。在做好房地产主业这个“底板”的基础上，光明地产将坚持转型。但沈宏泽直言，距离成功仍需时日：“转型路上，请给我们一点时间。”

业绩下滑、现金流吃紧

　　最近一段时间，监管机构频繁向房企下发问询函，重组3年有余、但未能借资源整合扩大市场份额的上海本土房企光明地产亦在其列。

　　5月10日，上交所向光明地产发出《关于对光明房地产集团股份有限公司2018年年度报告的事后审核问询函》（上证公函[2019]0602 号）（下称 “问询函”），要求后者在5月17日之前对重组标的业绩、存货减值、盈利能力的可持续性及资金往来这四大问题进行回复，同时按要求对定期报告作相应修订和披露。

　　在这份问询函中，重组标的业绩成为上交所重点关注的问题。

　　问询函透露，2015 年，光明地产重组置入农工商房地产（集团）股份有限公司（以下简称“农房集团”）及其子公司上海农工商房地产置业有限公司（以下简称农房置业）的全部股权，标的原股东承诺农房集团和农房置业2015年至2017年合计实际净利润分别不低于35.13亿元和9842.99万元。农房集团三年实际实现利润36.87亿元，完成率仅为104.95，其中部分业绩承诺通过向关联方出售项目公司股权或资产实现。

　　业绩承诺期后第一年，农房集团和农房置业分别实现归母净利润18.41亿元和63.71万元，同比下降15.12%和99.41%。此外，业绩承诺期间公司利息资本化率均超过70%且逐年上升，但在业绩承诺完成期后利息资本化率大幅下降，仅约为54.67%。

　　另一方面，光明地产盈利能力的可持续性也令人生疑：年报显示，公司2018年实现营业收入204.94亿元，同比下降1.53%；归母净利润 14.18 亿元，同比下降27.17%，增速较上年下降119.72个百分点，其中公司向关联方出售丽水路商业地产实现归母净利润4.11亿元。同时，公司2018年签约金额为244.59亿元，同比增长3.37%，增速较上年下降21.67个百分点。

　　在土地储备方面，2018年光明地产的新增房地产储备面积为144.52万平方米，同比增长53.34%，大部分都涉及合作开发，权益占比超过50%，且土地集中在二三线城市。相应的，公司本年度经营活动现金流量净额由正转负，金额为-87.34 亿元；融资费用显著提高，财务费用达到4.74 亿元，同比增加43.16%。而除了有息负债规模的大幅上升，公司资产的负债率水平也超过80%，较上年上升2.46个百分点。

　　上交所亦对光明地产2018年的资金往来提出了疑问。2018年报显示，关联方向光明地产提供资金为188.89亿元，公司向关联方支付资金占用费7.40亿元，同比增长68.25%。去年公司向关联方出售丽水路商业地产实现归母净利润4.11亿元。同时，公司在控股股东下属光明食品集团财务有限公司存款余额为52.06亿元，同比增长53.83%，仅收取了7014.20万元利息，利率约为1.35%。

资金链仍可能面临一定压力

　　基于此，上交所要求光明地产补充重组业绩承诺期后公司房地产业务业绩显着下滑、销售增速放缓的原因、已采取及拟采取的改善房地产业务业绩下滑情况的具体措施，以及各笔资金占用金额、背景、关联关系、期限、利率以及同期银行贷款利率情况、以较低的利率将大额资金存入财务公司的原因和合理性以较低的利率将大额资金存入财务公司的原因和合理性，是否存在控股股东侵占上市公司利益的情况等一一在5月17日之前进行回复，但被光明地产以时间不足为由申请推迟至5月24日前回复并披露。

　　就上述问题，《华夏时报》记者联系了光明地产相关负责人。光明地产集团郑姓证券事务代表回应称，目前不方便接受采访，但公司正在积极准备上交所的提问，会以公告形式发布。至于发布时间，“应该会在5月24号之前，当然也要看上交所的要求”。

　　同时，郑姓负责人强调，在5月17日于上海举办的2018年股东大会上，光明地产董事长兼党委书记、总裁沈宏泽已就土地储备拓展布局、主营业务结构优化、销售规模提升等问题与投资者做了交流。

　　当日，沈宏泽强调，光明地产依然要做好房地产主业这个“底板”：“只有做好主业的前提下，才能满足新业务的发展，让企业转型的成本更低。”同时，光明地产仍将坚持转型，“第一大股东光明食品集团丰富的产业资源是光明地产的养分”。不过，想要转型成功仍需时日：“转型路上，请给我们一点时间。”

　　事实上，在光明地产2018年的204.94亿元营业收入中，房地产开发实现营业收入195.73亿元，占比95.51%，在营收与利润贡献上占据绝对优势；物业及租赁实现营业收入3.51亿元，其他产业实现营业收入5.33亿元，后两项业务合计占比仅为4.49%。

　　对于未来的业绩，沈宏泽强调不会“为了规模而规模”。而在拿地方面，2019年一季度，公司新增储备面积65.33万平方米，同比增长35%，在2018年新增面积为144.52万平方米，同比增长53.34%。沈宏泽称，接下来仍然会寻求机会，但肯定不拿“地王”、更要控制好负债率。而在布局方面，公司仍然是“精耕重点一线城市、深耕有能级的二线城市、拓展机会型潜力型新兴城市”，具体来说以上海为主战场，辐射长三角及全国。

　　华泰证券研报判断，“一城一策”落地的节奏、范围、力度，流动性改善的节奏和力度，房地产税推进的节奏和力度存在不确定性，加上房地产行业销售存在下滑风险，光明地产的销售可能受到行业拖累。同时，公司土储偏低，实际可售面积相对偏低。虽然公司未来有望通过光明集团资源优势持续获得低价优质地块，但新项目获取进度仍存在一定不确定性。

　　同时，2018年公司拿地力度较大，有息负债规模、净负债率大幅提升，短债覆盖率有所下降。因此，在房企融资环境未有明显改善的背景下，尽管有控股股东光明集团的背书，若公司保持较强的拓展力度，资金链可能面临一定压力。

　　同策咨询研究院总监张宏伟则显得比较乐观。其向记者表示，有些拿地项目可能没进入开发状态，没有销售回款，这个时候就会出现现金流为负的情况。但类似光明地产这种有母公司企业板块的平台，可以允许它短期内现金流为负，未来两三年市场经济周期好的时候，再去把现金流转正，再有零售利润。

　　责任编辑：张蓓 主编：王冰凝

（本文来自于华夏时报网）