傅林林

记者 | 傅林林

“水逆的2018年已经过去。”这是华夏幸福（600340.SH）在给股东信中的第一句话，也是这家企业去年最真实的写照。

4月19日，华夏幸福发布2018年业绩报告，在业绩期内实现营业收入837.99亿元，同比增长40.52%；实现归属于上市公司股东的净利润117.46亿元，增长32.88%。

这一利润水平刚好完成了与平安的对赌协议。该协议中规定未来三年，华夏幸福归属于上市公司股东的净利润增长率分别不低于30%、65%、105%。也就是说，2018年华夏幸福归属于上市公司股东的净利润不得低于114.15亿元。

报告期内，华夏幸福实现销售额1627.61亿元，同比增长6.93%，签约销售面积共计1502.85万平方米。其中，环北京以外区域的销售额为756.19亿元，同比增长109.08%，占公司整体销售额比例从2017年的23.76%提升至46.46%。以往过度依赖环京区域市场的布局有很大改善。

截至期末，华夏幸福持有待开发土地面积485.6万平方米,，房地产项目用地面积2969万平方米。

2018年华夏幸福融资总金额达到了1390.39 亿元，总负债3549.96亿元，负债率达到86.65%，净负债仍旧高达347%，另外其流动比率、速度比率、利息保障倍数均有所下滑。

在新增负债中，银行贷款余额487.20亿元，债券(票面)融资规模791.62亿元，债券期末余额624.75亿元，信托、资管等其他融资余额278.44 亿元。利息资本化金额为65.55亿元；另外期末对外担保金额902.08 亿元，其中896.83 亿元为对控股子公司担保，融资加权平均利率为6.42%。

由于产业新城是华夏幸福的主营业务模式，这意味着华夏幸福要在前期投入大量的资金，后期才会有政府的款项返回，结算周期较长，这也导致了在财报中应收帐款就达到了344亿元，这些款项基本都是由于应收政府园区结算款增加所致。

华夏幸福在年报中表示，应收政府园区结算款为公司产业新城业务产生，主要客户为地方政府，公司结合历史经验及行业性质，基于谨慎性原则，按账龄分析法对该类应收款项计提坏账准备6.33亿元。

在报告期内，华夏幸福在全国范围内布局了15个核心都市圈，形成了“3+3+4”的战略格局，新增18 个产业新城，累计布局77 个产业新城。

报告期内，华夏幸福的经营活动产生的现金流量净额仍未回正，净流出74亿元，相较于去年的净流出162亿元有所好转。而值得注意的是从去年二季度开始，华夏幸福的经营性现金流就一直为正。

2018年，华夏幸福发生了深刻的变化，受困于环京整体的市场形势以及华夏幸福本身独特的开发模式，这家企业在去年不得不通过出售项目以及精简机构来维持紧绷的资金链。

去年7月，华夏幸福控股股东华夏幸福基业控股股份公司与平安资管、中国平安人寿保险股份有限公司管理有限责任公司签订《股份转让协议》，约定华夏控股通过协议转让方式，向平安人寿转让5.82亿股公司股份，占华夏幸福总股本的19.70%。

今年1月31日，华夏幸福再以24.597元/股的价格转让其持有的1.7亿股公司股份给平安，占公司总股本的5.69%，股份转让价款为42.03亿元。平安所持华夏幸福股份比例也提高至25.25%，加强了第二大股东地位。

由此，华夏幸福也开启了一系列变革之路，“明星经理人”吴向东以及俞建加盟，同时带来了一批原华润的高管，华夏幸福自此开始南北分治。

华夏幸福在年报中也给出了吴向东带领制定的公司战略：继续做强产业新城业务的同时，将在传统重资产模式的基础上，加速开拓轻资产模式，轻重并举；探索开拓产业新城以外属于综合不动产的新业务领域，将增加商业地产及相关中高端住宅业务，如写字楼、商场等。

此前界面新闻曾报道，吴向东带领的团队还将向一二线城市和商业地产进军，这也是华夏幸福以往战略布局中所缺少的业务。

另外，华夏幸福的新战略还会探索康养、长租公寓等新型不动产业务；并明确将重点布局京津冀、长三角、粤港澳大湾区3个高能核心都市圈，郑州、武汉、成都3个高潜力核心都市圈，以及围绕长沙、西安、贵阳、沈阳发展的4个潜力核心都市圈。

对于变革后的华夏幸福来说，考验才刚刚开始，半年后，它将向外界交出第一份答卷。

（本文来自于界面）